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CIH中国

第一章 管理与服务需求的综述

xx公园作为面向社会一个旅游、休闲的景区，节假日和政府重大活

动较多，因此必须具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、旅游环境。

第二章 保洁管理方案

第一节 保洁范围及服务特点分析

一、保洁服务范围

xx公园是以古黄河为轴线的大型综合性公园，范围为黄河4号桥—3号桥段，全长1.8公里，总面积82.9公顷，其中绿地面积42.7公顷，道路、广场面积6.7公顷，水体面积33.5公顷，房屋建筑3400平方米。

1、室外空间

(1)、公园内所有广场、道路和广场、道路外延绿地内目视可见的垃圾（除修剪、修枝等绿化管理的衍生物）；

(2)、园灯、草坪灯、射灯、音箱等；

(3)、指示牌、宣传栏、树名牌等；

(4)、休息椅、桥面、栏杆、扶手等；

(5)、公园内所有的亭、廊、花架、园林小品的内部和外观；

(6)、游船码头、观景平台、亲水栈道；

(7)、水体和水面卫生保洁以及水体和水面衍生物（如浮萍等）清理；

(8)、园内河道、管道清淤疏通；

(9)、园内公共厕所及化粪池抽吸（每年一次）；

(10)、塑胶跑道、体育运动场、停车场；

(11)、公园内所有出入口；

(12)、园区内现存的其它所有设施。

2、室内空间

码头服务用房、游客服务中心、体育运动中心、园内其它构筑物的内部，包括：地面、卫生间、楼道梯级、扶手、墙面、电子门、配电箱、消防栓、消防管道、垃圾桶、门窗、灯开关及灯具等。

二、保洁服务特点分析

1、本项目为特殊物业，性质为公益性场所，人流量大，且外场面积较大，这就对保洁工作提出了更高的要求，针对这些特点，我司在制定保洁岗位职责时将定人定岗，要求保洁人员在保证正常服务的同时不间断循环检查，发现问题及时处理，确保外场整体卫生清洁。

2、本项目内场游客人流量较大，因此在开展保洁工作的同时就要对本岗位提出循环保洁的要求，以便在第一时间清除室内垃圾和杂物，对于常规保洁员无法完成的高处设施和大面积玻璃清洁等工作，配置专项保洁员进行周期性的重点清洁。在进行保洁工作的同时考虑馆内工作人员及来参观人员的活动规律，尽量减少噪音、扬尘等现象，避免在服务过程中出现安全事故和客户投诉现象。

由于本项目的特殊性，我们的服务标准也有别于其他类型的物业。我们提供服务质量的优劣直接影响着xx公园的整体环境与品质。我司将会把服务品质控制纳入该项目的整体监督与运作中，同时接受甲方的服务品质约束与监督，真正实现管理链条无缝隙覆盖。

第二节 保洁人员、设备配置及要求

根据本项目的具体情况和甲方的要求，为与我司开展的服务模式相符合，适合物业配套人力调配的弹性需求，合理调配各类人员，我们在本项目的保洁人员配备上采用合理的方法，有效的控制物业管理在运行过程中的人力成本风险，以确保工作质量的提升。

一、保洁人员配备原则

1、“精干、高效、专业、敬业、一专多能、训练有素”的用人原则；

2、以德为先、德才兼备、忠于职守、精于专业、勤于工作的用人观念。

二、保洁人员、设备配置及要求

1、保洁人员配置表和基本要求

（1）、保洁人员配置表（27人）

（2）、保洁人员基本要求

保洁主管要求，身体健康、品行端正、能吃苦耐劳，高中以上文化，有相关工作经验。年龄20—55岁。

保洁人员要求，身体健康、品行端正、能吃苦耐劳，小学以上文化，有相关工作经验。女性，年龄18—55岁；男性，年龄18—55岁。

保洁人员在岗时要统一着装，保持外观整洁，整体形象良好。

2、保洁设备配置和基本要求

（1）、水面保洁打捞船2艘，巡逻小艇1艘（巡逻、救人使用）状态良好，外形美观，9成新以上，表面无掉漆、无破损，使用功能良好。

（2）、三轮保洁车22辆，质量可靠，外观良好，全新。

（3）、机动垃圾清运车2辆，质量可靠，外观良好，履约期内能保持8成新以上，能满足垃圾运送需要。

（4）洒水车（吸粪车）1辆，质量可靠，外观良好，保证8成新以上。

（5）、保洁工具，按需配备，全新。

第三节 保洁工作流程、操作规程及标准

一、室外空间（公园范围内）

保洁范围：公园所有广场、道路、停车场和广场、道路、停车场外延绿地，水面、公厕及化粪池、各类设施设备，垃圾清运，体育运动场地，建筑外墙清洗（1次∕季度具体时间根据招标方安排），大型活动或节假日期间公园保洁时间延长。

1、广场和道路（码头、平台、栈道等）、出入口、垃圾桶

（1）、保洁范围

公园内的广场、道路路面、出入口、垃圾桶等。

（2）、保洁时间：每天早晨7:00前完成一次保洁（可根据季节调整，需经招标方同意）。

（3）、保洁计划的制定

①不同天气情况保洁频率；

②重点路段的保洁频率；

③重点保洁工作措施；

（4）、广场、道路及其外延绿地保洁操作规程

①每天对公园内的道路定时清扫分早、中、晚三遍。

②每天除对主干路段除定时清扫外，我们将安排固定人员巡回保洁。

③巡回保洁的路线拟定不要太长，往返时间以1小时为宜。

④下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。

⑤旱季时每星期冲洗一次路面，雨季每三天冲洗一次。

⑥管理员发现路面有油污应即时安排保健院用清洁剂清除。

⑦用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。

⑧广场、道路的外延绿地实行动态巡回保洁。

（5）、垃圾桶、果皮箱保洁操作规程

①垃圾筒、果皮箱应每天清运两次。

②冬季垃圾筒、果皮箱每周清洗一次；夏季2—3天清洗一次。

③清洗垃圾筒、果皮箱时不能影响游客。

④清洗前应先倒净垃圾筒、果皮箱内的垃圾，除去垃圾袋，并集中运到指定的地方清洗。

⑤先将垃圾筒、果皮箱的表面冲洗一遍，然后用清洁剂反复擦拭。

⑥将油渍、污渍洗干净后，用清水冲洗干净，用布抹干。

⑦清洗完毕应及时将垃圾筒、果皮箱运回原处，并套好垃圾袋。

（6）、保洁标准

①每天早、中、晚各打扫一次，每小时循环保洁一次，每天下班后由队长安排人员轮值保洁，保持整洁。

②时刻保持广场、道路等路面无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污迹，广场、道路的外延绿地无果皮、纸屑等垃圾。

