税费计算一直是房屋买卖案子中比较棘手的问题。
身边的朋友但凡如果要买房来咨询我有哪些注意事项，我都会特意叮嘱他们注意和房东、中介确认房屋是否曾经发生过继承、赠与等非常规情况。
一旦有上述情况，房屋再次出售可能存在高昂税费。
这类税费并非常规房产交易中的税费，有些税费金额之高完全会超出买房人的预算范围。
房东也有可能并不知情，那么这税笔费究竟应由谁承担，势必会成为房屋买卖合同履行过程中的矛盾点。
01
本案的基本情况
话不多说，我们的当事人房东陈甲和陈乙就遇到了这类糟心事。
两位老先生准备将2人名下按份共有（各50%份额）的房屋出售，由于对房屋买卖流程的不熟悉，故独家委托了某中介机构，并签署了vip协议。
卖过房子的都知道，中介是非常喜欢签署这类协议的，这意味着只要房子卖出，就会拿到一笔可观的佣金，也不会出现前期忙活了一阵子，结果房子被其他中介卖掉佣金一毛收不到的情况。
委托之后，很快就有买家来看房，并对房子很满意，便开始了价格谈判阶段，双方价格谈的差不多，协议就要签订了。
签订之前按照常规，中介要对税费等问题进行评估，帮助买家确认一下交易成本，并拉取了房屋产调单，产调单显示房屋来源为买卖。
这个说法和之前两位房东告知中介的有差别，两位陈先生说这个房子的来源是老房子动迁来的，一开始由陈乙和父亲按份共有，后来父亲将其50%份额赠与给陈甲。最终成为两兄弟按份共有。
但是中介并未将该情况告知买家，两位先生对高额税费一事并不知晓，仅仅知道发生过赠与的情况，加上中介拉出来产调为买卖，故中介就按照常规情况对该税费进行了评估，并告知买家税费金额为2.6万，并要求买卖双方对税费估算清单签字确认。
《税费估算清单》载明：在计税条件和征税政策不变的情况下，交易双方最终向税务机关缴纳的税费与《税费估算清单》所载相比，如误差超出的正百分之五，则超出部分由中介公司全额补差。
02
中介算错税费究竟谁承担？
前期合同履行较为顺利，但在缴税环节出现了情况，税务中心告知，由于房屋出现过赠与情况，赠与部分的价格要按照20%来缴税，税费总金额近23万。
买家不愿意承担该笔税费，但为了顺利过户便先支付了该笔税费，之后便将房东和中介诉至法院，要求由房东和中介承担该笔税费。
争议问题出现了，该笔税费究竟应由谁承担？中介在此过程中是否存在过错？
针对这个问题有三个观点：
1.现在房屋买卖合同都会约定所有税费由买家承担，因此即使事前未预料到，根据约定也是由买家承担。
2.这笔税费原本的支出方就是房东方，买家对该笔税费并无预期，让买家承担并不合理，应由房东承担。
3.中介在这个过程中过错非常明显，既然拉出来的产调和房东陈述存在不一致，中介应更加注意向房东询问房屋的具体情况。况且中介亦有承诺如若税费计算超出正百分之五，则差额由其承担。
中介在该笔交易*共中**收取房价款3个点的佣金，收入和义务应匹配，故中介也应承担责任。
03
一审法院观点
一审法院持第二种观点。
一审法院认为：虽然根据双方协议，本次房屋根据国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由原告承担并支付。
而本案因赠与产生的高额税费明显超过原告签订合同承诺承担税费的合理预期。
被告（房东）作为产权人，负担其清晰掌握房屋来源信息。
且根据其自身提交的录音资料，被告亦从中介处得知系争房屋因赠与存在高昂税费，在此情况下其作为出售人，仍未向原告披露系争房屋存在赠与事实，显然存在过错。
且双方争议的个人所得税根据国家相关规定本应由被告方负担。故一审判决超出所有税费由房东承担。
