来源：地产开发与物业服务工作室
责编：运营事业部
-文/高丽敏、孟小钰 -
一、问题描述
出租人在承租人不交租且已经无法联系上，人去楼空的情况下，为了防止损失扩大，如何利用法律途径维护自身利益？是否可以行使留置权，处置房屋内的物品？若合同中约定“承租人逾期支付租金或出租人解除租赁关系后，出租人有权要求承租人在规定时间内腾退房屋，否则视为承租人放弃相关物品的所有权，出租人有权处分承租人遗留在租赁房屋内的物品”，出租人能否在解除租赁合同后，将屋内物品视作遗弃物，自行处分？
二、两种救济途径的分析
（一）路径一：行使留置权，可能面临侵权风险
从留置权的构建要件分析入手，根据《民法典》第四百四十七条和四百四十八条的规定，行使留置权需具备三个要件：
1、 债权人已经合法占有债务人的动产
根据《民法典》第四百五十八条之规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。通过该条规定可知，合法占有的前提是占有需具有法律依据或合同依据。法律依据包括两种情形：一是基于法律行为通过交付而发生的占有，如买受人基于买卖行为对出卖人交付货物的占有等；二是基于法律对事实占有的直接规定，如发现埋藏物后对该物的占有、基于无因管理而对他人之物形成的占有等。
在房屋租赁合同法律关系中，出租人的主要义务为向承租人交付标的房屋，移转房屋使用权；承租人的主要义务为向出租人缴纳对价租金。若租赁合同尚未终止，承租人基于租赁关系合法占有标的房屋及屋内物品，出租人擅自扣留租赁房屋内物品，就陷入无权占有的法律状态；若租赁合同已因承租人未按约履行付款义务而被单方解除或终止，较多法院认为，此时出租人仅有权占有租赁房屋，对承租人在租赁房屋中的物品并无占有之权利。即房屋租赁关系存续期间或解除后，在无特殊约定的情况下，承租人存放于租赁房屋内的物品所有权仍归承租人所有。出租人享有收取租金或场地占用费的权利，但依法无权占有承租人在租赁房屋内的物品，进而无法构成留置权的法定要件。（相关案例如下：）
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判决书 |
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（2021）沪0115民初6525号判决书 |
本案为房屋租赁合同纠纷，原告作为出租方，将房屋使用权转移给被告，被告实际占有房屋，并占有房屋内的所有物品，原告并不占有房屋内的物品，缺乏行使留置权的基础。 |
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（2021）苏05民终4052号判决书 |
二审法院认为“一审判决认为在承租人付清欠付租金和使用费前，出租人可享有案涉房屋内可移动设备、财产的留置权，但留置权成立的前提是债权人合法占有债务人的动产，本案中出租人并未基于合法原因占有承租人在案涉房屋内的动产，故一审判决认定出租人享有留置权有误，本院予以纠正。” |
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（2021）粤06民终176号判决书 |
二审法院认为“留置权属于担保物权，应由法律规定而不能由当事人意定。依据我国《物权法》第二百三十条规定，债权人适用留置权应以合法占有债务人动产为前提。本案中，出租人对存于租赁物内的其他财产进行控制、管理的事实行为不构成合法占有，故出租人无权对前述机械设备进行留置。” |
2、 债权人留置的动产应当与债权属于同一法律关系
在房屋租赁合同法律关系中，出租人作为租金债权人享有对承租人的价款请求权，其对应的是租赁标的物，而非租赁标的物内的动产。因此，多数法院认为出租人留置的动产与租金债权并不属于同一法律关系。我们赞同多数法院的观点，一方面，承租人在租赁房屋内的物品系为经营活动存放，而非为支付租金而存放。另一方面，虽然留置权、抵押权、质押权均属于担保物权，但抵押权和质押权均可基于一定的公示方式而产生公信力，而留置权却不需要登记公示，即可产生优先于抵押权和质押权的法律效力。若允许出租人行使留置权，可能损害善意第三人的相关利益。
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判决书 |
裁判内容 |
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（2014）锡民终字第1724号判决书（最高法公报案例） |
