前 言
郑州过去4年多时间里，进行了大规模*迁拆**改造，共启动都市村庄527个，动迁175.65万人，四环之内所剩都市村庄无几……
郑州每年净流入人口又高达30万人左右，一边是郑漂栖息郑州的都市村庄被*迁拆**；另一边是外来人口高速净流入，这使得郑州在租房市场上形成叠加效应。
不少托管公司趁机杀入租房市场，囤积房子，有的一家托管公司已经控制5000多套房子，打隔断出租，并炒作涨价。
年后郑州房租涨，租房难，本文详解郑州 主城区（除经 开区、高新区）租金数据，教你如何租房，如何出租。
1、年前跟房东打嘴仗，年后涨租难租房
节后上班的前几天，郑州的天气是一天比一天冷，对于90后的郑漂张欣来说，天气再冷也冷不过郑州的无情。
大年初四下午，张欣正在周口老家领着侄子玩雪，郑州的房东突然给他打电话，说房子要装修，初六施工队就要去干活了，虽然嘴上客套地让他担待担待，但语气却非常坚定，初五就要他把东西搬走。
玉凤路的沈庄新城小区，张欣在此租住已近三年，租房合同年前1月底到期，房东早早就跟他说，想要继续租住，月租要再涨200。张欣为此跟房东赌气说：“从1600/月就租你家房子，现在涨到2100，你再涨我就不租了。”
赌气归赌气，双方最终仍然说定，张欣再续租一年，租金等他过了春节假期再交。
图：张欣租住的沈庄新城，有着糟糕的物业环境以及3梯12户的高密度，这是郑州早期城改项目的通病，拆掉一个城中村，又摞起来一个新的“城中村”。
张欣心里清楚得很，房东说的装修不过是个幌子，恐怕是已经找到了新租客，急着赶人。挂了电话，张欣破口大骂房东不讲人情，又后悔自己没在年前交钱，一肚子气又没地方说理。在院子里站了很久，任凭家乡的雪花落在脸上，张欣只能长叹一口气，默默地进屋上网找房。
初五一早，张欣起程返郑。屋漏偏逢连夜雨，初四下午的一场大雪导致高速禁行，他只能坐着大巴车走国道，到郑州已是下午3点。行李搬进朋友的出租屋，来不及收拾他就骑上电动车去看房了。
初五的郑州没有飘雪，却依旧寒冷刺骨。张欣一只手骑着电动车，另一只手揣在兜里，冷风吹得他一路上弓着腰，缩着脖子。
张欣事先在网上看好的房，在花园路丰产路交叉口西800米，独立标间，月租800元。但是中介要求先交300元中介费，才能带他看房。能在这么好的位置租到这么便宜的房子，张欣也认，随即交钱。看房的路上，他再次向中介小哥确认，肯定是独立标间？房租肯定是800元/月？
中介小哥解释说：年前是800，网上还没来得及更新，现在是900了。张欣心里一愣，但还是笑了笑说，能在这一片找个独立标间，900也值。
张欣原以为这附近的单间怎么也得是公寓或者小区房，万万没想到，中介小哥带他来到了西关虎屯村，一个在郑州目前三环内甚至四环内都几乎绝迹的城中村。
图：从西关虎屯村的楼缝中，向北能够看到农业路上的国际企业中心写字楼，向东能够看到国贸360公寓。
张欣回头问中介小哥，“除了城中村，1000元以内还有房子么？”
中介小哥告诉他，“这一片没有了，除非是跟别人合租的单间，那也很难遇到了。过年这段时间附近的房租都在上涨，有人怕涨价年前就开始租房了。”
按照中介小哥掌握的情况，年后房租普遍上涨100-200元左右西关虎屯从800元/月涨至900-950元/月；国贸360公寓的简装单间从1400/月涨至1500-1600/月不等，想要家电齐全、装修好点的，单间的月租已经在2000元左右；即便是合租单间，也从800-1000元/月涨至1000-1400元/月左右，小区两室、三室整租房源，月租金上涨100-500元不等。
上班将近一周了，张欣至今未能找到满意的房子。他仍旧挤在朋友出租屋的沙发上，朋友虽然没说啥，他心里却不是滋味。
2、房东变租户，未来是一种漫长的等待
庙里村的二队村民老张，2017年的春节过得有些郁闷，初七他就拉着老朋友老李去省体中心游泳去了。
*迁拆**前老张家700平方有41个房间出租，每个月收入32000元。老张每天6点半准时起床，然后沿着北环散步，他经常会走到郑东新区，回来走够一个半小时，回来在村口一家开封羊肉汤来一碗20块钱羊汤加一个烧饼。每天上午处理下租户水电等事情，中午睡上一个半小时，下午拉老李去游泳，一次游够2000米，晚上不吃饭。