③果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物。

2、附属设施设备

（1）、保洁范围

公园管辖区内的各类灯、音响、指示牌、宣传栏、树名牌、休息椅、桥面、栏杆、扶手、亭、廊、花架、园林小品等。

（2）、保洁时间：每天早晨7:00前完成一次保洁。每天上午和下午进行两次全面保洁。

（3）、保洁操作规程

①备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具；

②桥面、亭、廊用扫把打扫；其它设施设备用抹布擦洗干净，如有污迹应用清洁剂进行清洗；

③附属设施设备应每天擦拭一遍。

（4）、保洁标准

各类灯、音响、指示牌、宣传栏、树名牌、休息椅、桥面、栏杆、扶手、亭、廊、花架、园林小品等无污迹、积尘、干净整洁。

（5）、安全注意事项

①梯子放平稳，防止人员摔伤。

②保洁工具不要损伤被清洁物。

3、水面和水体

（1）、保洁范围：公园内所有水面和水体。

（2）、完成时间：每天早晨7:00前（可根据季节调整，需经招标方同意）。

（3）、保洁操作规程

①水面和水体的保洁工作除恶劣天气外，每天进行上、下午全面保洁。

②作业人员必须会游泳、习水性，每条船只至少配备2名保洁人员。

③一般情况下垃圾会自动飘浮到近岸，保洁工于岸边处持作业工具打捞湖面上的飘浮垃圾，并放到指定的垃圾桶。

④遇特殊情况手持作业工具无法打捞飘浮垃圾时可乘小船进行工作。

⑤水体衍生物必须乘小船进行清理。

⑥乘船作业前需经保洁主管批准并有人在现场监护时方能进行并穿上救生衣，随船携带打捞工具和盛放垃圾的器具。

⑦乘船作业时要注意安全，保持船体平稳，防止发生意外事故。如有人落水，应立即派水性好的人员前去救援。

⑧小船返回时，应将打捞上的垃圾放到指定的垃圾桶，并将打捞工具放回指定的工具存放处。

⑨保洁完毕后，要做到湖面无飘浮物、水体无衍生物。

⑩河道周边实行动态巡回保洁。

（4）、保洁标准

眼看水体、水面及水面周围平台梯级无杂物，无污迹，无青苔。

（5）、注意事项

注意防滑，防止跌倒并在危险处树立警示牌。

4、所有停车场、塑胶跑道、体育运动场

（1）、保洁范围

公园内停车场、塑胶跑道、体育运动场。

（2）、完成时间：每天早晨7:00前。

（3）、保洁操作规程

①每天早、中、晚各全面清扫一次纸屑、果皮等垃圾，其余时间实行动态保洁；每周用水冲洗地面一次。

②发现油迹、污迹、锈迹时，应即时用清洁剂擦洗干净。

③下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。

（4）、保洁标准

目视地面无垃圾、果皮、纸屑，无积水，无污迹和杂物。

（5）、注意事项

①发现机动车辆漏油，应通知车主并及时用干抹布抹去燃油后，再用洗洁精清洗油污，以免发生火灾。

②保洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏其他车辆，不要损坏跑道。

5、园内河道、下水道、管道排水口清淤疏通

（1）、保洁范围：园内河道、下水道、管道排水口。

（2）、操作规程

①每月检查一次河道淤泥沉积情况，如果影响游船或保洁船行走，必须立即进行清理；

②每天早晨7:00前检查一次下水道、管道排水口，发现有垃圾或其它杂物必须立即清理；

③如果下水道、管道已经被堵塞，应使用专业工具进行清理；

④

⑤清理出的垃圾必须及时运走，并用清水冲刷残留在地面的污渍。

（3）、保洁标准

下水道、管道排水口干净整洁，排水通畅，无堵塞现象。

（4）、注意事项

①河道清淤时不得破坏河道河堤，河道的水生植物

②保洁员无法处理的阻塞垃圾，应找有经验的保洁员清理，以免造成更严重的堵塞。

③清理垃圾时，应尽量避免喷溅到其它设施设备上。

6、园内公共厕所及化粪池抽吸

（1）、保洁范围：公共厕所及化粪池。

（2）、操作规程

①每季度清理一次；

②用铁钩打开化粪池的盖板，再用长竹杆(8m)搅散化粪池内杂物结块层。

③把吸粪车开到工作现场，套好吸粪胶管(5m长备3条)放入化粪池内。

④启动吸粪车的开关，吸出粪便污物直至化粪池内的化粪结块物基本吸完为止。

⑤盖好化粪池井盖，用清水冲洗工作现场和所有工具。

⑥化粪池一般半年清理一次，但要看化粪池的使用情况，如用量较大则需缩短清理时间，否则会造成溢池的情况。

（3）、保洁标准

①一级池清运90％，二级池清运75％，三级池硬的表面全部清运。

②清理后，目视井内无积物浮于上面，出入口通畅，保持污水不溢出地面。

（4）、注意事项

①吸粪时尽量防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。在用竹杆搅拌结块层时防止跌进化粪池内。

②因吸粪车的噪音较大,故应避开游人的游玩时间进行作业,一般情况于晚间10:00时后开始清理。

③在化粪池井盖打开后10-15分钟人不站在池边,且要有专人看护,清理后盖实,以防行人或小孩跌入井中发生意外。

④化粪池内的沼气有毒、易燃,故应待充分散发后,才能作业,且禁止在池边点火或吸烟,以防沼气着火烧伤人。

⑤人勿下池工作,防止人员中毒或陷入水

7、公厕

（1）、保洁范围：公园内所有公厕。

（2）、开放时间：保持24小时开放。

（3）、操作规程

①每天分三次重点清理公共卫生间，早晨7:00前全面保洁一次，中午11：:30保洁一次，下午6点前保洁一次，作业前打开门窗通风；

②先清理小便池中的杂物，然后进行冲刷清洗；

③清扫地面垃圾，清倒垃圾篓，更换新垃圾袋后放回原位。用专门抹布加上去污剂、洁厕剂溶液擦抹洁具污垢，直至干净；

④将洁厕剂倒入水勺中，用厕刷刷洗大、小便器，再用清水冲洗干净；

⑤用去污剂和专用抹布擦抹洁具包括水箱、水管、盖板两侧基座的周围，注意不留卫生死角；

⑥用干净的湿毛巾沾洗洁精擦洗面盆、台面、墙面、镜面、及门窗标牌，不留水迹、污迹，定期刮洗镜面，最后将地面拖抹干净；

⑦公共卫生间要保持清洁，循环保洁。

⑧适量喷洒香水或空气清新剂，小便器内放置香球；

⑨应每小时保洁一次，清理地面垃圾，抹干净台面水迹；

⑩每天早上保洁后用消毒水对洗手盆及大小便器、地面进行消毒。

（4）、保洁标准

①天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。

②目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。

③室内无异味、臭味，卫生间始终保持空气清新。

④地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。

⑤所有位置内保持无污物、尘土、霉癍，油垢和积垢。

⑥在客流高峰时段，保洁员应在定点作业的基础上在各个卫生间进行不间断的巡视和保洁工作。

⑦纸篓内的垃圾袋要及时更换。卫生间地面应保持干燥，应使用消毒液擦净所有的污渍和溢洒物，清洁地面并擦干。

（5）、注意事项

①禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。

②用洁厕水时，应戴胶手套防止损伤皮肤。

③下水道如有堵塞现象，及时疏通。

8、公园建筑物外墙清洗

（1）、适用范围：适用建筑物、构筑物外墙高空保洁工作。

（2）、保洁主管职责

①保洁主管负责外墙保洁高空作业的工作计划制定、组织监督、检查外墙清洗工作和安全管理工作。

②外墙清洗由保洁班长负责依照本规程组织实施外墙保洁工作和高空作业安全管理。

③外墙保洁工负责依照本规程具体实施外墙清洗作业。

（3）、作业规程

①高空作业人员资格审查

②外墙清洗作业必须实行审批制度，符合下列条件的作业人员经审批后方可上岗：

a.年满18岁以上、40岁以下的健康男性；

b.无高血压、恐高症病史；

c.视力良好；

d.经过专门的高空作业培训并有高空作业操作经验；

e.作业前精神状态良好，情绪正常，无感冒头晕等不适症状；

f.作业前4小时内没有饮酒。

③外墙清洗工必须持有上岗证，并接受公司的有关培训后方可上岗，入职前每位外墙保洁工均应与公司签订责任合约书。

④符合上述条件的人员经本人申请填表、保洁主管对照审批表逐项检查全部合格后方可进行高空作业。如审查时表中有一项不合格者不允许上岗。

（4）、工作前的安全检查

①每次高空作业前保洁主管必须详细检查作业工具准备情况：

a.吊绳、安全绳有否破损，如有应采取补救措施或更换；

b.吊板绳与牢固件的绳结有否松脱，如有应重新打死结；

c.安全绳的结点是否打牢，否则，重新打死结。

②楼顶固定绳索点是否牢固，如不牢固应更换绳索锁定点。

③检查绳索与建筑物接触的棱角部位有否加胶皮或绳套，如否，应立即加套。

（5）、高空作业人员的着装检查

①高空作业人员的着装

必须符合下列要求：

a.工作服为紧身束腰式；

b.上下衣装没有口袋，鞋子不是系带式；

c.衣服钮扣完全扣好；

d.身上不佩戴钥匙链及任何硬物；

e.手套为五指薄型手套；

f.安全帽为紧口式。

②保洁主管应对上述着装逐项检查一遍，全部符合要求后方允许进行高空工作。

（6）、保洁工具的准备

①外墙装饰材料和脏污程度

选择、配制合适清洁剂：

a.清除水泥、白灰等污渍时，选用盐酸外墙清洁剂；

b.清除污渍、锈渍、油渍用万能外墙清洗剂，如油污、锈渍太强时，应用氢氯酸清洁剂（腐蚀性强注意安全）；

c.玻璃外墙用玻璃清洁剂。

②清洁剂勾兑配制后，装入容器内和毛刷、墙刷、抹布等保洁工具一起放入保洁桶内。

③保洁桶、喷水枪固定在吊板上。

（7）、底层的安全防护

①底层为路面或人行道时应设置护拦、挂上警示牌，以警示行人绕开行走，禁行区内的路面铺上塑料布，以保护地面不被污染。

②建筑物周围如有绿化带的除设置护栏、挂上警示牌外，应对绿化带采取防护措施防止毁坏绿化。

③以上工作准备完毕检查无误时方可开始作业。

（8）、外墙清洗操作程序

①缓缓将吊板放下，到达第一工作位置。

②用水枪对准清洁位置冲水除尘。

③将清洁剂涂在清洁面上，用墙刷反复擦拭。

④用水枪再次喷水喷净。

⑤逐渐下滑，依次作业，至到底层。

⑥登顶依次进行上述工作。

（9）、高空作业注意事项

①注意拿牢手中作业工具，防止掉落。

②不准在高空中相互传递工具或投掷物品。

③禁止在作业时谈天说笑。

④禁止在高空作业时做大的悠荡动作。

⑤注意墙面附着物、避免碰损或伤害自己。

⑥监控人员监控到位，严禁离开。

（10）、清洗次数：根据招标单位安排的时间，公园内建筑物、构筑物外墙每年清洗1次。

9、消灭鼠害蚊蝇

（1）保洁范围：所有窨井、明沟、垃圾箱等。

（2）操作规程：

每月至少对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月至少灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。

（3）注意事项：

消杀工作应在尽量不影响游人游玩的前提下进行，如在夜间；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀过程中注意做好安全防护。

二、房屋建筑物内部保洁

1、楼层及通道地面和墙面

（1）保洁范围：所有楼层及通道地面和墙面

（2）操作规程：

每天清扫两次（上、下午各一次）各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净；保持墙面干净。

（3）保洁标准

①地面目视干净，无杂物，无污渍，有光泽；

②桌椅、沙发、家具、物品上无灰尘，无污垢；

③墙面无污垢、无水迹、无灰尘、无蜘蛛网等。

④所有设施目视干净，无杂物，无污渍。

（4）注意事项

①洗刷楼道时，防止水流入办公室等场所内。

②拖地，擦抹时务必将工具拧干，动作要轻，切勿将污水甩至墙壁上。

2、垃圾桶

（1）保洁范围：所有室内垃圾桶。

（2）操作规程

①垃圾分为“可回收”“不可回收”分别收集，安排人员专门分类运送，可回收垃圾资源化再利用。

②保洁人员应巡回收取垃圾桶内的垃圾，保证垃圾桶内的垃圾不能超过桶容积的2/3，以方便使用。

③回收垃圾桶内的垃圾时，应先将垃圾桶内的胶袋提出放进垃圾车内，再重新铺好新的垃圾袋。

④铺垃圾袋时应将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5厘米折贴在垃圾箱外沿，再盖垃圾桶盖。

（3）保洁标准

①垃圾袋内垃圾不超过2/3，每日更换不低于两次。

②保证垃圾桶保持半空状态，垃圾桶周围无散落的垃圾，垃圾桶外干净、无污渍。

（4）注意事项

清理垃圾时，不散落垃圾、污渍等。

2、卫生间

（1）保洁范围：室内所有卫生间。

（2）操作规程

①打开门窗通风，用水冲洗大小便器、洗干净烟灰缸；

②清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋后放回原处；垃圾袋内垃圾不超过2/3，每日更换不低于一次。

③用洗洁精均匀喷洒在洗手盆及大、小便器上，用毛球洗刷大、小便器（如是座厕，注意清洁两块盖板及底座卫生)，用快洁布擦洗洗手盆，然后用清水冲干净；

④用毛巾从门开始顺时针方向依次将墙面、台面、开关、门窗标牌等抹一遍；

⑤先用湿布擦窗玻璃和镜子，然后用干毛巾擦干净；

⑥用拖把拖干净地面；

⑦补充卷纸、擦手纸和洗手液；

⑧适量喷洒香水或空气清新剂，小便器内放置香球；

⑨应每小时保洁一次，清理地面垃圾，抹干净台面水迹；

⑩每天早上保洁后用消毒水对洗手盆及大小便器、地面进行消毒。

（3）保洁标准

①天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。

②目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。

③室内无异味、臭味。

④地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。

（4）注意事项

①禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。

②用洁厕水时，应戴胶手套防止损伤皮肤。

③下水道如有堵塞现象，及时疏通。

3、电子门、门窗

（1）保洁范围：电子门、门窗。

（2）操作规程

①擦拭门锁及门面；

②用玻璃清洁剂擦拭玻璃并用干布抹净；

③擦拭内外窗框、轨道；

④保洁完毕应关好门窗；

⑤幕墙请专业外墙清洗工人清洗。

（3）保洁标准

玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭若干厘米内无灰尘。

（4）注意事项

①高空作业时，应两人作业并系安全带，戴安全帽。

②作业时，注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃。

4、灯开关及灯具

（1）保洁保养范围：室内所有灯开关及灯具。

（2）操作规程

①灯具保洁需关闭电源；

②灯具保洁时，架好梯子，人站在梯子上一手托罩，一手拿螺丝刀拧松灯罩的固定螺丝取下灯罩；

③将灯罩放在有洗洁精的水中，用布洗擦灯罩内外的污迹，再用清水洗一遍然后用干布抹干水分；

④将抹干净的灯罩装上并用螺丝刀拧紧固定螺丝；

⑤清洁日光灯具时应先将电源关闭，用手压住盖板取下盖板、灯管，然后用抹布分别把灯管和灯具盖板擦抹干净再重新装好。

⑥灯开关直接用半干毛巾擦干净。

（3）保洁保养标准

清洁后的灯开关无灰尘；灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。

（4）注意事项

①在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。

②清洁前应首先关闭灯具电源，以防触电。

③人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人。

④用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。

5、其它细节部位

（1）保洁范围：包括楼道扶手、配电箱、消防栓、消防管道、标牌以及卫生死角的清洁。

（2）操作规程

①每日用拧干的湿抹布擦抹楼道扶手及栏杆；

②用掸子扫掸墙面的灰尘及蛛蛛网；

③每日用干抹布擦抹区域内的设施设备。

（3）保洁标准

目视无烟头、果皮、纸屑、蜘蛛网、积尘、污迹、积水等。

（4）注意事项

擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外。

第四节 保洁工作流程图

1、室内保洁流程图

2、外场保洁流程图

3、灭四害用药作业流程图

4、垃圾清运工作业流程图

第五节、保洁员行为规范

保洁员必须具有规定的言行，良好的仪容仪表和服务意识，以确保公司的形象，为客户提供优质优良的服务。

1、保洁员着装要求

保洁员着装必须整洁、朴素、大方、便于工作，保洁员统一着装。保洁员着装应遵守以下原则：

（1）上班时间统一穿工作服，工作服要整洁，钮扣要扣齐，不允许敞开外衣，非工作需要不允许将衣袖、裤腿卷起，不允许将衣服搭在肩上。

（2）制服外衣衣袖、衣领不显露个人衣物，制服外衣不显露个人物品，服装衣袋不装过大过厚物品，袋内物品不外露。

（3）上班统一佩戴工作牌，工作牌应端正地戴在左上胸。

（4）鞋袜穿戴整齐清洁，鞋带系好，不应穿鞋不穿袜，女员工不应穿高跟鞋，以免影响工作。非工作需要不应赤脚或穿雨鞋到处走，工作完，应在工作场所将鞋擦干净再走。

（5）非特殊情况不应在工作区域穿背心、短裤、拖鞋，男女员工不应戴有色眼镜。

（6）员工上班时间内不应戴手镯、手链、耳环、项链、戒指等一切可能影响工作和过于夸张的首饰。

2、行为举止要求

员工的行为举止是指员工在日常工作、服务的动作、行为等。它直接体现一个人的修养，同时也给打交道的人留下较深的印象。恰当合理的举止不但可以维护公司的利益，同时也给游人留下一个好印象，方便开展公司管理工作，同时也有利于提高美誉度，在物业清洁保洁管理服务中，员工的行为举止包括服务态度、行走、工作操作以及其他动作等。