“所谓同一法律关系，是指债权人占有动产是基于与其债权发生的同一法律关系发生，动产与债权发生具有紧密联系性。” |
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（2020）粤02民终340号判决书 |
“承租方加装空调系为餐厅正常运营，而非作为租金债权的担保，故出租方不享有留置权。” |
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（2021）苏01民终4699号判决书 |
“Y购物中心在X公司发出解约函后将X公司店铺内所有的货品予以扣留控制，在X公司一再发函要求取回的情况下仍不予退还，其虽辩称依据双方合同约定Y购物中心享有留置货品的权利，但该约定属于显著加重一方责任的格式条款，显失公平，其擅自将X公司货品扣押超出了私力救济行为的合理限度，故Y购物中心应对不当处理货品产生的损失承担赔偿责任。” |
3、 债务人不履行到期债务（企业之间留置的除外）
该项构成要件，是需要考虑当承租人与出租人同为商事主体时，能否适用留置权的除外条款。《民法典》第四百四十八条规定，企业之间留置的动产与债权可以属于不同法律关系。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十二条进一步解释了商事留置的含义，商事留置中的债权应属于企业持续经营中发生的债权。
构成商事留置权需要具备两大要件： 一是主体的商事性，二是债权的商事性 。主体的商事性指该主体被法律允许从事商事活动并办理了相关核准登记手续，包括从事持续经营活动的个体工商户、农业生产经营者、各类企业等。若租赁双方均为商事主体，则符合商事留置权的第一个构成要件。债权的商事性，指该债权属于商事主体间存在的经常性、交互性法律关系。立法者之所以规定商事留置权，系因商事活动不同于民事活动具有及时结清的特点，单笔交易混在大量多次的交易中难以认定其与留置动产间的关联性。因此，商事留置权对应的债权应属于商事主体在从事日常经营活动过程中产生的债权，而房屋租赁关系并不属于法律规定的持续性经营行为。
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判决书 |
裁判内容 |
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（2016）苏民申1807号判决书 |
“本案中，Y公司与X公司之间系房屋租赁合同关系，债权基础系租金，合同所指向的标的物为房屋，并非X公司用于生产经营的机器设备及原材料，与留置权构成要件中关于留置动产与债权应属同一法律关系的规定不符。虽然《物权法》中关于商事留置规定了除外条款，但公司之间的房屋租赁关系不应属于该条款中规定的商事行为。” |
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（2018）浙07民终5658号判决书 |
“本案新概念公司尚欠红羚羊公司租金未付，其搬离后之前安装的变压器设备仍留在厂房，红羚羊公司对该变压器设备的占有非因侵权行为而占有、留置不违反公序良俗、留置与其应承担的义务亦不抵触，应属合法占有。虽然留置该变压器设备并非基于租赁合同法律关系，但其与新概念公司属于企业之间的留置。故红羚羊公司有权依照上述法律规定对变压器行使留置权。” |
（二）路径二：解除合同后，承租人逾期腾房，出租人自行处置需谨慎
多数法院认为，承租人可以自由放弃所有权，双方关于合同终止后承租人逾期不腾房，出租人有权自行收回房屋并处置房屋内物品的约定并未违反法律法规的禁止性规定，真实有效。（相关案例如下：）
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判决书 |
裁判内容 |
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（2021）沪01民终10336号判决书 |
合同约定：租赁合同约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满、解除或终止时恢复该商铺交付时原有状态，并返还该商铺。商铺内如留有装潢、余物，则视为乙方放弃所有权。若甲方或甲方委托他人拆除乙方留在商铺内的装潢、余物而产生相关的费用由乙方承担。 法院观点：一审审理中，XXX主张其反诉诉请5是指其投入的装修，添置的设备、空调，日常经营的餐具之类，但XXX于2019年12月4日已签署相关的《设备清单》，取走了相关的设备、物品，《设备清单》中亦明确约定：铺内未办理的物资属无主垃圾，全权由甲方处理，系争《租赁合同》中亦有相关的约定。 |
