2024年，住宅产品还能怎么卷？
天津规资局给出了新方向， 第二批住宅建筑新规发布 。
想复习第一批住宅建筑新规的同学，可点击下方链接。
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第二批新住规，重点涉及四大方面： 停车楼停车、架空层的多样化利用、设备平台和露台的规范设置 。
停车楼停车
1、技术指标要求
利用建设地上停车楼配建机动车停车位的新建居住项目，在容积率、建筑密度、绿地率等技术经济指标上给予相应的奖励政策：
一是地上停车楼建筑面积（含合建部分）折合的容积率不计入规划条件（土地出让合同）约定的容积率；
二是建筑密度、绿地率奖励的计算方式详见附件。
2、建设内容要求
一是地上停车楼可独立建设或与应建配套公共服务设施（以下简称应建公服）、为本地块服务的市政配套设施及必要的设备用房（以下简称市政设备设施）合建；二是合建部分只能设置在停车楼首层，且不得超出停车楼水平投影范围；
三是地上停车楼中停车功能建筑面积不应小于其总建筑面积的65%。
3、土地出让价款收取要求
一是地上停车楼设置经营性应建公服，使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积需补缴土地出让价款；
二是地上停车楼设置的非经营性建设内容（非经营性应建公服、市政设备设施等），使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积不补缴土地出让价款。
4、人防计算要求：地上停车楼建筑面积（含合建部分）不计入人防工程面积计算基数。
鼓励建设地上停车楼，可以变相减少地库开挖，特别是小地块，不用再挖多层地库。这在一定程度上，能缓解大城市地面沉降的风险。
注意，社区的公建配套，如果和停车楼合建，那就都不计入容积率。不难推测，开发商如果建停车楼，基本都会选择停车楼+X空间，比如：停车楼+归家大堂。
但对开发商来说，停车楼其实有些吃力不讨好。
毕竟，在日常使用中，停车楼的出入效率，肯定不如平层车库，业主也会谨慎选择。
架空层停车
1、技术指标要求
利用架空平台以下空间配建机动车停车位的新建居住项目，按照以下要求进行计算和管控：
一是架空平台以下（含平台以下的建筑楼座水平投影空间）的建筑面积折合的容积率不计入规划条件（土地出让合同）约定的容积率，予以奖励；
二是以架空平台（含覆土）上皮作为室外地坪，并以此计算架空平台以上的建筑基底面积、绿地面积、建筑层数及建筑高度（《城市居住区规划设计标准》中的建筑层数及建筑高度以此计算）；
三是架空平台按地上建筑的要求进行退线，架空平台室外地坪不应高于周边城市道路6m，平台的防护栏杆、墙体等上皮不宜高于周边城市道路7.5m，架空平台以上不应设置机动车停车位（应急车、装卸车车位除外）。
2、建设内容要求
一是架空平台以下（含平台以下的建筑楼座水平投影空间）可设置停车功能、应建公服、市政设备设施、公共开放空间等；
二是架空平台以下的停车功能水平投影面积不应小于架空平台水平投影面积的65%；
三是建筑楼座应与架空平台一体化设计，架空平台上建筑基底面积占比不大于30%。
3、城市界面空间管控要求
一是架空平台沿城市界面及开放性社区道路应设置公共使用功能、公共开放空间或进行绿化景观处理，营造友好、美观、有活力的城市界面，不得设置连续大面积墙体；
二是架空平台临近既有住宅界面，应协调相互关系，减少对既有住宅噪声、光线及视觉干扰等影响。
4、土地出让价款收取要求
一是架空平台下设置经营性应建公服，使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积需补缴土地出让价款；
二是架空平台下住宅利用的，参照《第一批住宅政策》执行，需补缴土地出让收益；
三是架空平台下设置的非经营性建设内容（非经营性应建公服、市政设备设施等），使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积不补缴土地出让价款。
5、人防计算要求
架空平台及以下各层均计入建筑物基础（基础埋深计算从基础底面至室外地坪的垂直距离），如满足基础埋深超过3m的标准，建筑物应建人防工程面积应按照架空层以上建筑物首层投影面积计算。
相比停车楼，架空层停车明显更方便，按道理讲，车位费也比地下停车位更便宜。
而且，架空层 不计入容积率、绿地面积、建筑层数、建筑高度， 这意味着，建设架空层，不会影响一个项目的可售面积总量。
对开发商来说，吸引力就大很多。
架空层的多样化利用
1、技术指标要求
一是住宅首层空间多样化利用的建筑面积（住宅楼座水平投影范围内）不计入规划条件（土地出让合同）约定的容积率，予以奖励；
二是局部架空作为室外公共空间时不计入建筑密度，不计入绿地率。
2、土地出让价款收取要求
一是住宅首层空间多样化利用设置经营性应建公服，使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积需补缴土地出让价款；
二是住宅首层空间设置的非经营性建设内容（非经营性应建公服、市政设备设施等），使可售住宅建筑面积增加，增加的可售住宅建筑面积不补缴土地出让价款。
建停车场、建社区公共配套、建市政设施、作为主题活动空间......
