房子无小事。无论是买房卖房，还是住房租房，难免会遇到可大可小的经验盲区。
为了提供更为全面及专业的观点，“杭报地产”推出「5分钟读法律」专栏。我们每周都会请到一名专业律师，以时事评述或案例分析的方式，为大家普及与住房各个环节有关的法律问题。
当然，如果你有任何与房有关的问题，都可以给我们留言。在房子这回事上，你将拥有强大的律师团，为你保驾护航。
买房是一件大事，很多人在买房的时候会慎之又慎。但是，在购房的过程中，难免会遇到各种各样的问题，尤其是遇到购买的楼盘停工或者烂尾的情况，就会更加麻烦。
面对停工、烂尾的项目，购房者的利益该如何保障？如果有新的开发商接手了项目，原开发商的承诺还能不能继续执行？这些都是购房者非常关心的问题。
为此，今天我们请来了北京大成（杭州）律师事务所高级合伙人、房地产与建设工程部主任周朝魁律师，结合案例一起来聊一聊这方面的问题。
文/ 周朝魁 （北京大成（杭州）律师事务所 高级合伙人 房地产与建设工程部主任）
案例
小孙此前购买了某楼盘一套房源，当时销售人员表示可以赠送车位。但随后不久，该楼盘因资金问题停工，成为了烂尾楼。
现在新的开发商接手了该项目，但是新开发商的销售人员告诉小孙，此前承诺的赠送车位，不能兑现。如果想要车位，必须重新购买，小孙对此不理解，要求继续赠送车位，这样的要求合理吗？
房地产项目因为其开发成本高、开发周期长，开发商在开发过程中受到资金问题、经济形势等各种因素影响，无力继续开发，造成正在开发的楼盘变成烂尾楼的情况并不少见。
但是楼盘烂尾并不意味着整个楼盘就完全没有价值了，只要楼盘还具备开发价值，不少开发商还是会选择接盘烂尾楼继续完成开发。
对于购房人来说，虽然有开发商可以接盘自己购买的房屋，让烂尾楼得以继续开发也是喜事一件，但是开发商的变更也意味着原来的开发商所承诺给购房人的优惠、条件等后续是否能够得到兑现也成为了未知数。
案例中小孙要求新的开发商继续赠送停车位的要求是否合理？
解析
小孙的要求是否合理，本质上与开发商是否更换一事关系并不太大，需要从小孙所签订的合同角度进行判断：
（1）如果仅就承诺赠送停车位一事来看，在开发商与小孙签订的《商品房买卖合同》中没有对该赠送车位事项作明确约定，或者双方没有另行书面约定该承诺事项，该承诺仅仅是开发商销售人员口头作出。此时，小孙的请求因缺乏证据证明。如果新的开发商不予认可，不愿赠送停车位，小孙的要求可能就很难得到实现。
（2）如果原开发商的承诺有形成书面证据，比如在购房合同中明确约定开发商承诺赠送小孙停车位，或双方另有书面约定。此时原开发商赠送小孙停车位的承诺就成为了受法律保护的合同义务。
现在新开发商接盘该项目楼盘，从案例中的内容我们可以发现，新开发商并未提出要求解除与小孙的购房合同，只是不愿意兑现原开发商的承诺。这说明新开发商除了接受原开发商楼盘的各项资产外，也全盘承继了原开发商向该楼盘的购房人履行购房合同的义务。
根据《合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”这也就是说，本案例中的原开发商已经将自己针对购房人小孙的权利和义务与烂尾楼一起转让给了新开发商，新开发商现在应当代替原开发商履行购房合同中的义务。
所以，新开发商取代了原开发商在合同中约定的权利和义务，如果购房合同中明确约定开发商有向小孙赠送停车位义务的，新开发商应当履行该义务。新开发商若不履行该义务属于合同的违约行为，应当依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”向小孙承担违约责任。
对于新开发商不愿意赠送停车位一事，小孙该如何处理？
解析
在原合同未明确约定赠送事项前提下，小孙首先应通过与开发商协商方式解决。
虽小孙所签书面合同中无赠送停车位具体条款，但小孙之所以提及此事也必然有其相应的理由或依据，比如原开发商的楼书广告、介绍说明、沙盘模型甚至录音录像等宣传资料是否有记载此事。
并引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三款规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。”进行主张。
如果该停车位价值较高，且双方又无法协商解决的。小孙也可以寻求专业律师的帮助，考虑法律途径予以解决。
律师提示
在购房人购买商品房的过程中，房地产开发商的销售人员为提高房屋销量通常会与购房人协商，通过给予购房人一定的价格优惠或者额外赠送停车位等方式以实现房屋的成交。
此时对于购房人来说应当注意的是，在开发商作出任何承诺时，购房人都应当主动要求开发商予以书面记录确认，或是将承诺内容加到购房合同中，或是双方另行书面约定，避免开发商的承诺只有双方口头约定的情况。
防止后续出现例如开发商不认账或与本案例相类似的情况时，购房人无法证明开发商承诺的存在和真实性，难以维护自身合法权益。
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文章来源:杭报地产