3、服务态度

保洁员在进行服务工作时应遵守以下原则：

⑴、无论何时都应面带笑容，和颜悦色，热情主动。

⑵、在将游人劝离工作场所时要文明礼貌，并作解释及道歉工作。

⑶、谦虚诚恳地接受游人的评价，对游人的投诉耐心倾听，并及时向主管领导汇报。

4、行走

⑴、在工作场所与其他人同行时，不应勾肩搭背，不应在同行时嬉戏打闹。

⑵、行走时不应与游人抢道穿行，在特殊情况下应向游人示意后方可越行。

⑶、走路动作应轻快，非紧急情况下不应奔跑。

⑷、手拉货物行走时不应遮住自己的视线，以免不小心发生意外。

5、员工工作操作时的行为举止

在辖区内进行工作操作时应注意以下原则：

⑴、进行洗地、消杀等可能影响到游人的工作时，应摆放“工作进行”或“危险勿近”等警示牌，以免对游人造成伤害，产生不必要的麻烦。

⑵、工作操作时应走路轻、工作轻、说话轻，不应在公共区域大声喧哗。

⑶、工作操作时如有游人走过工作区域应暂时停止工作，并面带微笑，等游人走过后再继续工作。

⑷、上班应保持乐观情绪，不在工作岗位发泄个人不良情绪。

6、语言

语言是人与人之间沟通的重要工具，准确恰当的语言可提高沟通效果，减少双方之间的误解与矛盾，缩小双方的距离。

（1）与游人交谈时

在与游人交谈时，应注意以下方法：

①对熟悉的游人应称呼其姓氏，如××先生，××同志，或按当地习惯称呼职称，但不宜称呼游人的全名。

②与游人对话时宜保持1米左右的距离，应使用礼貌用语，注意“请”字当头，“谢”字不离口。

③与游人谈话时，应专心倾听意见，不应中途随意打断游人的讲话。

④在不泄漏公司的机密前提下，圆满答复游人的问题，若有困难时，应积极查找有关资料或请示领导后答复，不可不懂装懂。

⑤对于涉及公司机密或技术机密问题应礼貌回避，不可泄漏公司机密，亦不宜一口拒绝，既不得罪对方又维护公司利益。

⑥在与游人谈话时，如遇另一游人插话询问，应注意掌握谈话时间，并示意已听到对方的询问，尽量不让其中一个久等。

⑦当游人提出的要求超出服务范围时，应礼貌回绝。

⑧在服务工作中，处理问题要简单明快，不要拖泥带水。

⑨与游人打交道应遵循不卑不亢、坦诚自然、沉着稳重的原则。

（2）游人提出批评时

当游人提意见或投诉时，应文明礼貌、落落大方地对应，并充分了解游人投诉的原因，并谦虚地接受批评，但不要轻易下结论。谈话时可采取以下几种方法：

①询问式，如：“请问……？”“我能为您做些什么吗？”

②请示式，如：“请您协助我们……”“请您……好吗”。

③商量式，如：“……你看这样好吗？”

④道歉式，如：“不好意思，请……”“对不起，失礼了。”

⑤解释式，如：“很抱歉，这种情况，公司的规定是这样的。”

（3）服务中应注意的情况

①三人以上的对话，要用互相都懂的语言。

②不与游人开玩笑、打闹或取外号，不与游人争辨。

③不讲有损公司形象的语言。

④不讲粗言秽语或使用岐视或*辱侮**性的语言。

⑤游人交谈时，不应走进旁听，也不应在一旁窥视游人的行为。

⑥对容貌奇特的人不要交头接耳或指手画脚，更不允许围观，不允许背后议论、模仿、讥笑。

第六节 保洁岗位职责

一、保洁主管岗位职责

1、制定部门培训计划并保证实施，定期开展对员工的思想教育和专业知识的学习，不断提高员工的综合素质。平时关心员工，掌握员工的思想动态。

2、每日早晨上班由领班组织保洁员召开晨会，安排保洁员当日的工作，发放各类清洁工作的耗用物品及工具，并填写物品发放台账，监督保洁员物品的领用。每日物品发放结束后进行各区域巡检工作，及时在巡检签到表上签字，对巡检中发现的问题予以记录，指导保洁员予以纠正，并上报主管巡检情况。

3、每周星期一下午16：00在保洁部办公室开全体保洁部员工会议，由主管传达公司各项会议精神；领班和事务助理分别就各项工作中出现的问题发表建议，倾听员工意见，并讨论解决办法，由事务助理负责记录

4、每周由主管对各项工作进行不定期抽检；每周五对重点部位进行检查。对不合格事项在会议中讨论并做相应安排。

5、负责提交辖区内消杀工作计划并付诸实施，检查督促园区内卫生和消杀，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为。

6、做好与环卫等协作部门的协调，保证辖区的垃圾清运的及时性。

7、每月定期对检查出的优、劣问题进行公布，存在劣迹方面的问题对相关人员进行专项培训，并就相关情况给予以惩处，以免在工作中再有类似情况出现。每月将评出优秀员工，公司给予奖励。

8、完成上级交办的其他任务。

二、保洁员岗位职责

1、熟知本岗位的保洁区域及工作细则，保质保量的完成区域内的清洁工作。

2、工作时间按公司要求着装提前5分钟上岗，佩戴工号牌，工作中礼貌待人。

3、严格遵守公司、部门的各项规章制度。

4、熟练应用和掌握各种保洁工具和设备，不断提高工作技能，妥善保管好各种保洁工具及设备，不得浪费、私用亦不得野蛮操作。

5、保洁工作中要注意保护公共或私有财物，不得因保洁对设施或财物造成损害，否则照价赔偿；

6、每日对保洁区域内的办公区域、楼道、道路等进行规定频次的清洁。每日清倒垃圾，做到日产日清。

7、自觉维护责任区的清洁卫生，劝告和制止各类人员的不卫生、不文明的现象和行为。

8、与客户保持良好的关系，注意收集客户对物业服务的各种意见及时向上级反映，对于客户的疑问，尽量做好解释工作。

9、保洁员在工作中遇到公共区域的特殊事情，（如有客户需要帮助的等）应及时向领班汇报，也可上报主管。

10、保洁员对保洁物品负有保护责任，如工作中发现灯具、音箱、路面、下水道雨水篦、指示牌等设施、物品有破损或丢失应及时上报项目经理，项目经理快速将情况反馈至招标单位。

11、与同事保持良好的合作关系，注意团结，发挥团队精神。

12、完成上级交办的其它任务。

三、当值主管交接班制度

1、当值保洁领班应提前10分钟到岗，做好保洁员交接班前准备工作。

2、认真填写交接班登记，填写内容：

（1）员工到岗情况：应到人数、实到人数、缺勤原因。

（2）当班工作内容。

（3）须交下班继续完成的工作内容。

（4）存在的问题，提出每日保洁工作重点。

3、仔细阅读交接班记录，并分类安排落实。

四、工具交接制度

1、保洁部工具的管理与发放，由项目主管登记造册，统一管理。

2、各岗位工具由各岗位、领班负责，工具落实到人。

3、项目主管每周清点抽查一次各岗位工具。

4、丢失或使用不当造成工具损坏，由责任人照价赔偿，查不出直接责任人由当值领班和项目主管承担。

五、保洁物品申购领用、使用制度

1、项目主管每月制定出每月保洁物品消耗量，并上报部门主管审批，由部门送至行政人事部采购。

2、申购物品的时间为每月两次，具体每月截止为：10号、25号。

3、领用物品时间为每周二、五，由项目主管填写领料单，部门主管审核，行政人事部发放。

4、价值超过100元高值物品的领用（含租借）必须经过部门主管同意方可办理。

5、在设备使用前，要了解设备的使用性能、特点。

6、操作前，先清理场地，防止接线板、电机进水或因电线卷入设备中而损坏设备。

7、高压水枪不能在脱水的情况下操作。

8、使用设备时发生故障，不得强行继续操作，违着罚款。

六、保洁部考勤制度

1、员工的任何请假行为应事先提出，突发事件者应及时上报并提交相关的文件证明。

2、员工病、事假一天以内者，应上报主管批准，同时，事假一月内不得超过一次。

3、员工病、事假一天以上三天以内者，应上报主管，并由主管签署审核意见后上报公司批准。员工不得越级请假。病事假期间，不享受工资。

4、员工请假经批准后，其主管应妥善将工作安排好，决不允许出现漏岗现象。

5、员工婚丧假须上报公司批准，公司将按国家有关规定处理，同意期限内按出勤考核。

6、工作需要加班的，一天以上者必须由主管上报公司批准，以避免影响工作安排。

7、经审批同意的病、事假，事假一天扣除当日工资，病假一天以上者需提交医院开据的相关诊断及病假条，若身体不能胜任其岗位，公司将视具体情况予以处理，或换岗，或劝其退工。

8、员工未经领导批准的病事假，一律按旷工处理。旷工一天者扣除当月工资总额20％，连续旷工3天或一年累计旷工五天者，公司予以除名。

9、须按实考勤，如出现弄虚作假现象，一经查实，公司将严肃处理，同时，每月考勤表于次月1日上报公司。

10、严格遵守甲方各项管理制度。

七、保洁人员的培训

培训是本公司内部管理的一大特色，也是一大优势，公司不断地对各级员工进行不同阶段的在职培训，也是各管理服务项目能否圆满完成管理目标的重要保证。培训所要达到的总目的，是最终培养出一大批有理想、有觉悟、有能力、有综合素质、有现代意识的新时代劳动者。

1、培训目标

培训的目标是针对管理者的目标而言，其目的是在态度、知识、技能三方面改变、加强或改进员工的行为或表现，从而提高服务人员的素质、技能及服务水平，以达到企业的目标。就我公司而言，培训的目标就是使各级服务人员的专业素质及服务水平达到国内一流专业公司的水平要求，使其能为物业管理公司和各类物业的所有游人、使用人提供尽善尽美的服务。

