投资公寓是不是鬼见愁：
最近不少群里粉丝问十三，现在想买小公寓，属于好时机吗？值得入手的小公寓（纯出租）推荐一下。
公寓这个词可谓是地产鬼见愁。非常不受人待见。
缺点极多：不可落户、物业费高、商用水电费、部分没有天然气、楼板和楼体包括剪力墙的要求和厚度相比一般住宅更简、二手交易税费极高、二手交易基本无流通性。
但很神奇的是，缺点如此多的公寓，最近十三很多身边的投资老炮也经不住诱惑进了场。
究竟是什么极致的诱惑让人无法抗拒呢？
答案是：租金收益率。
公寓缺点何其多，但是优点有且仅有一项，还特别突出。就是在总价控制的好，对于整体和细节把控全部到位的情况下，租金年收益率可能突破10%。
10%啥子概念，现在存银行利息也就3个点，著名的老巴一直以来年化收益率平均是20%，也就是说操作的好点你就已经是半个巴菲特了。
当然了，老师傅操作才能成事儿。新师傅入行容易误事儿。
基本入场条件需要调查附近租金情况，附近商业体情况。商业体对于片区出租起到一个非常关键的影响作用。
商业的档次影响片区的租金上限，是否有商业决定租出率。
然后还需要确定片区的人流量，其后还有对于户型的改善，如何拆改能做成双钥匙，如何设计能用最少的资金做到租金最大化。
最后决定性因素就是总价够低。几项叠加，难上加难。