04
二审上诉的主要代理思路
我们认为房东并无隐瞒的故意，如果房东事前知晓该笔税费需要由其承担，那么房东势必要考虑其最终的到手价，亦不会同意当前的交易价格。
因此房东当然对结果不服，故上诉至中院要求改判或发回重审。
二审上诉主要理由：
1.上诉人无任何过错，且对所谓的赠与产生高昂税费并不知晓，如果该笔费用由上诉方承担，上诉方在出售房屋时将会重新考虑房屋的定价。
2.上诉方也并无故意隐瞒的动机，上诉方如果知晓赠与会产生高昂税费，则势必会告知中介和买家避免纠纷的产生。
3.房东早就将涉案房屋真实情况告知中介，并无任何隐瞒和过错，且房东与买家签署的协议均明确约定房屋价格为到手价。
4.中介过错更明显
中介作为专业的机构，明确知晓赠与会产生高昂税费，但在上诉人告知中介有赠与事实后，中介仅仅依据交易中心拉出的产调单判定税费仅仅只有2万多，未进一步核实。中介收取高昂中介费，并未尽到与之相匹配的注意义务。
且中介亦承诺如若税费计算超出5%，则超出部分由其承担。
05
类案判决思路总结
幸运的是我们刚好检索到和本案相似案例，在同一中院改判，该改判理由也具有说服力。
（2020）沪01民终11304号判决书认为： 双方在订立房屋买卖合同的过错中并未充分认识到房屋部分份额系继承所得且将产生相应所得税差额。
双方在数份协议中均约定交易过程中产生的所有应缴税款均由买方承担，明显不包括本案争议所得税。
也就说，因房屋部分份额系继承所得导致的所得税差额部分并不在双方缔约时意思表示范围之内。
在当事人对所得税差额部分未达成合意的情况下，相应税费并非当然由法定纳税人自行承担。
从二手房买卖交易习惯来看，交易税费的承担方式是当事人协商买卖价格、决定交易与否的重要考量因素。
本案继承事实导致的所得税差额的承担应适用合同漏洞填补规则 ，由于双方无法对此达成补充协议，亦缺乏可参照的合同条款，交易习惯及法律规定。
本院根据公平原则和诚实信用原则认定该部分所得税应由双方当事人各半分担。
06
二审判决部分内容赏析
本院认为： 本案争议焦点为系争房屋买卖实际应缴纳的个人所得税与预估的2.6万元个人所得税之间的差额应由谁承担。
本案中，产生上述税费差额的原因在于系争房屋的50%的份额来源实为赠与所得却以买卖所得预算税费，在双方均确认受让方在房屋交易时对此并不知情的情况下， 本案的关键问题主要在于出售方在交易前是否如实告知中介该房屋50%为赠与所得的情况。
这里要说明一下：由于两位老人均为60岁以上，事实上对微信使用并不熟悉，故老人并无其他证据证明事前已经告知过中介。
两位老人委托团队律师后，由团队程律师陪同陈先生前往中介录音取证，取得关键性证据，该证据在二审中被法院采信。由此二审法院认为房东方所举证据能够证明房东事先告知过中介房屋存在赠与事实。
法院认为鉴于中介公司通过《税费估算清单》向买卖双方承诺若税费计算误差超过5%则由其公司全额补差，现又未能举证证明房东存在提供不实的情况， 又考虑到出售方陈述房源信息与产调信息不一致时，中介公司未尽到审慎审查义务 ，因此上诉人主张由中介公司向买方支付系争的个人所得税差额及对应利息，具备相应依据。
评析：很多人认为中介费很容易赚取，但是通过上述案件来看，中介在从事居间工作中除了常规的磋商和价格谈判，还要对税费计算等事项进行仔细核对并进行事前告知，如果出现偏差，则需要中介人进一步核实税费情况。
本案涉及到独家委托协议，中介人所尽注意义务显然要比常规的更高，但中介的武断亦直接导致了后续的争议产生。本案亦提醒广大中介人，在执业过程中多留心，注意细节。