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（2020）沪02民终10564号判决书 |
合同约定：租赁合同解除或终止的，乙方应于解除或终止之日前搬离租赁房屋并与甲方办理交接手续。……乙方应在搬离前结清全部租金、相关费用及违约金、赔偿金等，同时负责处理或者搬出租赁期间乙方新增加的建筑物、设施、设备和物品并将租赁房屋恢复原状（甲方同意保留的除外），未及时处理或者搬出的设施、设备和物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。 法院观点：Y中心与X公司的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。关于Y中心确认遗留在厂区内的叉车，X公司并未放弃所有权，也对遗留原因作出了解释，Y中心应予返还。 |
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(2022)京01民终1248号判决书 |
合同约定：租赁期满或合同解除后，乙方应在合同解除当日返还房屋，乙方添置的新物可由其自行收回（镶嵌在墙体、地面、屋顶等不可移动的设施除外），如乙方强行拆除，返还时恢复房屋及附属设施设备为验收后原状，甲方方可退还乙方的保证金，无论任何原因导致本合同终止，乙方应当在本合同约定的房屋及附属设施设备返还日之前及时清理并取走自己的物品，已形成的相邻隔断不能拆除，逾期后乙方有遗留物品均视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置，乙方无权要求甲方给予任何补偿。 法院观点：本案中，Y公司收回涉案租赁房屋时，X已将镶嵌在墙体内的插座面板、开关等附着设施拆除，且现场未恢复原状，X应当赔偿Y公司相应损失。一审法院酌情支持X向Y公司支付该项损失1000元并无不当，本院予以确认。X主张其拆除的插座、电源等不可移动设施归其所有，不应赔偿Y公司该项损失的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 |
即使逾期未腾房视为放弃房屋内物品所有权的约定被认定为真实有效，出租人面对承租人跑路、失联的情况下，实施私力救济时也有一定的行为边界。总体来看，法院通常从三个方面分析出租人的自行处置行为是否属于侵权行为：（1）出租人是否已采取其他合法途径进行救济但未果，例如出租人是否已提起诉讼、申请法院强制执行等；（2）出租人是否在处置承租人财物前，对承租人进行了通知并给予了承租人搬离物品的合理期限，即租赁合同终止后，即使承租人无权继续占有案涉租赁房屋，其仍需有几日至一个多月的时间用于搬离物品。出租人未给予合理期限的，法院即使认可约定的真实有效性，亦可酌情判定出租人对承租人进行补偿；（3）出租人处置物品时是否尽到审慎义务，主要指将承租人物品转移保管时，是否选择合适的储存环境、是否登记造册、搬运时是否小心谨慎等。（相关案例如下：）
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判决书 |
裁判内容 |
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(2021)浙10民终2639号判决书 |
上诉人诉称其在租赁关系终止后，一直在积极配合转让事宜，保管钥匙是为了被上诉人利益着想，故其不应支付占有使用费。本案中，双方未有书面的租赁合同，相关事宜均口头约定，现双方就是否约定配合转让各执一词。但从现状看，上诉人仍持有涉案房屋的钥匙，且房屋内物品未予以处理，故一审法院判决其支付占有使用费于法有据。 |
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(2017)沪01民终3043号判决书 |
