大家好，今天给大家分享一个来自上海浦东新区的新型案例，房子过户前，房东去世了，怎么办？
2013年，张三购买登记在李四和他母亲名下的房产，因张三限购暂时无法办理过户，双方约定，在具备过户条件时，卖方需无条件协助办理过户手续，随后张三装修入住并陆续付清房款。
从2020年开始，围绕过户意外事件接连发生。2020年张三发现，房屋虽然具备过户条件，但是被李四抵押给银行，无法过户，于是张三起诉李四，要求涤除抵押，协助办理过户，法院支持了张三的诉讼请求。
第二个意外发生在2021年，张三在执行时发现，李四在诉讼过程中判决之前居然去世了，李四的母亲、父亲先于李四离世，其祖父母、外祖父母也早先去世，李四孑然一身，没有婚育记录，没有留下遗嘱，经调查也未发现有兄弟姐妹，张三陷入找不到人办理过户的窘境。这就意味着，在前面的诉讼判决前，没有被告了，也没有指定遗产执行人，无论诉讼还是执行，程序存在问题，于是张三申请再审，要求撤销原判决，发回重审。
第三个意外，虽然李四没有继承人，但是这时民法典已经实施，民法典的遗产管理人规定可以解决张三的困惑，根据民法典第1145条、第1146条规定，没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。最终，法院经过重审，判决李四生前所在的区民政局为李四的遗产管理人，帮助张三办理房产过户手续。
最后总结几点：
1、张三在签订合同时应该预料，如果合同履行时间很长，本案房产过户时间跨度近十年时间，可能存在各种法律风险，包括当事人死亡、离婚、再婚、抵押、一房二买等情形；
2、如果李四没有去世，在判决生效后拒绝履行判决的，张三可以持生效判决直接向法院申请强制执行，办理过户；
3、遗产管理人职责，包括但不限于启动公告程序、制作遗产清单、保管遗产、确认被继承人债权债务和分配遗产等工作，因此担任遗产管理人需要消耗一定的财力物力，需要配置一定的专业人员，目前还没有相应遗产管理人的配套措施，需要健全完善；
4、民法典规定的遗产管理人主体是民政局或村委会，是并列关系，遗产管理人的配套措施不健全，会导致两个主体之间相互推诿。
最后给大家分享这个新型案例的案号（2022）沪0115民特525号，有兴趣的小伙伴可以在最高院裁判文书网*载下**学习。
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