方案解读
品质为王，货值兼顾
今天给大家分享济宁豪宅项目方案文本。
白银时代，深掘资源
本案位于济宁市任城区，项目位置周边医院，学校，农贸市场等配套较为丰富，乃此地一大优势。基地西北侧有南池公园, 东侧紧临老运河，景观资源较好。
项目所具备优势
1.景观资源丰富，紧邻南池公园，老运河拥有河景和绿地视野。2.位于主城区，交通可达性强。3.周边同品质竞品少。
项目所需要克服问题
1.周边建筑景观性较差。2.高端配套较少。
项目片区属老城风貌保护区,非传统高端住宅区域 竞品规划大部分以多层为主,无洋房、别墅,少量高层。社区规划无亮点。
竞品总结
需要设计——产品创新
需要创造——差异竞争
需要最大——货值兼顾
瞄准客群，创新产品——定义豪宅
融合新生，传承文脉
豪宅关键属性
稀缺——稀缺的资源占有和独享性，富人圈层的区域聚集性，独创性与唯一性的大师级设计；
规划——隐秘性和奢享性的建筑空间，小型化和精致化社区形态；
形象——极致化的建筑审美倾向，优质化与复杂化的建筑工艺，非标准与定制化的建筑材料；
文化——艺术性与文化性的建筑气质；
配套——酒店化与定制化的配套服务；
项目有什么？济宁地区历史文化悠久，是东夷文化、华夏文明、儒家文化、水浒文化、运河文化的重要发祥地之一。济宁是运河之乡，老运河由西而东进入济宁城，在繁华的市中心向南折起一个大弯，入夜时分，满城灯火映入水中,流光溢彩，璨若星河。
深厚的人文底蕴——古老历史的文化复兴
材料记忆；场所精神；人文底蕴
便捷的居住环境——现代生活的居住诉求
现代商业；丰富业态；动感街区
优——品质为王；大——货值兼顾
规划推导
从本地块的先天条件来说，1.2的容积率做足并不困，我们要思考的是，如何容积率一定的前提下实现货值、产品、市场销售的平衡点。
规划逻辑（基本的布局形式）1.2容积率+28%的覆盖率——平均层数（1.2/28%）=4.28层
规划与产品组合的可能性——别墅+洋房，叠拼+洋房，别墅+叠拼+洋房，全洋房结论：必须完美利用两个最大：即容积率最大和建筑密度最大。综合景观的高利用性和地块的利用率，选择洋房布置在西侧或北侧；
综合景观的高利用性和地和城市肌理的关系，选择别墅布置在南侧或东南侧，且南侧临路别墅朝向与城市道路平行，西侧靠近现状住宅的朝向与现状住宅保持一致。
通过规划设计创造独一无二的稀缺性，以此获得定价权，并使客户愿意为此买单气质大宅。
文化传承——运河文化
规划理念——气质大宅
气质引领——品质豪宅
豪宅品质=超大花园+资源占有+礼仪入住+星级配套+移步异景
产品设计
如何最大利用土地资源
优先需要解决的
日照条件 → 产品类型 → 资源分配
高端产品用地尽量方正
高端产品用地面积必须最大
底TOWN能带来哪些突破？
底TOWN户型的优点
一户两层，节约用地
首层直接入户，不占用电梯资源
带有别墅属性，产品附加值高，溢价空间大
赠送庭院，增加专属私人空间
