2022年9月，朱某通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖购得位于成都市高新区天府二街966号10栋1单元1楼1号的商业用房，成交价为2 167 408元，包括不可拆卸的装修价值226 000元。在拍卖公告中“标的物介绍”中，还载明了房屋现状为有租赁，现为一家健身房租赁使用中。
该房屋原为案外人卿某所有，2015年11月13日，该房屋被渠县农村信用合作联社鹤林信用社（即渠县农商行）设立一般抵押，并进行了抵押登记。2018年11月20日，卿某与曹某签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年11月30日至2023年11月30日，每年租金100 000元。合同签订后曹某向卿某支付租金80 000元，在曹某接手该租赁房后向卿某支付420 000元。
2021年，卿某因未按期履行其与渠县农商行于2015年11月12日签订的《个人借款合同》中约定的还款义务，渠县农商行向渠县法院提起诉讼，渠县法院作出民事判决，判令卿某、尹光华偿还渠县农商银行借款本金及利息，如卿某、尹光华还款义务，渠县农商行有权就卿某、尹光华提供的抵押担保物，即对案涉房屋依法拍卖、变卖所得价款优先受偿……因卿某、尹光华未履行生效法律文书确定的义务，渠县法院于2022年3月9日查封了案涉房屋，并通过淘宝网司法拍卖网络平台依法对案涉房屋进行了公开拍卖。
2022年11月4日，朱某登记为案涉房屋所有权人。11月7日，朱某通过微信正式函告曹某：要求曹某立即腾空房屋，曹某不予配合。曹某认为其已经将房屋租金缴纳给原来的房东，渠县法院在拍卖公告中已经明确告知朱某等竞买人案涉房屋的租赁情况，朱某购买该房屋应当继续履行租赁合同至2023年11月30日。 双方多次协商未果，朱某诉至法院，请求法院判令1.曹某10日内腾空案涉房屋，排除妨害，并向朱某交付房屋及不可拆卸的装修；2.曹某支付自朱某依法取得涉案房屋产权证不能使用房屋的经济损失直至曹某迁出之日止。
曹某提起反诉，请求法院判令朱某向曹某赔偿装修损失226 000元。
成都高新区人民法院经审理认为，本案的争议焦点为：
一、朱某通过拍卖案涉房屋取得所有权后，是否受《房屋租赁合同》约束的问题。案涉房屋的抵押登记时间在先，租赁协议的签订时间在后，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”本案处理原则是已登记的抵押权可以对抗后成立的租赁权。在渠县农商行实现担保物权的过程中，朱某基于竞买取得案涉房屋的不动产权益，该权益优先于曹某因《房屋租赁合同》形成的债权。
虽然曹某抗辩称卿某在与其签订《房屋租赁合同》时，并不知晓案涉房屋设立抵押的情况，但设立抵押的财产具有公示效力，承租人有途径知晓租赁财产上是否存在抵押的相关事实，作出是否承租的决定，并承担相应的商业风险。另，法院在拍卖公告中对于案涉房屋带租拍卖的情况予以披露，但并非意在保留曹某租赁的权利，也并未要求朱某放弃相关权利。同时，虽然朱某通过拍卖公告知悉该拍卖信息后参与竞买，其对案涉房屋上存在未到期的租赁关系明知，但该租赁权的设立在其抵押权设立后，该情形并不属于先租赁后抵押需要人民法院除去对先的担保物权有影响的情形。
对此，朱某通过拍卖取得案涉房屋所有权的行为不能推定出朱某认可曹某与卿某之间的租赁关系继续有效，案涉房屋的租赁关系对拍卖取得房屋所有权的受让人朱某并无法律拘束力。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，故朱某作为案涉房屋的所有权人有权基于其不动产权益，要求曹某在其取得案涉房屋所有权之日，即2022年11月4日腾退并支付自该日起因占用案涉房屋造成的房屋租金损失。实际租金损失可以按照原租赁合同约定的年租金100000元的标准自2022年11月4日起计算至曹某实际搬离之日止。至于曹某称其已经将房租支付给卿某，具体支付的时间及金额、是否需要返还，系曹某与卿某之间的房屋租赁合同关系中的相关权利义务事宜，如曹某认为其权利受到了损害，可另案向卿某主张。
对于朱某是否应向曹某支付案涉房屋的装修费用。根据网络拍卖平台提供的信息页面显示，案涉房屋在拍卖时标明为“成都市高新区天府二街966号10栋1单元1楼1号商业用房及房屋装修”，标的物介绍一栏也说明了“本次拍卖房屋包括（但不限于）不可拆卸的装修等”，朱某已经向渠县法院支付了2 167 408元，其中包括了装修价值226 000元。故对曹某要求朱某赔偿装修损失226 000元的诉讼请求本院不予支持。
判决作出后，双方均未上诉，承租人现已腾退房屋，真正做到了案结事了。
（来源：成都市高新区人民法院 云上深夜快递记者：董伟）