2、培训方式

由上至下分为班组自行组织，项目部组织和公司组织三种方式。

（1）入职培训：由公司办公室负责，对新招员工进行的培训。

（2）上岗前培训：由各服务中心负责，对新员工上岗前进行的培训。

（3）在职培训：方法是针对不同的工作岗位进行的专题培训或进行有计划的知识培训。其中主管的培训由公司负责组织安排，普通员工由项目主管负责落实或按公司要求执行。项目主管的培训侧重企业管理知识、人事管理技巧、领导艺术、公共关系等；管理员工侧重在专业技能、工作技巧及敬业乐业教育等。

提高员工素质培训：方法是在常规培训基础上，结合公司业务发展或管理需要安排的专题培训，由公司办公室负责组织落实。

第七节 所有节假日及市委、市政府举办大型活动期间保洁方案

节假日期间游客较多，重大活动多，抓好节假日和市委、市政府举办大型活动期间环境卫生应急工作，向游人和嘉宾展现一个干净、整洁的公园形象，对提升本项目的形象意义重大。针对本项目的实际情况，为做好环境卫生应急工作，特制定本方案。

1、在接到举办活动的通知后，或节假日前，出动高压清洗机，对园区主干道进行大规模连续清洗，彻底清除路面和台阶石上的油渍、口香糖污迹、水渍、青苔等污物痕迹。

2、加大对水面、水体的保洁力度。由于节假日和重大活动期间游客和参加活动的人员众多，人员素质参差不齐，随手扔垃圾的现象增多，会对水面、水体造成污染，所以在这期间将增加打捞垃圾工具，随时保持水面、水体清洁。

3、节假日、举办大型活动期间增加保洁频次，加大保洁力度，在必要的情况下增加保洁人数。活动期间保洁员从早上6点到晚上10点，保洁不间断，垃圾随见即清，并配备垃圾清运车专用于园区内清运垃圾。

4、缩短巡回保洁时间，管理人员增加巡检次数，加强对保洁工作的监督。

第六节 突发事件应急措施

一、在工作时间发生突发事件需要调集保洁人员的，5分钟之内必须携带好工具赶至事发现场；

二、在工作时间之外发生突发事件需要调集保洁人员的，1小时之内必须调集足够保洁人员携带好工具赶至事发现场。

三、突发事件应急预案

1、 发生火灾后的保洁工作应急处理措施：

⑴、清洁用品储备室应配备各种应急工具，如：手电、水桶、干毛巾、指示牌、灭火器材等。

⑵、加强易燃清洁用品的管理。

⑶、要掌握火情，有计划、有组织地做好人员、贵重物品、仓库物资、文件等的疏散转移工作，并协助做好患者和游人的疏导工作。

⑷、救灾结束后，组织全体保洁等人员参加清理现场的工作。

⑸、用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面。

⑹、打扫地面积水，用拖把拖抹。

⑺、二次检查，如有残留杂物一并清运、打扫。

2、雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急处理措施：

⑴、电工、维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢造成不良影响。

⑵、该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理。

⑶、将从污雨水井、管、池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。

⑷、疏通后，清洁员迅速打扫地面被污染处，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目视无污物。

3、暴风雨天气应急预案

⑴、暴风暴雨天气应急工作执行标准：

①领班勤巡查，督导各个岗位清洁的工作，加强与其他部门的协调联系工作。

②公园内沟渠由专人检查，特别在风雨来临前要巡查，如有堵塞及时疏通。

③检查雨、污水井，增加清理次数，确保畅通无阻。

④仓库内备好雨衣雨鞋，铁勾、竹片、手电筒等工具，做到有备无患。

⑤暴风雨后，清洁工及时清扫各个责任区内所有地面上垃圾袋、纸屑、树叶等杂物。

⑵、暴风雨影响环境卫生的应急处理措施：

① 保洁主管勤巡查、督导各岗位保洁员的工作加强与其它部门的协调联系工作。

②下水道、明暗沟渠由保洁主管派专人检查，特别在风雨来临前要巡查，如有堵塞及时通知相关人员疏通。

③检查雨污水井增加清理次数确保畅通无阻。

④各岗位保洁员配合保安员关好各楼层的门窗、防止风雨刮进楼内淋湿墙面、地面及打碎玻璃。

⑤暴风雨后，清洁员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树叶、泥、石子及其他杂物。

⑥发生塌陷或大量泥水沙溃至路面、绿地，清洁员协助管理处检修，及时清运、打扫。

⑦清洁员查看各责任区内污、雨排水是否畅通。如发生外溢，及时报告管理处处理。

4、楼层内空调水管，给水管的接头发生爆裂，造成楼层浸水时应按如下步骤处理：

⑴、迅速关闭水管阀门并迅速通知保安和维修人员前来救助。

⑵、迅速用扫把扫走附近的水。

⑶、电工关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品，如资料、电脑等。

⑷、用垃圾斗将水盛到水桶内倒掉，再将余水扫进地漏，接好电源后再用吸水器吸干地面水分。

⑸、打开门窗，打开通风器材吹干地面。

⑹、安全注意事项：处理水管爆裂事故时，应注意防止触电。

第九节 保洁工作内部质量监督及外部考核

一、保洁工作内部质量监督

1、日常保洁质量监督

我公司下设品质部，每周由质量督查员负责对各项目保洁质量进行检查，检查方式主要以目视、手拭、纸巾擦拭为主，检查结果须做详细记录，出现不合格的地方，第一时间通报岗位责任人领班，即刻整改；如相同的问题出现第二次，即按照相关规定对责任人进行小额罚款，出现第三次或者造成相当后果遭甲方投诉的，给予停薪留职培训，严重的予以开除处理。

同时，各个保洁组的卫生自查必须做到制度化、表格化，各班组主管、领班按照公司服务标准和程序，每天数次对保洁员的工作状态和卫生质量进行检查，考核记录备案，每天晨会进行通报并做总结。

公司每周领班会上，依据质量督查员和各项目自查的情况，对各保洁项目进行综合考评，奖优罚劣。公司例行检查与各项目自查结合，双重质量保证，彻底杜绝质量漏洞和隐患；

2、日常保洁检查指导

⑴、员工自查：每个员工根据有关作业规程，对自己负责分管区域的保洁项目进行自查，及时发现问题，解决问题，并做好记录；

⑵、领班巡查：领班应把巡回检查作为自己的主要工作，对管理区域所有保洁部位、项目进行巡回检查，每天不得少于甲方要求的频次，并做好记录；

⑶、项目主管抽查：完成各项工作计划与指标，加强内部管理工作，指导和协调员工之间的工作要求和工作关系，应对各项工作进行检查与监督，使保洁服务质量得到不断的提升。

3、保洁工作巡检记录

保洁工作巡检记录

编码:

项目： 巡检时间：

编制： 审核： 批准人：

二、外部考核要求

1、如我司中标，我们将对日常保洁工作每日自查1次，自查记录一式两份，每月月底上交甲方一份。每周、每月配合公园管理单位检查一次，并随时接受公园管理单位卫生督查人员的督查考核。

2、如我司中标，我们将对上岗人员进行必要的培训，每年培训不低于两次，并做好培训记录，每次培训后上交一份培训记录给甲方。

3、公园管理单位将聘用专门人员随时对日常卫生保洁进行督查，每周、每月各组织一次大型检查考核，考核结果定期通过书面形式送交公园管理单位职能科室和保洁管理单位。

4、卫生保洁考核与保洁管理费用直接挂钩，轻微差错限期整改，因保洁工作失误导致被外来检查或媒体曝光通报批评的，视情节轻重，分别扣除当月考核分的5-10分。

5、对非常规保洁（即公园建筑物外墙清洗（2次∕年）、节假日及大型活动期间公园额外增加保洁等），将安排专门人员根据保洁内容进行单独考核。

6、保洁工作考核打分表

检查时间： 年 月 日

考核人（签字）：

第十节、奖惩条例

团队人员管理是激励活动要素在进行过程中的相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。一是实施管理日常目标责任制，增强管理层的工作主动性。按照江苏省优秀物业管理标准制订各项管理指标，我司将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩。实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋级，以形成竞争激励机制，提高员工工作积极性。

员工奖惩细则：为了真正体现奖罚分明、公平公正，鼓励先进、鞭策落后，特制定本制度。

一、奖励（每分5元）

公司员工有如下表现者，可以给予口头表扬、通报表扬、实物奖金，提职加薪等奖励。

1、努力钻研业务、改革创新，并且成绩显著者；5-20分

2、积极为公司创收，开源节流，并取得实效者；5-20分

3、为保护集体财产、见义勇为、事迹感人者；4-20分

4、积极参加国家和社会各类竞赛活动，并取得名次者；4-20分

5、拾金不昧，价值在100元以上者；5-10分

6、积极提出合理化建议，并被公司所采纳者；4-10分

7、发现事故隐患及时报告，并采取措施，防止重大事故发生者；4-10分

8、乐于做好人好事，为公司增添荣誉者；2-10分

9、训练刻苦，业务考核成绩前三名；4-8分

10、在公司处理客户投诉时，特殊情况下使员工受到委屈者；2-8分

11、为客户或客人提供最佳服务，并受到客户或客人书面表扬者；2-8分

二、处罚（每分5元）

1、轻微过失：

在一个月内有下列情形之一者，一次给予过失提醒，二次给予扣分处罚。

（1）上下班无故迟到、早退，每次2分

（2）工作态度不认真，上班吃零食，大声喧哗；2分

（3）当班时仪容仪表不整或不按规定着装，不佩戴工号牌；2分

（4）言语粗俗，不注意礼貌礼节，不使用规范的服务语言；3分

（5）下班后无故在工作场所逗留；2分

（6）不按规定填写各项工作记录；4分

（7）工作时间收听广播、录音机、阅看书报；3分

（8）遭客户有效投诉1次；5分

（9）宿舍私自留宿无关人员；4分

（10）不按员工通道行走，不按规定搭乘电梯；2分

（11）工作时间内未经批准做与工作无关的事；3分

（12）工作时间在客户及客人面前打哈欠、伸懒腰、剔牙、挖鼻孔、掏耳朵、剪指甲；3分

（14）工作时间未经批准会见亲友；2分

（15）未经上级领导同意，自行调班调假；2分

（16）对所属员工违纪行为不处理。5分

2、过失

在一个月内有下列情形之一者，给予扣分处罚，在三个月重犯，加倍处罚，三次以上予以记过或留公司察看处分。

（1）在禁烟区吸烟，当班时打瞌睡、串岗闲聊、干私活等；4-8分

（2）旷工一天者；20分

（3）违背或不服从上级合理的工作安排或指示；10-20分

（4）当班时非工作需要喝酒；8分

（5）争吵、打架、斗殴、闹事；10-20分

（6）未经许可擅自将公司物品转移、外借；10分

（7）利用工作之便，向客户及客人或供应商索取礼品或礼物；8分

（8）拾遗不报；6分

（9）因工作失误，造成重大损失；10-20分

（10）工作不积极，消极怠工；4-8分

（11）工作中缺乏协作精神，致使工作受到影响；4-8分

（12）对同事、甲方工作人员及游客不礼貌并与其争辩，引起投诉；4-8分

（13）违反有关秩序维护服务规定和保密守则；4-10分

（14）因违反操作规程给公司带来经济损失；4-10分

（15）因违反操作规程，导致差错或引起投诉；4-10分

（16）工作中弄虚作假，谎报情况，造成不良影响；5-10分

3．严重过失

有下列情形之一者，给予劝退或除名处理。

（1）*辱侮**、漫骂、恐吓、威胁他人；

（2）假公济私，涉嫌报复；

（3）制造淫言、搬弄是非、恶意中伤其他员工，影响团结；

（4）偷取客户、客人或同事的财物；

（5）旷工连续三天或全年累计五天；

（6）擅用公司名义在外从事活动，致使公司声誉受损；

（7）私自动用、故意破坏客户，公司财物；

（8）违法乱纪，被依法追究刑事责任；

（9）涂改、伪造单据及凭证，以取得金钱上的利益；

（11）无病装病，骗取假条；

（12）赌博；

（13）未经批准私自外出兼职或利用病休另谋职业；

（14）玩忽职守，违反操作规程，造成严重后果；

（15）私自向外界提供公司人事、经营、财务、设备等资料，泄露公司机密，造成严重后果。

三、执行程序

1、考核采取逐级考核方式，每月按部门汇总上报。

2、人事部汇总各部/处月度考评后上报总经理室。

3、总经理室审核批准后在当月工资中兑现。

4、对处理有不满，可以按以下步骤解决：

（1）直接向部门或服务中心反映；

（2）如部门或服务中心无法解决，可以书面形式向公司投诉；

此制度自颁布之日起执行。

第三章 保安服务方案

第一节 保安服务内容

1、做好xx公园内全天候安全监控及保卫（24小时），执行《游园须知》，规劝游客行为，维护公园内秩序；看管公共设施如园灯、音箱、指示牌、宣传栏等所有公共设施，如因看管不善造成损坏，由中标方负责照价赔偿；

