近日，广西烂尾楼业主起诉银行的官司引起了广泛关注。

四年前，2019年4月，王琦的妈妈购买了“雍锦澜湾”的一套商品房，同年5月23日，与开发商四川蓝光发展股份有限公司旗下南宁灿琮置业有限公司（以下简称“开发商”）、中国农业银行南宁分行共同签订了《个人购房担保借款合同》，王琦是担保人，其母为主贷人，*款贷**金额57.5万元，期限30年。

合同规定，房子本应于2021年12月31日前交付。然而，在2021年8月，业主看到开发商写给住建局的关于使用监管资金的信函里提到，楼盘销售资金全部被蓝光总部转走占用，总部无任何资金还回南宁项目继续建设。同年11月，开发商发布了交房时间顺延的告知函。直到今天，王琦妈妈的房子仍未完成施工。

2022年4月，因为看不到交付房子的希望，王琦妈妈停止还贷，因此上了征信黑名单。

王琦发现，房屋的预售资金并未划入《南宁市商品房买卖合同》中的约定的预售资金监管账户，取而代之的是开发商的另一个账户。她认为，农业银行南宁分行违规放贷，也没有履行对开发商挪用账户资金的监管义务，应该为工程项目烂尾、房子延期交付承担责任。

2022年7月18日，王琦向法院提起诉讼，要求在交房之前，银行停贷停息，不增加任何额外费用。

律师解读，银行是否无辜

在法院庭审当天，农业银行南宁分行的代理律师在回应称，银行将*款贷**支付至非监管账户，与房屋能否按期交付，不具有直接因果关系。房屋不能如期交付责任也并不在银行。

是否真的是这样？

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师对该热点事件进行了解读分析，他表示，很多的烂尾楼项目的出现，都和银行违规放贷、银行将*款贷**放到非监管账户有着直接的关系。

我国实行商品房预售制度，明文规定所有的房款必须用于该项目的开发建设，不得挪作他用，除非项目已经完工。与此同时，为了楼市的健康良性发展，国家要求银行住宅在主体封顶后才能放贷，并且要求把包括*款贷**在内的所有房款都放在监管账户里进行监管。

在本次事件中，银行提前把钱放给开发商了，同时又配合开发商把钱转移走了，楼盘没钱建了，导致楼盘烂尾。整个事件因果相连、逻辑环环相扣。

最重要的是，根据我国相关规定，银行违规放贷、放贷时未将房款打进监管账户都属于违规行为。

遇到烂尾，业主如何维权

针对新闻中女子强制停贷的行为，王玉臣律师称，“通常来说，通过民事诉讼，在不解除购房合同的情况下停贷风险很大。司法实践中，绝大部分的法院都不会支持。所以，并不建议大家冒险这么做”。

那么，面对楼房烂尾，业主们到底该如何正确维权呢？王律师提供了四点建议：

首先，立即核实开发商是否存在转移预售资金的问题。一旦发现确实存在问题，要及时向资金监管部门提起履行监管、查处职责的申请，对开发商违反资金监管规定进行调查处理。

其次，立即核实银行是否存在违规放贷，放贷时未将房款打进监管账户，以及协助开发商转移预售资金问题。如果发现确有银行类似的问题出现，要及时向银保监局依法提起查处，要求对其行为进行认定和处罚。

在这个过程中，还可以视情况沟通谈判，争取停贷。

第三，如果发现房屋彻底烂尾了，几乎没有要房可能了，而*款贷**还很高，这个时候可以考虑提起民事诉讼，在同一个诉讼中，提起解除和开发商的购房合同，以及和银行的按揭*款贷**合同。

有一点务必要注意， 这个方法不到万不得已不要用。 因为一旦双解除，业主确实可以不用再还贷了，但是如果开发商名下没有可以执行的财产，可能会面临打赢官司拿不回来钱的状况。而此时购房合同又解除了，也没有办法再要房了。

第四，遇到烂尾楼，不要把关注点仅仅局限在烂尾本身，还可以进一步挖掘核实是否还存在其它违法违规点，向相关部门及开发商施压，督促开发商交房、解决问题、赔偿等。

政策出台，严防楼房烂尾

最高人民法院于今年4月20日印发了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。根据相关批复内容，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

也就是说，购房人如果发现楼盘烂尾了，或者房屋无法实际交付时，可以及时地解除房屋买卖合同，要求返还已经支付的购房款并享有优先受偿权，剩下的房贷由开发商来返还，有效地止损，保障自己的合法权益。

随后不久，广西壮族自治区住房和城乡建设厅印发了《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》（2023年修订）。该《办法》规定，商品房预售所得款项，应当全部存入预售资金监管专用账户。在获得预售许可之前，房地产开发企业不得开展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，不得以任何形式向购房人收取预售价以外的费用。

近日，珠海市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范商品房预售资金监管的通知》显示，珠海为进一步规范商品房预售资金监管，将原规定一个预售许可证可开立三个账户，修改为一个预售许可证对应一个账户。

该《通知》同时规定了监管银行的选定及考核，明确商品房预售资金监管银行通过公开招标方式选定，并以三年为周期组织考核评价，及时移除不按规定履行监管职责的监管银行。

业内人士表示，从政策方向来看，都是强化对预售资金监管，严格要求房企将购房款纳入监管账户，严禁预售资金“体外循环”，同时对于预售资金的提取和使用也有严格规定，包括资金使用的专项要求，并限制了公司抽调资金。

这些措施与“保交楼”政策方向保持高度一致。预售资金的监管落实是“保交楼”推进的必要条件，保障预售资金及时纳入监管，有助于防止楼盘烂尾，是顺利推进项目建设交付的重要手段。