关于旭润公司提出A酒店未支付赔偿款608,402元，及相关事宜未谈妥，无法腾清物业场所的诉称，一审法院认为，第一，（2014）沪仲案字第0935号裁决书不仅裁决A酒店支付旭润公司赔偿金608,402元，同时也裁决旭润公司应腾清XX路XX号的物业场所并交付A酒店，故对于发生法律效力的裁决书不论是A酒店，还是旭润公司都应积极履行，且不应以他人的违法行为作为不履行裁决的借口，而应通过其他合法途径解决；第二，鉴于旭润公司在（2014）沪仲案字第0935号一案尚未审理结束前，已经通过《承诺书》及缴纳保证金的方式作出承诺，愿意待仲裁纠纷解决后，在上海仲裁委员会指定搬离日期，或案件裁决生效后的十五日内予以搬离，故旭润公司对美通公司为石龙路951后期搭建房屋权利主体是清楚明了的，且（2015）徐民四（民）初字第73号生效的民事判决书也作出了相应的判决；第三，美通公司也在本案中已充分举证其在（2014）沪仲案字第0935号仲裁案件裁决后，通过张贴函件等方法，告知并给予旭润公司必要的准备时间，让旭润公司自行腾清和搬离，故旭润公司以A酒店不履行裁决书为由继续占用诉争房屋，无事实及法律依据，难以采信。 |
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（2020）沪02民终3179号判决书 |
当承租方拒不支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租方具有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。对出租方的减损义务的负担及减损的合理期限的确定应结合案情从主观上善意、客观上可行两个方面综合确定。其中，守约方的主观善意可从其对减损义务的认知分析，具体可从签约时的认知，违约行为发生后的认知及是否有收取高额房屋占有使用费的利益驱动等综合判定。客观上可行应从租赁房屋的状态进行分析。出租方长期不收回租赁房屋而主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，法院不予支持。 |
三、结论
实践中对于租赁合同下出租人留置权问题的处理，目前各地法院尚未形成统一的意见，总体而言，作出否定性认定的判例相对更多。留置权不能意定设立、合同约定不符合合法占有及同一法律关系的构成要件外，部分法院还会以动产不具有担保功能、合同约定系显失公平的格式条款等理由拒绝出租人行使留置权的请求。结合判例以及留置权的成立条件分析，本案承租人不交租且已经无法联系上、人去楼空的情况下，若出租人为了防止损失扩大，行使留置权处置租赁物中物品，很可能会被承租人控诉侵权。为最大化出租人的利益，出租人可以与承租人约定一定金额的押金或保证金，用以保证租金收益之债权的实现。
建议出租人在签订租赁合同时，设置条款约定出租人有权采取强制性腾退房屋、明确赔偿范围并约定遗留物品如何处置。并设计完善的送达条款，以确保合同履行便捷、高效，发生纠纷时能说服裁判者已经尽到通知义务。在租赁合同未到期，但承租人欠缴租金已违约的情况下，出租人可以先发出催款通知，要求限期付款。要穷尽各种送达方式，如信函、电话、短信、微信、邮件、在房屋门外张贴等。在付款时间到期后，可再次发出解除合同以及限期腾房通知，告知其租赁合同已解除，在到期日或者到期后几日内收拾好个人物品按期搬离，并约定好具体时间交接房屋。在约定时间期满后，承租人失联且仍不付款腾房的，可以依据合同约定进行强制性退房，委托经公安备案的专业开锁工，将房屋门锁更换，并将租客个人物品封存至他处，将房屋收回。从开锁到房屋现状，再到物品清点封存的过程一定要全程录像，保留原始载体，并制作物品清单，避免产生不必要的纠纷。自此，出租人可以通过自力救济收回租赁物，对于承租人欠付的租金和违约金，可以通过司法程序进行追讨。
律师简介
高丽敏 律师
地产开发与物业服务工作室
高律师系地产开发与物业服务工作室专职律师，拥有十多年大型房产公司供职经验，转型律师后致力于土地、建筑、房产、物业服务、公司股权等领域法律事务。
孟小钰
地产开发与物业服务工作室实习生，浙江理工大学经济法研究生二年级在读。
地产开发与物业服务工作室
浙江泽大律师事务所地产开发与物业服务法律工作室，由深耕地产开发和物业服务领域二十年的资深律师领衔组建，工作室律师均具有该领域丰富的专业知识和执业经验。本工作室致力于为地产开发和物业服务行业的客户提供优质、专业、高效的法律服务，内容涵盖一级土地开发、土地使用权交易、城市更新改造、地产投融资、项目并购、合作开发、建设工程、商品房销售、物业服务等地产开发全流程。
本文仅代表作者个人观点，不代表浙江泽大律师事务所或其律师出具的任何形式的法律意见或建议。