冷眼看地产：资深房地产分析师，不卖房子，只分享专业的购房知识。
购房者最烦恼的就是如何挑选房源，如何保证自己能买到楼盘最佳的房源，今天冷眼就以南京共有产权房颐和芳庭为例，教大家如何分析楼盘房源，选择出小区最佳房源位置，最佳的选房顺序。
一看户型：中意的户型进行详细对比，并按照优劣排列出选房的顺序。
颐和芳庭：A、B户型对比图
颐和芳庭三房户型有2个，我们对这两个户型进行详细对比分析，选出最佳的户型。
一看朝南面：房子的采光主要来自南面，一个户型朝南越大，采光越好，居住越舒适。两者对比，B户型朝南面（8.8米）远大于A户型（朝南面5.5米），采光、通风远胜B户型。
二看通透。首先看每个房间通风、采光。A户型客厅朝东、朝西，采光通风差；一个卧室朝北，采光差。B户型一个卧室朝北，且有连廊，通风采光差。其次看整个户型通透性。两个户型北面窗户都被有效阻隔，不能和南面窗户形成通风效果，通透性均比较差。
三看格局：A户型动静不分流、生活、家务动线交叉、B户型格局清晰，卧室区、生活区泾渭分明，生活、家务动线不交叉。
颐和芳庭：A、B户型对比表
把以上指标带入到户型中进行详细对比分析，最终得出户型的选房顺序，颐和芳庭选房顺序应该是首选B户型，次选A户型。
二看采光：采光日照进行详细对比，并按照时长排列出选房的顺序。
首先我们先确定中意户型的所在楼栋，以颐和芳庭为例；一期6#、10#、11#有A户型、B户型、二期3#、8#、9#有A户型。
冷眼现在以颐和芳庭二批次房源为例，对楼栋房源的采光进行分析研究，筛选出选房顺序。
首先我们先询问清楚楼栋的楼间距，这个自己询问售楼人员即可知道，然后两种方法可知道楼栋采光情况：一是把楼间距、楼栋模型输入日照软件，会简单生成日照分析图，二是通过当地经纬度、冬至日照角度、楼间距三个指标计算出每个户型的采光时间。本篇文章冷眼就不展开了，想知道详细的操作方式可以关注冷眼，后期文章会详细分享如何计算日照。
二批次88户型日照时长图
按照时长的选房顺序如下：
首选：9栋楼（所有楼层），3栋西边户（11-20F），3栋东边户（16-20F），8栋西边户（14-20F）、8栋东边户（12-20F）。
次选：3栋西边户（10F），3栋东边户（9-15F），8栋西边户（10-13F）、8栋东边户（10-11F）
特别解释一下：9栋临近道路，前面小区建筑距离较远，因此所有楼层采光都比较好。
三看楼层：剔除后期使用成本高的特殊楼层（一楼、顶楼、高楼层）。
对楼层进行修正，剔除掉一些虽然日照时间长，但使用过程中存在严重缺陷的楼层。
一楼：湿气大、蚊虫较多，后期转手非常困难
顶楼：漏水几率大，维修经费高，使用成本高。
高楼层：电梯等待时间长，电梯坏或维修虽然小几率事件，但对生活影响较大。
低楼层：低楼层日照时间较短，宜居性较差，不建议首选。
修正过的选房顺序如下：
首选：9栋楼（10-16F），3栋西边户（11-16F），3栋东边户（16F），8栋西边户（14-16F）、8栋东边户（12-16F）。
次选：3栋西边户（10F），3栋东边户（9-15F），8栋西边户（10-13F）、8栋东边户（10-11F）
四看位置：对楼栋进行优劣势分析，筛选出最优楼栋。
一看道路：不能临近城市主干道，距离越近，噪音、粉尘污染越严重。
二看景观：距离景观带距离适中，既能欣赏到景观、也不要承受景观带噪音污染。
三看建筑：建筑距离楼栋距离是否适中，特别是小区边缘楼栋周边是住宅区还是商业区，如果是商业区则影响较大。
四看商业：不能靠近商业，底部不能有商业，否则存在噪音、气味污染。
五看入口：距离小区出入口适中，既能出行方便，也不会承受噪音污染，但要远离车库入口
六看小区配套：距离会所位置要适中，远离配电房、垃圾房、物业用房等劣势建筑。
按照这六个方面对户型所在楼栋进行分析，选房顺序8栋西边户→8栋东边户→3栋东边户→3栋西边户→9栋西边户→9栋东边户
总结：通过以上四个方面分析对比，得出最终的选房顺序。
一、对比自己中意的户型，找出最优户型。
二、户型所在楼栋进行日照分析，按照日照时长进行排序。
三、对楼层进行修正，剔除劣势楼层（一楼、顶楼、高低楼层）
四、针对楼栋进行优劣势分析，选择最佳楼栋位置。
基于颐和芳庭而言，选房顺序如下：
首选：8栋西边户（14-16F)→8栋西边户（10-13F)→8栋东边户（12-16F）→8栋东边户（10-11F）
其次：3栋东边户（16F）→3栋东边户（9-15F）→3栋西边户（11-16F)→3栋西边户（10F）
最后：9栋西边户（10-16F）→9栋东边户（10-16F）
冷眼通过颐和芳庭举例是便于大家理解，选房逻辑、选房模型都是通用的，大家可以把自己的房源数据带入到模型中进行对比筛选，也可以提高自己重视的选项权重（日照、楼层等），选出最优的房源位置。
我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。
如果您喜欢这篇文章，请大家点个赞，以示鼓励。谢谢。部分图片来自网络采集，如有侵权请尽快联系，我将在第一时间删除。
#金秋心动购房季# #争当楼盘测评手#