2、控制各类车辆出入及危险物品进入公园；

3、控制公园各类公有物品进出的；

4、负责对停车场车辆停放进行管理和规范；

5、协助公园进行水面安全管理；

6、对公园内的各类紧急情况进行控制和处理；

7、协助处理发生在公园内的紧急突发事件；

8、负责亮化设施、音乐、喷泉水景等的维护和开关，确保公园亮化、音乐、喷泉等系统的正常运作。

9、公园内大型活动及节假日期间，临时安排的应急性任务应按时保质保量完成。

第二节 保安人员的配置及培训

一、人员招聘的定位

有的企业在招聘人员时认为人员的学历越高越好，连安全护卫员、清洁工都用大专以上毕业生，结果大材小用的员工思想上的压抑造成了人心不稳，工作缺乏冲劲。因此，公司招聘人员时，严格地按工种要求选用人材，同时通过岗前规章制度的培训及上岗后公司组织的员工自学。内部的专业技能培训，使每个员工都知道自己应该做什么，如何做，怎样与员工的晋级、升职挂钩，使每个员工都觉得在公司里有机会提高自己的能力，达到自己能追求的目标。这样，确保了量材而用，人尽其才，人尽其力。

二、保安配置及设备配置要求

1、人员配备

提供保安人员（3班制）40人：

2、设备配置

⑴、警务巡逻车， 2辆，状态良好，外形美观，全新或8成新以上，表面无掉漆、无破损，使用功能良好。

⑵、保安员服装、橡胶棒、对讲机等执勤装备（按需配备）

三、人员基本要求

1、保安队长和班长：年龄18—55岁，身体健康、品行端正、体貌端庄，无犯罪前科，高中以上文化，能操作计算机，具有保安证持证上岗，有3年以上相关工作经验。

2、监控室：年龄18—55岁，身体健康、品行端正、体貌端庄，无犯罪前科，初中以上文化，能操作计算机，具有中级以上保安证，有相关工作经验。

3、其它保安员：男性，年龄18—60岁，身体强壮、品行端正、体貌端庄，无犯罪前科，有正义感，初中以上文化，具有初级以上保安员证，有相关工作经验。

四、安全保卫相关要求

1、保安人员须认真执勤，尽职尽责，对责任区发生的治安刑事案件或灾害事故，应采取积极措施，保护好现场，维护好秩序，把损失减少到最低限度，并及时报案，积极协助调查处理。

2、我司对保安人员进行教育、培训、考核和管理，组织保安队员看管好园内物品，并做好公园的安全防范工作。

3、我司将对保安队员进行必要的培训并能适应公园保安工作需要。确保每年培训不低于4次，并做好培训记录。每次培训后，上交给甲方一份培训记录，予以备案。对保安人员因事、因病或其他原因缺勤的及时调配；对确实不适应保安服务需要的人员，予以调整。

4、保安人员在执行勤务时，必须着统一的保安服装，佩戴标志和执勤证；必须服从甲乙双方的双重领导，认真学习业务和法律知识，尽职尽责，为甲方提供高质量的保安服务；必须认真维护责任区正常工作秩序，防范刑事、治安案件发生，对现场发现的违法犯罪人员及时报警或协助公安部门抓获，扭送当地公安派出所处理。对刑事、治安案件现场和灾害事故现场，应先行保护事故现场并协助公安机关维护秩序。

¾5、甲方有权根据《xx公园保安管理制度》对现场保安人员进行督查和考核。

五、保安人员的培训

培训方面我们采取先对新入职的员工进行思想动员教育，让其了解现代市场运作的基本情况如：优胜劣汰等，让新员工有充分的思想准备投入新的环境。然后进行相关情况的培训如：行业简介、公司简介、组织架构、项目概况、人事管理等等。而后进行相关岗位的技能培训。为了使新员工尽快适应新的工作岗位，组织了新员工岗位见习等多种形式的培训，让新员工消除对新环境的不适应和压力感。

培训的目的在于日常工作的运用和提高。由于培训的内容较多，在培训中尽量做到量化如：每周的一、三、五进行军事训练，二、四进行理论培训，培训时间为每天的15：00—16：00，周六、日休息。在日常的培训中军事训练主要从：队列动作、车辆指挥、拳术、消防等入手。理论培训主要从：岗位技能、物业管理知识，法律常识、服务礼仪、心态、特殊事情处理流程等入手。综合培训主要从模拟演练入手。对培训的效果进行考核，并在日常工作中对培训的效果进行跟踪，以确保培训的内容能在实际工作中运用起来。发现不足之处及时改进。使我们的培训工作有针对性的、目的性的进行。

培训管理过程如下：

第三节 保安管理措施

一、行为规范

1、工作规范

（1）依法制止在公园区域发生的违法犯罪活动，并上报领导和公安机关，但无权拘留、关押、没收财产及罚款的权利。

（2）对发生在公园区域内的刑事、治安案件，做好案发现场保护、维持现场秩序，提供相关情况。

（3）遵照公园规章制度，制止未经许可进入公园区域的车辆、人员。

（4）对出入公园的可疑车辆、人员及其所携带装载的物品，进行查验。

（5）对进入公园非法携带枪支、*药弹**和管制刀具的可疑人员有权进行盘查、监视，及时上报或跟公安机关取得联系。

（6）对违反公园规定破坏公园公共设施的人员以及其他不文明游人，进行劝阻制止和批评教育，及时上报主管部门，并责令损坏者根据公共物品损坏情况予以赔偿，不得发生辱骂、殴打等*辱侮**游人人格的行为。

（7）游人有需要时，第一时间给予帮助，不得私自收取费用。

（8）执勤中遇有违法犯罪人员不服、行凶报复的，可采取正当防卫，但不得超过限度或伤及无辜。

（9）对公园不间断的做好巡查工作，记录巡查期间发生的各类问题，做好总结并及时汇报。

（10）对在水域附近有涉水危险的区域做警示标志，对有涉水行为的游人加以劝阻，对已发生的危险事件及时报警并上报。

（11）配合公园做好“四防”工作（防火、防盗、防破坏、防事故），落实各项安全防范措施，发现隐患因素，及时书面上报公园相关负责人，并协助各部门及时整改。

（12）配合有关部门，做好在公园举办的各类活动期间的秩序维护、安全保障工作。

（13）定期配合水电工做好公园消防设施的检查工作，做好记录，及时上报。

（14）保证水电设施维护正常，对水电故障维修、排除及时，达到“小故障不过天（12小时），大故障不过夜（24小时）”标准，确保亮化效果。

（15）保证喷泉、音乐、路灯、水景等控制系统运作正常，出现问题及时修复。

（16）所有保安员当班期间遇人遇事都要文明服务，采用文明用语。

（17）积极完成上级领导交办的其它任务。

2、保安人员仪容仪表

(1) 举止文明、大方、端庄。

(2) 男性保安不准留长发，蓄胡子，留长指甲，前帽檐外不得露头发，后帽檐外发长不得超过1.5厘米。女性保安不得涂脂抹粉，涂有色指甲油。

(3)执勤中不准吸烟（吸烟可到规定地点或隐蔽处）、看书报、吃零食、随地吐痰、乱丢杂物，不准吹口哨，勾肩搭背，聚众闲聊，无急事不得长时间聊电话。

(4)当班期间统一着制服，保持整洁，穿衬衫系领带，齐全佩戴、简章等。

(5)禁止披戴外套、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。

(6)精神振作，姿态良好。抬头挺胸，不得弯腰驼背，东歪西倒，前倾后仰；不得伸懒腰、袖手、背手、叉腰或将手插入衣（裤）袋。

（7）不准戴饰品，口袋内不宜装过多物品。

（8）上班前四个小时内禁止喝酒，当班期间要保持精神饱满。

二、考勤、请假制度

1、员工的任何请假行为应事先提出，突发事件者应及时上报并提交相关的文件证明。

2、员工病、事假一天以内者，应上报主管批准，同时，事假一月内不得超过一次。

3、员工病、事假一天以上三天以内者，应上报主管，并由主管签署审核意见后上报公司批准。员工不得越级请假。病事假期间，不享受工资。

4、员工请假经批准后，其主管应妥善将工作安排好，决不允许出现漏岗现象。

5、员工婚丧假须上报公司批准，公司将按国家有关规定处理，同意期限内按出勤考核。

6、工作需要加班的，一天以上者必须由主管上报公司批准，以避免影响工作安排。

7、经审批同意的病、事假，事假一天扣除当日工资，病假一天以上者需提交医院开据的相关诊断及病假条，若身体不能胜任其岗位，公司将视具体情况予以处理，或换岗，或劝其退工。

8、员工未经领导批准的病事假，一律按旷工处理。旷工一天者扣除当月工资总额20％，连续旷工3天或一年累计旷工五天者，公司予以除名。

9、须按实考勤，如出现弄虚作假现象，一经查实，公司将严肃处理，同时，每月考勤表于次月1日上报公司。

10、严格遵守甲方各项管理制度。

三、交接班制度

1、交接班前，*班交**人需填好值班记录，做到当班情况、交接问题、物品清点心中明白，记录清楚。

2、交接班时，*班交**人需向接班人详细说明本班次执勤巡逻情况及接班人当班期间需要注意的事项，接班人做到接办事情，物品清点、接班记录清楚。

3、对讲机和其他装备需当面一一交接并做好交接记录。

四、对讲机监控设备管理制度

1、对讲机使用管理

（1）对讲机必须始终保持开机状态。

（2）使用公园统一规定频率，严禁乱调乱按。

（3）严禁使用对讲机呼叫对方三次无应答。

（4）严禁使用对讲机开玩笑或谈论其它与工作无关的事情。

（5）呼叫方结尾加问“收到请回答”，接收方以“收到，请讲”开头，在呼叫方传达呼叫内容，接收方完全明白后应回答“清楚”或“明白”等口令。

（6）对讲机折损时，中标人应及时更换或维修好，确保其功能当天恢复使用。

2、监控室管理

（1）当班人员应严格按照设备操作要求进行操作，并定期维护，每天按时打扫，保持地面和监控设施清洁。

（2）各种通信设备要时刻处于畅通状态，以备应急情况下使用，严禁用电话、对讲机聊天。

（3）当班人员收到报警信号后应及时确认，根据情况紧急和严重程度上报领导或公安机关。

（4）当班人员负责电池的充电工作，8小时更换充电池一次，保证当班人员的正常轮换使用。

（5）严禁值班人员串岗、脱岗、睡岗、酗酒、吃零食。

（6）严禁闲杂人员进入监控室，严禁监控人员以外人员操作监控设备。

五、例会制度

1、根据需要，每周或每半月一次，由中标方管理人员组织召开全体保安例会，并做好例会记录，做好总结和后期工作安排，保管好会议记录以备查验，反馈下级意见，及时总结上报办公室。