这是房东老张习惯的生活，他认为人生就应该这样，没有什么压力，也不需要什么追求，不用买房，不用还月供。
图：*迁拆**前的都市村庄，街道上方电线、网线错*交乱**织，给租户修水电、网线成了房东的主要维护工作。
然而随着庙里村的*迁拆**，这一切都变了，老张虽然拿了一笔*迁拆**费，并且每个月都有租房补贴，还可以分8套房子，但他也不得不由房东变成租客。
老张说：“我们村在外购房的大约只有30%左右，前些年挣钱盖房出租，这投资比在外买房受益高，并且大家都觉得有房不用买，就是*迁拆**了，也分不少房子……”
眼前老张租了文化北路琉璃寺130平的房子，每月租金3600元，虽然给的租房补贴用不完，但剩下的不多，每月已经没有了32000元的租金收入，最重要的是日子一下子变得更空虚了。
每天没有了修水电的忙碌，也就没有老租户们一起说笑，老邻居四散于北郊，没人玩了。
2017年的春节，老张嫌租房太小，一般的亲戚他都没让登门，在外面酒店坐坐算是过年了。
所以正月初七，省体游泳馆刚开业，他便约着老李出来减膘了。
以往每次游2000米，这一天老张仅游了1500米便觉得累，爬上岸，老张捏着增厚的肚皮对老李说：“今年这十几天没游泳，吃吃喝喝长了几斤肉，哎，真没意思，昨天，我的一个老租户老贾给我电话拜年，老贾搬花园口西面住了，每天去市内干装修活，得跑1个多小时，他们真是不容易。”
*迁拆**后，老张家的租户有的到三环内合租去了，有的到四环外更远的村子……
3、数据解读郑州主城区房租上涨趋势 01
房租整体上涨，偶有微跌
2015年1月至2017年1月郑州主城区住宅平均月租金（元/月/㎡）
从专业房产网站发布的数据来看，其实郑州的租金也并非始终在涨。
从2015年1月至2017年1月份，郑州市主城区的平均房租整体呈上涨趋势，其中有四处明显的上涨阶段，分别是2015年2-3月、2015年5-6月、2016年2-3月、2016年5月-9月，很明显，四次上涨都紧紧卡在高校毕业和春节之后的时间段上。
说郑州的房租该不该涨，不妨先看几组数据：1、郑州市流动人口从2006年的80万至120万流动人口增加到如今的340万左右；2、郑州5年*迁拆**627座村庄；3、2016年河南省高校毕业生人数高达51万人，2015毕业人数是50万人，大学生就业难度再次升级；4、3次调控还没压死的2016年郑州房价。
数据中涨跌幅的变化受市场同期的供给量、数据统计情况的影响，但足以说明郑州主城区房租上涨是必然，预计2017年的房租同样会在春节之后，迎来新一波上涨。
02
房租最高是东区、涨幅最大是惠济区
2015年1月-2017年1月郑州6城区房租涨幅情况（元/月/㎡）
数据显示，除经开区、高新区外，郑州6城区房租高低排名依次为：郑东新区、金水区、二七区、中原区、惠济区、管城区。
从2015年1月至2017年1月份，郑东新区始终处在租金最高地，月租金从33.34元/月/平上涨至35.91元/月/平，涨幅7.7%。郑东新区的房价处在郑州乃至河南的龙头地位，得益于市政规划、周边环境、物业质量以及各种成熟的配套。
以绿地老街90平米两房为例，2015年3月份月的租金在3500元左右，到2017年1月份已经涨至4000-4500元左右。宏光蓝水岸的两房租金，也从2015年初的3500元/月，涨至如今的3800-4500元/月。
近两年房租涨幅最大的区域为惠济区，从22.15元/月/平，上涨至25.88元/月/平，涨幅16.8%。郑东新区涨幅排名第二，随后分别为金水区、中原区。惠济区北大学城的黄河美邸小区，2015年初约90平的两室月租在1900元左右，现在已经涨至2700-3000元左右。金水区大石桥附近的商务厅家属院，2015年初60多平的两房租金还是1500左右，如今已经1700元/月，装修好点的甚至可以租到2600元/月。
惠济区虽然涨幅最大，但房租价格远低于郑东新区、金水区，部分时段的平均租金能够赶上二七区、中原区的水平。
