地产热点观察 研究小组
最近我们发布了全上海10级土地价值的研究，
今天就来详细聊一聊其中的青浦区。
作为大虹桥的亲儿子行政区，我们发现其板块土地价值基本由与大虹桥的距离决定。
板块之间的价值差异巨大。
我们的评测基于此前的2个研究结论：
1）宅地价值=20年房龄品质住宅价格；
2）学区对于地价影响巨大，是更科学的板块划分依据 要科学地研判青浦区的板块土地价值，
就要尽量找到青浦区每1个板块内的20年房龄品质小区价格。
品质小区选择标准：年代在1998年之后的非动迁住宅小区并避免塔楼和只有1幢楼没有小区环境的小区 因此我们为青浦绘制了完整的学区板块地图，并尽可能地为每1个板块找到适合的样本小区。
但由于大虹桥和青浦新城的建设都比较新，选取到的样本小区大多房龄＜20年我们对这些房龄不足的样本小区进行了年份系数的折算，得出的青浦区各板块土地价值等级如下：
第1档
既靠近大虹桥又贴近17号线的徐泾板块，对应徐泾第一小学和尚鸿小学区块，土地价值在4.8-5w；
第2档
由17号线串联起来的青浦新城板块，对应了从崧泽学校一路到朱家角小学的所有区块，土地价值在2.7-3.8w；同在第2档的还有距离大虹桥较近的徐泾板块嵩华小学区块和华新板块凤溪小学区块；
第3档
靠近大虹桥，但与17号线较远的华新和重固板块，对应华新小学和重固小学区块，土地价值在2.2-2.6w；
第4档
既远离大虹桥，也与17号线很远的白鹤、金泽、练塘几个板块，土地价值在1w上下。 同样是大虹桥的亲儿子，板块价值差异却非常大。
而且我们可以看到青浦区的土地价值非常依赖与大虹桥之间的联系，整体上呈现出2个比较显著的特征：
1）越靠近大虹桥越高；
2）靠近17号线的板块价值接近，远离17号线板块价值骤降01-徐泾板块土地价值
徐泾板块是与大虹桥最直接关联的板块。以G15沈海公路为界，徐泾东部直接划入了虹桥主城区并且定位副中心，具备了非常高的城市势能。
从现状来看，由于徐泾南部已经是非常成熟的别墅区，目前的重点开发区域集中在靠近17号线的区域。细分来说可以分成2个片区：作为主城副中心的西虹桥片区拥有高能级的商业、办公、文娱、医疗、居住等等综合功能，价值最高；而徐盈路附近则正在打造一片高品质的居住区，价值次之。
这2个片区对应徐泾第一小学和尚鸿小学区块，其中的样本小区中骏天璟、葛洲坝紫郡和仁恒西郊花园
由于大虹桥超强的势能均已经突破了7.5w/平。
按照我们的年份系数进行折算，徐泾第一小学区块综合考虑2个案例其土地价值在5w左右，
尚鸿小学区块则在4.8w左右，
这2个区块对应新盘的市场价值可以达到8-8.4w的区间
徐泾地区今年将有众多项目竞相入市均处于价值最高的这2个学区区块。
此前保持的“6字头”的销售价格相对于我们测算出的市场价值非常划算。
并且5个公寓为主的新盘都与17号线保持着紧密的关系，在享受着周边不断崛起的配套资源的同时，出行也相当便利；3个别墅为主的新盘则位于成熟别墅区内，有着更低的居住密度和更好的生活环境。极具性价比的同时居住体验也极佳，这很好的解释了近期徐泾新盘的集体热销。
01-青浦新城板块土地价值
青浦新城板块由17号线串联起来的众多片区组成，
归纳起来看大致可以划分为3大片区。
御澜湾学区所在片区就是新城片区，是近几年来着力打造的居住新区，
有着崭新的城市界面和配套商业、教育资源；
御澜湾学区以东众多片区都是老城区，是青浦区机关单位的聚集地，
也有着更为成熟的商业氛围和更好的教育资源，但城市界面相对较老；
御澜湾学区以西是朱家角片区，过去只是作为第二居所的低密墅区，
但近年来朱家角的东部来也逐步成为新城片区向西的延伸。
根据样本小区进行年代系数折算可得，城市界面最新的新城片区价值最高为3.8w，
配套最成熟的老城片区次之2.7-3.3w，
朱家角片区相对最低为1.9-2.7w分别对应到新盘价值分别为6.35w、4.5-5.5w，3.2-4.5w 今年青浦新城可售新盘多集中于朱家角片区，
新城与老城片区各占2个。按照之前老城、新城片区4w+的售价来看，
这2个片区新房性价比都很高，朱家角片区新房则处于合理区间
02-华新板块土地价值
华新板块仅有2个学区片区，北部的华新小学片区虽然板块内功能较为丰富，商业、公园、医疗配套都具备，但能级都比较一般而且距离大虹桥相对远一些；南部的凤溪小学片区则毗邻宝龙城大型商业，也更加靠近大虹桥。
根据我们的样本小区年代系数折算，华新小学片区的土地价值为2.2w，
凤溪小学片区的土地价值为2.3-3.3w充分体现了青浦土地价值离大虹桥越近越高的特征，
2个片区对应的新房市场价值分别为3.7w，3.8-5.5w
华新板块今年可售新盘中，价格最低的恒文星尚湾基本与市场价值一致，
其余项目均略高于我们测算的市场价值。这一点也体现在了开盘一段时间后，
华新板块4个新盘都仍处于在售状态上。
最后附上青浦区可售新房的土地价值等级
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