2、公园月例会中标方负责人与现场负责人要严格到会，不得缺席、迟到。

第四节 保安岗位职责

一、保安队长岗位职责

1、在配合现场主管工作的前提下，主持召开部门会议，准确传达上级工作安排，带领本部门员工做好治安、消防、车辆管理工作。

2、负责组织本部门人员的业务培训和军事训练，并作好相关记录。

3、负责部门日常事务处理、检查，纠正本部门人员值勤中的违规行为。

4、熟悉本部门各岗位职责和任务，掌握本辖区治安保卫工作的规律和特点。

5、安排本部门员工上班班次，并实施考勤、考核等工作，对不称职的人员报上级领导。

6、负责制定本部门年度、月度工作计划，按计划认真落实。

7、发生突发事件应及时调度人员到现场处理，并及时上报领导和相关部门。

8、带领本部门员工积极完成各项工作任务，并主动配合其他部门做好相关工作。

9、迅速有效的完成公司领导交给的其他工作。

二、保安班长岗位职责

1、对上级领导负责，严格执行上级命令。

2、切实做好本班的日常事务管理工作，开好每日班前、班后会。

3、负责监督、检查本班各岗位的工作情况，发现问题及时处理并做好记录和汇报。

4、在本班其他岗位临时空缺时应及时替补。

5、负责本班队员上下班的岗位交接、检查工作。

6、组织本班队员进行业务培训、制度学习，提高班组的凝聚力和队员的综合素质。

7、以身作责，严格自律，勇挑工作重担，切实做到模范带头作用。

8、坚决执行上级领导和公司交办的其他工作。

三、保安员岗位职责

1、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令，负责辖区保卫工作，保障物业管理工作的顺利进行。

2、牢固树立“游人至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。

3、坚持原则，明辨是非，敢于同违法犯罪分子作斗争。如发生火灾、盗窃、*杀凶**等突发事件，保安人员必须做好必要的应急处理并保护好现场，及时通知物业和辖区派出所。

4、坚持预防与打击处理相结合，进行经常性治安防范巡视和防火安全检查，发现隐患及时上报物业。

5、严禁外来形迹可疑人员进入辖区，询查后，准许后方可入内。

6、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入辖区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入公园。

7、做好各项登记及交接班记录。

8、做好上级领导临时交办的工作任务。

四、大门岗岗位职责

1、维持人员进出秩序，阻止车辆进入（特殊车辆除外），维护门前交通秩序，使门前畅通无阻；

2、严格制止闲杂人员、小商贩、推销人员进入管区，发现进入者劝离此地，必要时报警处理；

3、提高警惕，发现可疑人员和事情后应及时处理并迅速报告领导；

4、认真履行质量记录制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况；

5、坚持执行大宗及贵重物品凭证出入制度，确保公园公共财产安全；

6、积极配合其他秩序维护岗位，做好各项安全防范工作，把好大门关；

7、维护本岗位卫生及“门前三包”情况；

8、爱护公共财产和值班物品。

五、秩序维护巡逻员岗位职责

1、按规定着装提前15分钟到岗，保持良好的精神状态。

2、熟悉责任区内的各类设施设备和物品的位置、状态，巡视中注意检查、发现可疑问题，及时查明原因，做好记录并报告上级。

3、注意来往人员情况，发现可疑情况，立即采取措施并报告上级。

4、严格按照规定时间和线路巡视，发现公共区域内的管线问题或水浸等现象，立即报告维修部门处理，并做好记录和复查工作。

5、巡逻时发现可疑声响或闻到异味，应立即查明原因，报告上级后按要求采取紧急措施。

6、辖区内发现紧急情况，立即报告上级领导、呼叫同事寻求支援，努力保护人员生命及公共财产安全。

7、发现打架斗殴或流氓、偷盗等行为，在保证安全的情况下，发扬大无畏的精神和采用灵活机智方式，积极阻止并协助公安部门做好善后处理工作。

8、对破坏公物、污染环境等其他不文明行为，应积极劝阻和制止。

9、与客户保持良好的关系，注意收集客户和使用人对物业公司的各种意见及时向上级反映，对于客户的疑问，尽量做好解释工作。

10、与同事保持良好的合作关系，注意团结，发挥团队精神。

11、完成上级交办的其他任务。

六、巡逻岗巡逻范围和方式

1、巡逻范围

安全护卫人员巡逻的范围为整个公园内的区域。

2、巡逻方式

安全护卫人员巡逻的方式主要有定时巡逻和不定时巡逻、穿制服巡逻和着便衣巡逻、白天巡逻和夜间巡逻、定线巡逻和乱线巡逻等方式。我们将针对本项目的特殊情况，将以上巡逻方式进行不定期的调整穿插使用。

（1）定时巡逻和不定时巡逻

定时巡逻其好处在于对各区域内的情况做到心中有数，掌握项目内的治安形势及规律，及时解决治安问题。一些了解管理公司安全管理运作情况的不法份子或内部作案者知道定时巡逻的规律后，会采取打时间差的方式作案，因此，有时必要的采取一些不定时巡逻方式，以确保本项目及内部人员的安全。

（2）穿制服巡逻和着便衣巡逻

一般安全护卫人员穿安护制服巡逻，安全管理员和公司其它管理层员工着便衣巡逻。这两种巡逻方式同时存在，巡逻工作交替进行，可有效地堵塞巡逻治安工作的漏洞，取得更好的治安效果。

（3）白天巡逻和夜间巡逻

白天巡逻的主要任务是检查管区内的治安情况，消除各种不安全因素，处理违法犯罪活动，为用户提供一些咨询服务等。白天8：00—20：00点一般1小时进行一次。夜间巡逻除上述任务外，对各办公室未关门的，应帮其关好，并做好相关记录或通知。夜间在20：00—8：00巡逻人员频次一般为30分钟一次。

七、监控室保安岗位职责

1、监控室值班的保安员要全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方

法，确保设备的正常运转，发挥其应有的作用。

2、负责监控中心电视屏幕的监视工作，并密切监视消防控制屏和电脑显示

系统。全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析,果断决定，及

时报告并与有关岗哨取得联系。

3、负责对重点部位和可疑情况的电视录象工作。

4、负责录象带的保管工作。

5、负责查出报警位置，及时调动保安员现场查看并处理。

6、负责接受白天和夜间游人的投诉，并及时通知有关专业组进行处理，积

极主动为游人排扰解困，游人反映的有关问题要主动及时向有关领导和部门反

映，争取尽早解决。

7、做好资料保管和保密工作，无关人员不准进入监控室，不准向无关人员

谈及监控室的运作情况和值班情况。

8、完成上级领导交办工作。

第五节 保安工作流程

一、保安各岗位工作流程

1、门岗工作流程：

2、巡逻岗工作流程

3、中控岗工作内容：

第六节 车辆管理服务

一、交通和车辆管理

1、交通和车辆管理原则

(1)、全面掌握“xx公园”交通的基本情况，对来访的车辆有序停放，规范管理，提升物业管理专业等级;

(2)、制订科学规范的交通和车辆管理体系，实施制度管理，做到车辆停放有序。

(3)、告知游客和车主项目内严禁鸣号、学车、超车和占用道路洗车、修车等非规范行为，保持道路畅通;

(4)、停车场实施现代科学管理，人员配备合理，加强车场巡检，避免车辆磨擦、碰撞。

2、交通车辆管理服务标准

(1)、较为完善的车辆管理制度;

(2)、项目设置明显的交通标志;

(3)、维持交通秩序，发现车辆末上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。;

(4)、封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录;管理人员责任心强，认真负责。按照合同特别约定履行车辆保管责任。

3、服务目标

项目内无重大交通事件发生，因管理原因造成车辆事故发生率为零，一般事件处理及时率100%。

4、实施措施

(1)、设立专门的车辆管理机构，负责对车辆停放的日常管理。

(2)、完善停车场标示系统，定期对停车场的消防检查，消除事故隐患。

(3)、制定严密的停车管理规定，确保车辆停放安全和无违章停车。

(4)、中控联网实行全天24小时闭路监控，环境部负责对停车场及道路保洁作业。

(5)、制定停车场应急防范方案和开展应急防范演习，以备突发性事件和紧急情况能及时处理。

⑹、在突出的位置清楚标识突发性事件支援联系电话(火警、匪警、交通、急救等)，保证突发性事件发生时，能及时取得有关部门的支援。

二、车辆管理服务规范

1、地面停车操作规程

（1）、车辆进入

①、xx公园伸缩门应经常保持关闭状态，车辆停在大门前需要进入。

②、车管员走到司机旁立正敬礼。

③、检查车体情况，如有问题当场通知车主。

④、开起挡车器，放车辆进入、登记车号、卡号、进入时间、车体情况并发给停车卡。

⑤、关闭挡车器，指挥车辆停放。

（2）、无车辆进出时，维护好车辆停放秩序.

（3）、*班交**。

交接班前，搞好值班室周围卫生，检查各种装备的完好情况，写好值班记录。

2、地面停车管理要素

（1）、进入车辆须按车位停放，不得堵塞通道和进出口;禁止车辆驶上人行道或碾压草坪。认真提醒驾驶员关好车门、窗，调好防盗系统至警备状态，出场证等有效证件及车内贵重物品须随身携带。

（2）、严禁运载剧毒、易燃易爆物品及其他危险物品进入项目;严禁在停车场内占道修车，如确实出现严重故障应通知主管及时处置。

3、项目道路交通管理

（1）、加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施;

（2）、保持道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通;

（3）、设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补;

（4）、劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;

（5）、停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设各，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

4、警示标志管理措施

（1）、所有进入“xx公园”的车辆均必须按照区内交通标志所示，自觉遵守有关的管理规定。

（2）、在项目进口、交叉路口、车场出入口、主干道等明显的地方设置交通标志。

（3）、区内所有的交通标志牌必须依照交管部门的有关管理规定制作，由专业队伍进行设计、安装，并由交管部门进行验收。

（4）、所有交通标志的日常管理、维修由管理处负责。

（5）、任何单位和个人不得随意破坏、践踏或移动区内的交通标志设施，更不容许在交通标志上随意张贴、涂划。

第七节 水面安全管理

1、建立防范机制。在水域边缘较为显著的位置设置安全警示牌，对损坏的防护栏、护坡等防护设施及时修复完善，确保不留安全隐患。

2、完善巡查制度。实行24小时值班制度，不间断加强巡查，密切关注整个水域的安全情况，一旦发现有有涉水行为的游人，及时制止。对已发生的危险事件及时报警并上报。

3、健全救护措施。制定了安全管理应急预案，确保发生险情后能够迅速救助。

4、加强宣传教育。通过在公园醒目位置张贴标语、散发宣传单等形式，强化社会宣传，进一步提高市民的安全防范意识。

第八节 消防管理服务

消防管理工作在物业管理行业中，占有头等重要的地位，依据我国消防工作“预防为主，防消结合”的基本方针，本着确保本辖区内的人员生命财产安全的原则。加强物业管理服务区域的消防管理，确保火灾预防与发生火灾时，灭火救援工作能够顺得进行，正确实施灭火救援工作，制定本方案：

