九民纪要学习之--【一般房屋购买人的执行异议】
一、案例
2020年1月1日，张三与李四签订房屋买卖合同，约定张三购买李四名下的房屋。合同签订当天，张三在支付了5成首付款后接收了李四的房屋，剩下的房款办理了银行按揭。2020年2月1日，在涉案房屋还没来得及过户，还登记在李四名下的时候，因李四欠王五的钱，被王五起诉到法院，并查封了李四名下的两套房产，其中包括张三向李四购买的这套房屋，并准备在判决生效后李四不履行债务的情况下强行拍卖李四名下的房屋偿债。请问张三在房屋被查封后该如何维权？张三能要回自己的房屋吗？为什么？
（案例来源于自编）
二、问题提出
1、一般房屋购买者在什么情况下可以作为第三人提起他人对房屋出卖人名下财产的执行异议？
2、一般房屋购买者执行异议的条件和要求是什么？
三、九民纪要规定
《九民纪要》
127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
四、律师分析意见
1、根据九民纪要的规定，一般房屋购买者购买他人房屋后，在房屋过户之前，因房屋出卖人的原因购买的房屋被他人查封、拍卖，买受人可以向法院提出执行异议，如果符合以下条件的，其执行异议依法应予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。
2、所以卖房人在与卖家交易房屋的时候要签订书面的房屋买卖合同，并且在买房后要尽快办理过户手续，尽快办理银行按揭，如果因其他原因没有办法马上办理过户手续的，要尽快接收、占有房屋或装修入住，形成事实上的合法占有状态。
3、如果买房人仅支付了部分首付款，剩余房款未来得及办理银行按揭，或者银行按揭尚未放款的，只要按照法院的要求把剩余购房款交付到法院，一般也能排除债权人的执行。
五、结论
本案因为张三购买李四的房屋已经交付完了全额购房款，且已接收房屋，因客观原因未办理过户的，张三可以向法院提出王五对李四房屋查封的执行异议，排除债权人王五的执行，避免购买的房屋被王五查封、拍卖。