惠济区房租上涨离不开城中村*迁拆**的带动，2015-2016年，郑州启动老鸦陈、陈寨、庙李、刘庄、沙门、柳林、高皇寨、张家村等多个城中村的*迁拆**工作，这些集中在郑州北部的城中村释放了大量流动人口，习惯了北区的生活，多数人将落脚点依旧放在了惠济区、金水区。花园口村周边的房东们突然发现，就在两年前，200元都租不出去的房子，现在已经涨至五六百。
03
年后该去哪租房？
2017年1月郑州城区小区住宅房租同比上年涨幅排名
租客们最为关心的莫过于近两个月郑州房租的涨幅情况。
从数据中可以看出，2017年1月份郑东新区依然是租金高地。相比之下，整体租金较低的当属管城区，百平米的房子租金平均月租2577元，而且最近1个月的涨幅也不大。
据郑东新区某房产中介公司业务经理介绍说：“东区的租房情况是房源不多，但房租普遍较高，业主需要快租。虽然整体房租一直再涨，但业主们并不计较在过年这段时间涨价，只要快速订房，节前节后租金基本不变。过了正月十五以后，业主会把空置时间折算到房租里，会有7%-8%左右的涨幅。”
如考虑近期租房，应该格外注意以下几点：
1、 租房最具性价比的区域，是地铁沿线远离市中心的区域。
这也是近期租金上涨最快的区域。郑州地铁1、2号线开通之后，城区距离大幅减小，不仅拉升了地铁周边的房价，也带动了远郊区域房租的整体上涨。如西流湖片区、高新区、南三环与四环之间的管城区、东大学城龙子湖片区。
2、一定要抢在正月十五之前。
时间节点不用多说，正月初七之后郑州企业开始进入招聘高峰，也将迎来务工人员的租房高峰期，房租上涨处于预热期，正月十五之后达到上涨高峰期。从近两年的数据也可看出，郑州住宅市场一般在春节后约有7%-8%的涨幅，另一波涨价潮在5-8月的毕业季。卡住时间点，也能省下不少房租。
3、好学区房买着贵，租着也难。
好学校附近的学区房租金不比郑东新区好环境、好物业房子的租金低。距离学校越近，租金价格越高，而且同样保持着上涨趋势。
4、租售比依然健康，房租继续上涨。
郑州房租涨幅与郑州房价涨幅有着密不可分的关系，房租上涨更说明房屋的价格和增值潜力，中国所有城市都是房价先行，房屋后涨。在行政手段抑制房价的2017年，租金被推高的可能性更大，但即使按照现在最新房价，郑州的住宅租售比还是特别健康的。
结 语
张欣的处境仅是个案，但又有多少郑漂在郑州房租与房价的不断上涨中，蜷缩在一片施舍之地。他们在城市发展的大戏中辛苦地跑龙套，却难以为自己挣到一张房票。
从三环内的城中村搬进租金更高的小区，或者搬向四环以外的村庄，再或者被郑州的高房价和高房租逼回老家，有毕业生在郑工作4年，先后搬过10个地方。搬家，成了郑州租客们最大的无奈。
房东老张们，在这场时代大*迁拆**中，也有他们的失落和痛苦，有的等来希望，有的则等来失望。祖辈们交给他们的土地，在他们这一代换成了钱和房子，对与错，愿意与不愿意，他们都别无选择……
2016年，是郑州市区房租连年上涨的第10年，每到春节、毕业季的租房高峰期，租金的峰值也一次次被刷新。对于近350万的郑州流动人口来说，他们是推高房租的最强助手，也是房租上涨的最大承受者。
国家中心城市的划定，各大新区规划不断落地，郑州的发展与进步有目共睹。在2016年郑州房价疯涨的这一年，不少租客一边为郑州的进步欢呼，一边举债买房，努力挤进郑州的城市大门。
物竞天择，适者生存，被挡在大门外的人们，甚至连“郑漂”的名号也要失去。我们欣喜郑州的进步时，更应该感激他们，更应该他们一些鼓励。
附
2017年1月份郑州部分住宅小区租金排名及涨幅
郑东新区
金水区
二七区
中原区
惠济区
管城区
郑州市各行政区划的小区在当月出租的存量住宅均价的算术平均值(元/月/㎡)。
注2： 物业小区租金说明：
1、涨跌幅为本月平均租金与上月平均租金比
2、平均租金为新增上市30日内平均出租报价
3、涨跌幅的变化受同期供给量影响较大
4、数据仅供参考
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