房地产发展多年，也映照出楼市中众生百态。如果给我们这些人画一个像，前些年买过房的人懊悔没多买几套，到现在还没买房的人懊悔当时怎么就犹豫没买呢？当然，一直没有经济实力购房的人，则期待将来房价大跌，到时人人都能拥有房子。我们知道，历史不可能再现，楼市也是如此。可以说，不了解中国楼市发展史，就不能很好把握中国房地产发展脉络。本文旨在通过国内近30年房地产发展路径，以给我们需要房子的人一些启发。

读透中国楼市发展史，抓住房地产发展本质

1.中国房地产调控已有经25年历史

早在1991年时，全国启动了24个省房改，中国房地产开始快速发展，也开启了第一个房地产泡沫聚集阶段。1993年时，海南省房价达到历史巅峰，均价超过7000元/平米，这个价格是从两年前2000元/平米不到涨上来的，引起了国家高度重视，导致中国第一个房地产调控政策出台。当然，这次釜底抽薪式调控，也使海南楼市硬着陆，全国房地产受此影响，可谓“千里冰封，万里雪飘”。

首个去库存政策开启是在1998年，标志性性事件是“停止福利分房，住房实行货币化”，1年时间，积累的楼市库存快速去化掉，结果是房价开始快速上升，首都在2001年时，头3个月，房价涨幅近100%，调控再次开启，住房市场全面整顿。2003年时，房地产调控作用显现，房价得到遏制。到2004年，出于保发展需要，将房地产定为扩大内需鼓励支持，房价再次快速上扬，在2005年时，又迎来“国八条”，2006年“国六条”，但作用都不是非常大，当年房价仍继续上行。真正迎来转折的是2007年的“提高首付比例至4成，同时严控开发贷”，房价应声而落。后面一直到2018年，房地产调控手段大同小异。

2.历次房价下跌调整，均是伴随外力作用

1997年金融危机，导致中国房地产市场一日入冬；2003年爆发全球性“非典”事件后，中国房地产市场也受到影响； 2008年，美国次贷危机引起的全球性经济危机，中国房地产再次进入冰冻，土地大量流拍、地王退地情况不断出现；未完待续…。我们可以发现一个神奇的现象，中国房地产市场历次调整，除第一次海南楼市调控为主动刺破泡沫外，后面所有时候房地产市场降温、调整均是由外部因素所致。

3.每一轮房地产市场调整，就是一次政府救市

1997年金融危机发生以后，中国房地产遇到空前危机，政府开启首个去库存政策，“住房商品化改革”，库存快速去化，房价开始回升；2003年“FD”事件引发的经济增速下滑到6.7%，为保增长需要，开启新一轮房地产市场刺激，2004年和2005年房价都保持在12-14%增速；2008年全球经济危机发生以后，为刺激冰封的房地产市场，我们降低房贷利率下限至基准利率70%，首付比例最低降至20%，房价在2009年止跌回升，当年房价涨幅超过20%以上；在2015年上半年房地产市场稍作调整后，为解决房地产商手上巨大的库存量，开启了近3年的楼市去库存政策，当然，全国住房均价由6000元 /平米不到，现在已至8500元/平米。

从中国楼市发展史总结提炼出3个观点：

1.调控手段多样，伤房地产发展的调控政策不会再出现。“93年海南式楼市调控”手段，是唯一主动彻底打击楼市的调控，这次调控*伤杀**力太大，绝大部分房地产商倒掉，开发商纷纷跑路，全国楼市进入冬天。也正是这次调控影响，这种做法在后面历次楼市调控中未再使用。所以，我们可以看到，每当再出台楼市调控政策时，我们都会冠以“保持房地产健康平稳发展”，这显然是吸取了海南楼市调控教训。

2.房价涨跌皆源于供求失衡，“楼市去库存”是一个永恒话题。历次房价下跌调整均是房源供过于求，也自然引来楼市去库存政策出台，97金融危机、03FD、08次贷危机、楼市萎靡时期等积累的库存无不引出楼市去库措施出台。可以预见，如果楼市再次积累库存，那么还会有相应的去库存政策出来。“楼市去库存政策”已成为调节楼市供需平衡主要手段。

3.外部利空因素往往是促使国内房价调整下降主因，但会伴随着救市政策出台。国内主动刺破房价概率小，但席卷全球性的危机往往能影响到中国房地产市场，造成房价下跌。过去是这样，未来还会有这样的情况出现。根据历次国家对房地产的态度，救房地产，就是救经济，不可能放任房地产市场崩塌而不管，若出现房地产市场过冷，救市还会一如既往。

错过了上一轮购房窗口期，有房产需求的人怎么办？

最近这轮购房最佳窗口期大概在2015年上半年开始，当然，不同城市楼市反映速度不一，时间有所差异，如果在这个时候由于观望或者没有经济实力，到现在还未购房的人该怎么办呢？笔者谈3点看法：

1.现在的房价绝不是历史顶点，有住房需求，有购房能力，房子还是得买。前面说过，房价上涨的直接原因就是供求失衡。我们城市化还处于中端，未来还会有更多的人进入城市，有首次进程置业、有小城市往大城市转移置业、有城市居民改善群体置业、有独居老人养老需求置业等等，这些需求还会持续存在。其中，随着生活水平提高，老人独居置业或在一定程度上替代低生育率对房子需求的冲击。

2.刚需根据个人情况，先上车再说。不同的产品对应不同的购房群体，作为刚需购房者，主要还是兜兜里的票子不多。我们不能一下子吃个大胖子，别墅、大房子、高品质房子不是我们刚需群体考虑的产品。刚需朋友可以考虑市区“老破小”或者政府开发的新城，这些地方总价相对较低。有的人说首付不够怎么办？其实很多人都是这么多来的，你不找亲戚朋友借点钱，亲戚朋友也可能找你借钱买房。适当的借贷，都是我们置业的合理方法。

3.“房住不炒”深入人心，有的地方房子叫“资产”，有的地方叫“不动产”。随着房价基数大幅提高，与国际比较，没有明显的优势。但城市之间差异较大，受益于城市化，我们很多区域中心城市还会有较大发展潜力，好地段、好配套的房产还会有可观的价值。很多经济水平和发展潜力不行的地方，虽然有房子在那，真可能会变成“不动产”。从这个角度看，房产选择就是城市选择。