广州市民朱某打算卖房，不料收到买家定金后却被中介以各种理由拖着未能完成交易，甚至被告上法庭要求双倍返还定金。一审败诉后，他求助于中立法律服务社，在代理律师的帮助下，最终二审逆转胜诉，成功跳出房屋中介设下的陷阱。
案情：
房子到底卖给了谁?
2017年1月10日，家住广州市增城区的朱某作为卖方在房地产代理公司经纪人卿某的介绍下，与作为买方委托代理人的陈某邦签订了一份《房产买卖合同》(以下简称“案涉合同”)，而在合同“买方”一栏则系空白。案涉合同约定朱某以82万元出售其所有的新塘镇新新七路某房产（以下简称“案涉房屋”）。
收到陈某邦支付的60000元购房定金后，朱某很快向银行申请提前还贷结清了案涉房屋的*款贷**本息，可就在他联系卿某通知陈某邦办理网签手续并配合其申请按揭*款贷**时，却被卿某以“资料还没有准备好”“网签合同交税的时候签就可以”等说辞几番忽悠，交易一拖再拖。
朱某越想越不对劲儿，眼看陈某邦毫无履约诚意，便将60000元定金退回陈某邦账户欲解除合同。令朱某没想到的是，他随后竟陆续收到陈某邦、陈某国委托律师发来的两封《律师函》：一封声称陈某邦其实是受其哥陈某国的委托与朱某签订案涉合同，并要求朱某提供办理按揭所需资料和立即办理提前还贷手续，另一封则是通知朱某解除案涉合同。
房子到底卖给了谁？面对突然冒出来的陈某国，朱某一头雾水。然而，没等朱某想明白，陈某国已经一纸诉状将他告上了法庭，要求其承担双倍返还定金的违约责任。
自己明明无辜受害，怎么反倒要承担高额赔偿？一审败诉后朱某有苦难言。
真相：
“炒房中介”显原形
万般无奈之下，朱某辗转找到了中立法律服务社进行咨询，值班法律工作者杨金娜负责接待了他，决定接受委托为其上诉。
代理律师展开调查后发现，与朱某签订案涉合同的陈某邦本人竟与案涉经纪人卿某同属某公司名下经纪人。
结合朱某与陈某邦的交易全程皆由居间方分别与双方联系，实际中买卖双方从未直接进行过沟通的事实，以及案涉合同中“买方”一栏无故空白而陈某邦却从未提及过陈某国的身份、且购房定金皆由陈某邦实际出资等事实，真相已经呼之欲出：
陈某邦隐瞒了其作为房地产中介与房屋炒家的身份，与居间方恶意串通，与不知情的朱某签订了一份完全不能确定实际买受人的案涉合同，目的在于炒房转售牟利。而这也解释了为何卿某与陈某邦一直拖延不予网签和办理按揭*款贷**，皆因尚未确定实际买受人。
针对一审判决的认定，代理律师进行了逐一反驳：
1.陈某邦是否为隐名代理人？
代理律师认为，一审判决对陈某邦系隐名代理人的认定与《合同法》第四百零三条的引用系事实认定和法律适用错误，陈某国并非案涉合同相对人。
根据《合同法》第四百零三条的隐名代理规定，受托人系以自己名义与第三人订立合同。陈某邦的名字一直签署在“委托代理人”一栏，其并非以自己的名义订立合同，完全不符合隐名代理之规定。
事实上，由于案涉合同未对买家记名，陈某邦可以在签约后再找寻第三人签订授权委托书，此种授权委托书对陈某邦在签约当时是否具备委托权限证明力不足。案涉合同中“买方”一栏作留白处理已表明了当时陈某邦并没有任何的委托人，否则陈某邦不应当在合同中对委托人的姓名不进行任何记录，而从交易中的定金由陈某邦实际支出，亦可认定陈某邦并非普通代理人而系自主炒房者。
2.“空白买家，仅填委托代理人”炒房合同是否有效？
代理律师认为，双方签订的案涉合同违反国家规定，恶意串通欺诈出卖方，损害国家房产市场秩序，案涉合同应当认定为无效。
朱某与陈某邦签订买卖合同时，陈某邦隐瞒了其作为房产中介与房屋炒家的身份，否则陈某邦故意对“买方”一栏留空必然使朱某联想到其名为购房实为炒房的事实，是完全不可能与其订立合同的。正因陈某邦隐瞒其真实身份，与居间方串通，才成功与不知情的朱某签订了一份完全不能确定何人为买受人的案涉合同，朱某此时并非是基于其真实的意思表示，案涉合同本质上是与“陈某邦有权指定过户到任意第三人名下”是相同的，即“炒房合同”。
根据《合同法》第五十二条规定以及天津市等多个法院对“名为买房，实为炒房”认定为无效合同的案例，案涉合同严重损害了出卖方应当得到市场对价的利益，如果认定此种“空白买家，仅填委托代理人”的炒房合同有效，必将引起大量房屋炒家效仿，国家的限购限贷等政策必将成为一纸空文，势必对整个房产市场带来极大的混乱与挑战。
3.业主朱某是否有权解除案涉合同？
在代理律师看来，一审判决认为依约申请*款贷**并非案涉合同的主要义务，不会导致合同目的的无法实现无疑是极为荒谬与不公的，陈某邦怠于履行合同义务，出卖方有权解除案涉合同。
即使认定案涉合同有效，根据合同约定，陈某邦应当于签订合同后7个工作日内向银行申请*款贷**，而签订广州市房管部门所备案的网签合同是申请*款贷**的必经程序。
一审查明，出卖方已多次催告经纪人卿某通知陈某邦前往签订网签合同、向银行申请办理*款贷**手续均被拒绝，然而在没有签订网签合同时，陈某邦甚至不能申请*款贷**，何来交税过户这一步？正因为陈某邦拒绝履约与欺骗的行为，导致合同目的无法实现，出卖方有权依法解除案涉合同。
二审：
撤销一审判决，业主方逆转取胜
二审法院最终认定，陈某邦以买方代理人身份与朱某签订的案涉合同中并无明确载明买方姓名，购房定金亦为陈某邦所支付，无证据显示陈某邦在签订合同时曾向朱某出示授权委托书或披露买方姓名，故案涉合同关于买方的身份不明确。至朱某于2017年2月27日向陈某邦账户退回定金60000元之前，亦无任何人以被代理人身份追认案涉合同的效力。朱某作为出卖人在买方身份一直未明确的情况下，以退回定金的行为提出解除合同，并无不可，陈某国主张其为买方，要求解除合同及追究朱某的违约责任，理由不充分，故判决撤销一审判决，驳回陈某国的全部诉讼请求。
至此，这场因房地产中介投机炒房损害弱势小业主利益而引发的房屋买卖合同纠纷终以业主方二审逆转取胜告终。
幕后：
上述案例是2018年全省中立法律服务社办理的典型事例之一。据了解，中立法律服务社为专职从事公益法律服务的非营利性社会组织。
记者2月25日从广东省法学会了解到，2018年，全省中立法律服务社办理法律咨询服务2.6万宗，数量是2017年的5倍之多，对化解社会矛盾、促进社会和谐稳定做出了积极贡献。其中，广州市中立法律服务社去年接访案件775件，接访人数1365人次，指导各区中立法律服务站接访案件5088件，接访人数6135人次，群众满意率高达99%。
广州日报全媒体文字记者：张丹羊 通讯员陈家威广州日报全媒体编辑：张毓