简而言之，架空层被赋予了更多可能性。
这两年，架空层其实已经登陆天津。
比如东丽*钟金**的中国铁建花语尚东，滨海新区的际华园天津府，但基本停留在单盘案例，没能广泛普及。
第二批住宅新规发布前，多个纯新盘释放的规划中，都看到了架空层设计。架空层，无疑会是2024年天津住宅一大创新突破点。
比如，将儿童活动区、老年广场、邻里会客厅等活动空间，统统设置在架空层，避免日晒雨淋，地坪上则打造更纯粹的园林景观，一个社区、双层景观，是不是很赞？
当然，设置架空层，也意味着后期运营、维护的成本增加，这将更考验物业团队的服务水平。
文件里，还有一句话耐人寻味： 架空层不得设置连续大面积墙体 。
所谓连续、大面积墙体如何界定？非常关键。
如果界限模糊，或是限制足够宽泛， 架空层会不会有条件建成首层地下室 ？我们拭目以待。
封闭阳台&设备平台
1．鼓励住宅设置封闭阳台，封闭阳台建筑面积折合的容积率不计入规划条件（土地出让合同）约定的容积率，予以奖励，需补缴土地出让收益。
2．住宅建筑如设置设备平台，户型少于5个居住空间时，设备平台构件的水平投影面积不大于5㎡；户型不少于5个居住空间时，设备平台构件的水平投影面积不大于6㎡。
3．住宅建筑的每个套型中的阳台、凸窗、设备平台、室外空调机搁板等构件的水平投影面积之和，不应超过该套型总建筑面积的15%，且不应大于30㎡。
局势变化实在太快，封闭阳台不计入容积率，开放阳台就变得不那么吃香了。
不计容积率，就意味着房本中没有这部分建筑面积，可以作为附赠空间。
天津多风沙，开放阳台的使用场景相对有限，只不过，因为开放阳台一半面积是赠送的，相比计算全面积的封闭阳台，要实惠很多。
如果封闭阳台能够赠送，那产品诱惑就太大了。
至于“偷”设备平台的面积，市面新盘已经在执行了，不算是什么大新闻。
阳台、凸窗、设备平台等等彩蛋空间，水平投影面积之和不得超过户型总建面的15%。粗略来算，100㎡房子最多可以设计出30㎡拓展空间，新住宅的实际得房率岂不是大大提高？
露台
为满足人们亲近大自然的愿望，塑造城市景观效果，丰富建筑第五立面，有效利用建筑屋顶空间，原则上允许结合坡屋顶设置供人室外活动的露台。同时，露台设置还应满足下列要求。
1．住宅露台应作为室外空间使用，不得私搭乱盖改为室内空间使用。
2．住宅露台设置遮阳、防雨等设施时，应考虑安全防护、耐久、建筑整体形象等要求。
3．住宅设置露台不应影响公共安全和公共设施的维护检修。
住宅露台，也不新鲜了，天津应用的项目已经很多。
不只叠拼能做露台，洋房也能层层做开放阳台，室内、室外的第三空间，开发余地越来越大。
只不过，天津此前没有明文肯定露台的存在，这一次，算是摆上台面了。
第二批新住规，有些条文，是将已经实操的内容，写入明文，合法化；有些条文，则提供了产品创新的新思路。
不难想象，2024年，更新一代产品又要涌入市场，参与到竞争当中了。