一、健全机构

1、确定各岗位消防安全责任人；

2、成立义务*防队消**：全体员工都是义务消防员，以安全管理队伍为主；

3、成立灭火应急小分队，以每个安全护卫班为一个灭火应急小分队主力队员，保证在岗期间发生火灾时能够随时扑灭火灾，保障游人生命财产安全；

4、指定专职消防员，经常对辖区各消防器材部位进行巡查，防火区域进检查，发现问题及时处理。

二、消防制度

1、定期进行消防培训，主要培训内容有：水带的抛收训练、一枪一带、一枪两带、逃生训练、疏散训练、抢救训练、灭火训练、综合消防演习等；

2、每月一次全方位消防检查；

3、每年组织一次大型消防演习；

4、每周进行一次消防检查（抽查灭火器的压力、布点对消火栓进行放水试验）

5、消防水泵每半年进行一次试泵，检查手动和自动操作情况；

6、建立消防档案，楼宇图纸（平面图）、消防设备及设施布置图纸等；

7、定期组织消防器材性能检查。

8、消防训练演练综合培训及实战演习相结合，确保一旦发生火灾时能够及时准确扑救；

9、日常检查：应急灯、指示灯、消防标识、灭火器、消防栓、消控设备设施等是否处于最佳状态，对于不符合标准的及时更换或修缮。

10、每季至少一次消防应急紧急集合。

三、宣传工作

消防宣传是提醒人们加强消防隐患意识，遇有火灾时知道如何进行逃生、求援、灭火等等。

1、宣传内容：

a.宣传消防法规、普及消防知识；

b.宣传防火知识、灭火方法；

c.宣传消防应急疏散、救护等基础知识；

d.宣传消防常识，有针对性的进行预防。

2、宣传方式：

a.宣传栏：定期在宣传栏内宣传消防知识、内容及图片；

b.节日及冬季宣传，节假日或冬季以温馨提示方式对游园参观人员及办公人员有针对性的宣传；

c.定期组织消防训练演习，以此种方式进行现场宣传，给游园参观人员及办公人员一个直观印象。

四、灭火基本程序

1、发现火灾，所在区域或安全护卫员发现火灾后，立即用对讲通知中控室逐级上报，同时报告班长到现场确认；

2、报警：视火灾发生情况及时报火警“119”，火灾发生后报警时必须报告：所在区域、详细地址、燃烧物资、火势程度、报警者姓名、电话并在明显位置增设安全护卫人员迎接消防车的到来，选捷径、以最快速度到达着火点进行扑救工作；

3、人员分组：现场总指挥对人员进行现场分组分为：疏散组、灭火组、警戒组、事故处理给，火灾现场检查组、通讯组、救护组、后勤支援组；

4、明确分工：由总指挥对各组进行明确分工；

5、待火灾扑灭后，由后勤支援组对灭火现场进行清理恢复原有清洁；

6、中控室利用消防广播通知相关人员火警解除；

7、现场指挥员集合有参战人员，总指挥进行总结，中控室作好相应记录、监控。

第九节 所有节假日及市委、市政府举办大型活动期间公园额外增加保安方案

针对节假日人员相对集中，情况更为复杂等情况，除日常例行保卫工作外，特制订此保安方案，具体内容如下：

1、各部门必须全员上岗，如有需要将增加保安人员数量。

2、对公园各大门进入的人员可能携带的易燃易爆物品要严格进行制止，绝对不可以任由其携带进入公园内。

3、大型活动期间，在人员密集区域要派专人维持秩序，以防踩踏或混乱局面的发生。

4、对行为可疑人员，要进行询问并监视至其离开管理区域。

5、对可能有精神问题或喝醉酒的人员，在控制住来人，并迅速带离活动现场，带到办公室或无人区域，查明来人身份，目的、住址、工作单位，如可疑则报公安机关处理。

6、对发现放置在公园内的可疑包裹及物品时，先控制现场防止人员进入可疑区域，通知上级领导及主管单位进行处理。

7、发现有聚众斗殴或聚众闹事等事件苗头的，要及时劝阻并驱离；对于发生中的此类事件要立即通知上级领导及主管单位，由上级领导根据事态情况报告公安机关。

8、加强安全管理，防止盗窃、抢劫、敲诈勒索以及其它恶性案件的发生。

9、大力开展消防安全大检查，防止重大火灾及其他安全事故的发生。

第十节 突发事件应急处理预案

一、发现可疑分子的处置

保安员在执勤中如发现有神色慌张、行动诡秘的可疑人员时，应采取如下措施：

1、立即报告当班班长和管理处，并向其他区域执勤保安员发出信号。特殊情况还需向公安部门报告。

2、可严密跟踪观察，暗中监视，防止其进行破坏或犯罪活动。

3、若发现与公安机关通缉的在逃人员体貌特征相似者，或经盘询漏洞百出、形迹可疑者，可采取措施，将其带往公安机关查处。

二、执勤中遇到不执行规定、不听劝阻情况的处置

保安员在值班、执勤过程中，如遇到不愿出示证件强行进入辖区，强行在不准停车的地方停车，在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等，可采取如下处置方法。

1、纠正违章时，要先敬礼，态度和蔼，说话和气，以理服人。

2、对不听劝阻者，要查清姓名、单位，如实记录并向管理处汇报。

3、发生纠纷时要沉着冷静，注意掌握政策，若遇到个别客户蛮横无理，打骂工作人员，可由管理处出面与客户共同协商，妥善处理；若情节严重，或社会上的人员故意捣乱，应报告公安机关依法处理。

三、偷盗的处置

1、巡查人员发现盗窃分子正在作案时，要保持镇静，应立即发出信息，召集附近的保安员或群众支援，设法制服作案人。

2、及时通知大堂关闭大门，防止罪犯逃跑。当场抓获作案人后，要连同物证一起移送公安机关处理。失主仍在现场的，应劝说其一起到公安机关作证，领回被盗财物。

3、保护作案现场，不能让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品，并立即报告公安机关。

4、对重大可疑被盗现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作出详细报告。

5、对可疑作案人员，可采取暗中监视设法约束，并报告或送交公安机关处理。

四、遇到抢劫的处置

在工作中遇到有公开使用*力暴**或其他（打、砸、抢）手段，强行掠夺或毁坏公司和客户财物的犯罪行为时，立即进行处理。

1、迅速制止犯罪。要保持镇静，设法制服罪犯，并应立即发出信号，召集附近的保安员或群众支援。

2、若在楼内遇到犯罪分子抢劫，应立即通知大堂关闭大门。若罪犯逃跑，追赶不及，要看清人数和衣着、面貌、身高等外貌特征，所用交通工具及其他标志等，并及时报告管理处和公安机关，可拨“110”报警。

3、有固定现场的，要保护好现场；若在运动过程中作案，没有固定现场的，对犯罪嫌疑人遗留的物品，作案工具等，应当用钳子、镊子或其他工具提取，然后放在白纸内妥善保存，交公安机关处理。切不可将保安人员或其他人的指纹等痕迹弄到遗留物上。

4、访问目击群众，收集发生劫案的情况，提供给公安机关，在公安人员未勘察现场或现场勘察完毕之前，不能离开。

5、事主或在场群众如有受伤的，要尽快送医院救治，并迅速报告公安机关。

五、火警处理

1、各岗位保安人员无论接到何种形式的火警信息，都应先通知巡逻到实地查看，作出正确处理，其他人员严守各自岗位待命。

2、经现场查勘，属误报，即通知中控室复位，若火情属实，则立即通知中控室及当值班长组织扑救，中控室必须马上向服务中心各领导报告。

3、所有员工应听从指挥，无条件服从领导及主管调配，按照分工，各司其责，勇往直前，扑救抢险。

4、如确实是自救无能为力时，由中控室值班人员拨打“119"，同时采取措施将损失减少到最小程度。

5、扑救完毕后，服务中心安排人员协助有关部门查明原因、查明损失，并做好安置工作。

6、服务中心主管消防工作的人员做好事故记录，并写出书面报告报上级主管部门。

六、发现斗殴现象的处理

1、执勤中发现有人在争吵、斗殴的现象时，要及时制止。

2、制止原则

a)劝阻双方住手、住口。

b)将争吵或斗殴的双方或一方劝离现场。

c)持有器械斗殴则应先制止持械一方。

d)有伤员则先送伤员去医院救治。

3、迅速报告服务中心领导、主管领导，由服务中心出面调解。在无法控制对方情绪时，拨打110电话或用对讲通知其他人员报警。

4、现场人员合理利用保安工具保护自己和重要设备。女性员工利用相机等收集相关证据。

5、公安人员到场后，管理处相关人员积极协助。

在事态平息后，立即组织伤员救护和恢复秩序工作。

6、在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。

七、精神病人的处理

精神病患者有丑疯子(花疯子)，经常裸露身体，追逐异性，伤风败俗；武疯子经常拦截车辆，横冲直撞，甚至行凶打人；还有政治疯子，经常呼喊*动反**口号，涂写*动反**标语。在执勤中，发现精神病患者，不同患者采取不同的处理方法：

1、丑疯子：一旦发现特别是裸露身体的，要想方设法让其穿上衣服；并设法与其家人取得联系或送当地派出所处理。

2、武疯子：特别是正在行凶打人、滋事的，立即协助公安机关将其制服。

3、政治疯子：一旦发现政治疯子乱涂乱画，要立即予以制止，并将所写的胡言乱语抹刷干净，同时将患者送当地公安派出所处理。

八、醉汉的处理

醉汉是酒后失去正常人的理智，处于不能自控的状态，乱发狂言，甚至滋事损毁财物，*戏调**妇女等，在执勤中发现醉汉，要妥善处理。

1、对醉酒的醉汉且尚未完全失去理智的情况下，可好言相劝，或者约束到适宜的地方(室内)，待酒醒。

2、醉汉不听约束，还手舞足蹈甚至谩骂行人，引来群众围观，妨碍交通和治安秩序，可动员群众协同强行带到室内约束起来，直到其酒醒为止。

3、醉汉闯入公共场所大发酒疯、打人骂人，毁坏公私财物，甚至*戏调**妇女，应立即报告当地公安派出所处理。

4、因酒精中毒严重，面色苍白，口吐泡沫，有可能出现生命危险的，应立即送往医院。

九、遇急症病人或人员受伤的处理

1、第一时间赶到病人所在现场。

2、立即通知上级主管。

3、将病者或伤者安置在适当地方休息，并设法通知其单位或家属。

4、妥善保管好伤者或病者的财物。

5、唯有受过急救训练者，方可急救伤者。

6、如情况危急，速打急救电话(电话号码120)。

7、将详细情况记录后，尽快报告上级领导。

十、潮湿天气

1、梅雨季节大堂大理石很容易出现反潮现象，影响客户的行走安全。遇上天气潮湿, 公共走廊的玻璃有积水珠时要一个小时钟刮一次, 地面水迹要反复勤拖, 保证地面无水湿现象。

2、在各个大堂入口处及主要路口放置“小心路滑”等指示牌。

3、工具房内要配备好手电筒、水桶、地拖、毛巾、指示牌等，派专人值班，防止意外事故的发生。

十一、触电的处置

1、关闭电闸或用木棒、竹竿、塑料棒等不导电的用具将电线、电器挑开或将触电者拖离触电处，抢救触电的关键是使触电者迅速脱离电源。

2、切勿用身体接触接触触电者，以免自身触电。

3、病人离开电源后应保持安静休息。

3、若发现呼吸心跳微弱或者停止应立即就地进行人工呼吸和心脏按压，包括转送医院的过程中，直至呼吸心跳恢复正常为止。

十二、水面安全管理

1、对在水域附近有涉水危险的区域做警示标志，对有涉水行为的游人加以劝阻。

2、当发现有人溺水，大声呼救，应尽快投入救生圈或用救生棒将溺水者拉往岸边。

3、如会游泳，应脱去衣鞋，尽快入水抢救，将溺水者从其背部拉住腋窝托出水面。同时拨打120急救。

4、溺水者救上岸后，应立即解开衣扣，清除口鼻中异物以恢复呼吸。然后迅速“倒水”，可根据具体情况分别采用下述方法：

⑴、急救者做半跪位，将溺水者腹部放在膝盖上，使其头部下垂，压其背部。

⑵、急救者抱起溺水者腹部放在膝盖上，使其头部下垂，压其背部。

⑶、急救者抱住溺水者两腿，将其腹部放在肩上，快步走动或跳动。注意倒水时间要短，以能倒出口、咽、气管内积水为度。喉头痉挛者则无水空出，切勿强求“倒水”而耽误抢救。若见昏迷、肢冷、口鼻充满泡沫、呼吸停止、心跳脉搏微弱或停止时，应尽快进行人工呼吸和心脏按压。一般溺水4~8分钟即可死亡。

十三、漏 油

1、在车场巡查时发现有油迹或车辆有漏油现象，立即将储备的沙子用桶搬运至现场，并在油迹表面均匀覆盖，防止油迹扩散或渗透到地表。

2、对漏油严重的车辆，应立即通知车主。

3、设备巡查时，发现设备存在漏油情况，并已经超出允许范围的情况，立即准备沙土和抹布，防止污染地面和设备。

4、巡查油库时，通过观察地面保护沙层的状态确定油库是否存在漏油的现象。在漏油源头消除后，对油沙进行整理，将废弃物存放在指定的场地，不得随意丢弃！存放场地应防止雨淋和暴晒。

十四、抢险总原则：

时刻保持镇静，不要慌乱，在救险中注意安全，疏导相关人员，未接到指示各自坚守岗位，做好周围人群的疏散与疏导，维持秩序工作。

第十一节 保安工作内部监督检查措施及外部考核

一、保安工作的内部监督检查措施

1、保安队长负责管辖区域日常保安人员工作的安排和督查监管任务，发现保安人员有违纪行为的意即纠正或处理并做好记录，重大情况及时汇报上级领导和甲方主管部门。

2、项目内发生突发事件，保安队长应在第一时间赶赴现场进行处理，结合预案规定，协调安排好各岗位保安的工作，并将情况向公司上级领导及甲方主管部门汇报。

3、公司品质部检查人员白天、夜间不定时对保安人员值勤情况进行抽查。发现重大问题随时通知保安队长及公司分管领导，每周、每月书面抄报业公司主管部门督促整改，后续进行验证督察。

4、保安队长每月将保安工作情况上报甲方主管部门并进行沟通，总公司分管领导也会不定期与甲方主管部门进行沟通，以提高服务质量。

保安队员月考核表

编码：

部门（项目）： 考评时间： 被考评人： 总得分：

编制： 审核： 批准人：

二、甲方对保安工作考核打分表

检查时间： 年 月 日

考核人（签字）：

第十二节 奖惩条例

团队人员管理是激励活动要素在进行过程中的相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。一是实施管理日常目标责任制，增强管理层的工作主动性。按照江苏省优秀物业管理标准制订各项管理指标，我司将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩。实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋级，以形成竞争激励机制，提高员工工作积极性。

员工奖惩细则： 为了真正体现奖罚分明、公平公正，鼓励先进、鞭策落后，特制定本制度。

一、奖励 （每分5元）

公司员工有如下表现者，可以给予口头表扬、通报表扬、实物奖金，提职加薪等奖励。

1、努力钻研业务、改革创新，并且成绩显著者；5-20分

2、积极为公司创收，开源节流，并取得实效者；5-20分

3、为保护集体财产、见义勇为、事迹感人者；4-20分

4、积极参加国家和社会各类竞赛活动，并取得名次者；4-20分

5、拾金不昧，价值在100元以上者；5-10分

6、积极提出合理化建议，并被公司所采纳者；4-10分

7、发现事故隐患及时报告，并采取措施，防止重大事故发生者；4-10分

8、乐于做好人好事，为公司增添荣誉者；2-10分

9、训练刻苦，业务考核成绩前三名；4-8分

10、在公司处理客户投诉时，特殊情况下使员工受到委屈者；2-8分

11、为客户或客人提供最佳服务，并受到客户或客人书面表扬者；2-8分

二、处罚 （每分5元）

1、轻微过失：

在一个月内有下列情形之一者，一次给予过失提醒，二次给予扣分处罚。

⑴、上下班无故迟到、早退，每次2分

⑵、工作态度不认真，上班吃零食，大声喧哗；2分

⑶、当班时仪容仪表不整或不按规定着装，不佩戴工号牌；2分

⑷、言语粗俗，不注意礼貌礼节，不使用规范的服务语言；3分

⑸、下班后无故在工作场所逗留；2分

⑹、不按规定填写各项工作记录；4分

⑺、工作时间收听广播、录音机、阅看书报；3分

⑻、遭客户有效投诉1次；5分

⑼、宿舍私自留宿无关人员；4分

⑽、不按员工通道行走，不按规定搭乘电梯；2分

⑾、工作时间内未经批准做与工作无关的事；3分

⑿、工作时间在客户及客人面前打哈欠、伸懒腰、剔牙、挖鼻孔、掏耳朵、剪指甲；3分

⒀、工作时间未经批准会见亲友；2分

⒁、未经上级领导同意，自行调班调假；2分

⒂、对所属员工违纪行为不处理。5分

2、过失

在一个月内有下列情形之一者，给予扣分处罚，在三个月重犯，加倍处罚，三次以上予以记过或留公司察看处分。

（1）、在禁烟区吸烟，当班时打瞌睡、串岗闲聊、干私活等；4-8分

（2）、旷工一天者；20分

（3）、违背或不服从上级合理的工作安排或指示；10-20分

（4）、当班时非工作需要喝酒；8分

（5）、争吵、打架、斗殴、闹事；10-20分

（6）、未经许可擅自将公司物品转移、外借；10分

（7）、利用工作之便，向客户及客人或供应商索取礼品或礼物；8分

（8）、拾遗不报；6分

（9）、因工作失误，造成重大损失；10-20分

（10）、工作不积极，消极怠工；4-8分

（11）、工作中缺乏协作精神，致使工作受到影响；4-8分

（12）、对同事、甲方工作人员及游客不礼貌并与其争辩，引起投诉；4-8分

（13）、违反有关秩序维护服务规定和保密守则；4-10分

（14）、因违反操作规程给公司带来经济损失；4-10分

（15）、因违反操作规程，导致差错或引起投诉；4-10分

（16）、工作中弄虚作假，谎报情况，造成不良影响；5-10分

3．严重过失

有下列情形之一者，给予劝退或除名处理。

（1）、*辱侮**、漫骂、恐吓、威胁他人；

（2）、假公济私，涉嫌报复；

（3）、制造淫言、搬弄是非、恶意中伤其他员工，影响团结；

（4）、偷取客户、客人或同事的财物；

（5）、旷工连续三天或全年累计五天；

（6）、擅用公司名义在外从事活动，致使公司声誉受损；

（7）、私自动用、故意破坏客户，公司财物；

（8）、违法乱纪，被依法追究刑事责任；

（9）、涂改、伪造单据及凭证，以取得金钱上的利益；

（11）、无病装病，骗取假条；

（12）、赌博；

（13）、未经批准私自外出兼职或利用病休另谋职业；

（14）、玩忽职守，违反操作规程，造成严重后果；

（15）、私自向外界提供公司人事、经营、财务、设备等资料，泄露公司机密，造成严重后果。

三、执行程序

1、考核采取逐级考核方式，每月按部门汇总上报。

2、人事部汇总各部/处月度考评后上报总经理室。

3、总经理室审核批准后在当月工资中兑现。

4、对处理有不满，可以按以下步骤解决：

（1）直接向部门或服务中心反映；

（2）如部门或服务中心无法解决，可以书面形式向公司投诉；

此制度自颁布之日起执行。

第四章 水电工服务方案

一、 水电维修服务内容

1、协助做好亮化设施、音乐、喷泉水景等的维护，确保公园亮化、音乐、喷泉等系统的正常运作。

2、负责水、电各种设施的维护和维修。

二、水电工配置及要求

4、水电工：2名，男性，年龄18-55岁，其中一名45岁以下。身体健康，具备水电维修资质，能熟练进行水电、电气设备及相关设备的维护和维修。

三、水电工工具配置

四、水电工岗位职责

1、服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务。

2、值班人员必须坚守岗位，不准离岗、睡岗、看书、吃零食、接待外来人员。

3、自觉遵守公司的各项规章制度，严格按安全操作规程及管理制度操作，确保安全生产，不准冒险作业，杜绝人身和设备事故的发生。

4、每天巡视一次，查看各种设备设施是否完好，观察电压表、电流表、计量表是否正常，认真做好各种运行记录，发现问题及时处理，每天对变配电间清扫一次，保持室内的设备的整洁。发生停电或其他事故应及时与供电部门取得联系，迅速查明原因，采取应急措施。

5、发现损坏，有故障，要马上组织人手、工具和材料进行维修，并做好相应的记录。

6、如遇见重大事故，要采取应急措施，并立即向上级主管汇报。

7、对水电故障及时维修、排除，达到“小故障不过天（12时间），大故障不过夜（24小时）”标准，确保亮化效果。

8、负责给排水设备、设施的操作维修保养工作，确保大厦内24小时正常供

水。

9、负责公园内电气设施、设备的操作维修保养工作，确保公共部位灯具完

好率达100%。

10、负责消防设施、设备的检修、保养工作。

11、坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、工具。

12、完成上级主管领导下达的其它任务。

五、电工作业安全规定

1、使用的机电设备必须按使用规范操作，一旦发生故障（电气）不得自行拆修，必须报所派部电工检修，电工作业时，必须遵守《电力管理规定》。

2、电源、线路任何人不得随意乱拉乱接，特别严禁使用一线接临时灯照明。

3、严禁使用红外灯泡、电炉。

4、使用的电风扇，远红外取暖器必须有良好的接零保护。

5、班组照明灯离地距离必须保证1.8M以上，不得自行接线缩短离地距离。

第五章 园林绿化养护方案

第一节 园林绿化养护管理内容

一、园林绿化养护管理内容包括保洁、松土、除草、养护、病虫害防治、修剪、施肥、看护、设施维护、秩序维护、市政基础设施巡查等且在承包期内中标方应服从招标方的安排，做好以下的服务工作：

1、因不可抗力造成的抢修保养工作；

2、防汛抗灾期间的汛前、汛期、汛后的各项养护工作；

3、养护相关的社会职能工作；

4、上级布置的突击性活动而发生的各项工作；

5、确保法定节假日期间正常养护维修工作；

6、市风景名胜区管理处安排的绿化零星工程，比如，苗木移植，补植等；

7、按照市风景名胜区管理处督查要求进行养护相关工作。

第二节 人员配备及养护机械设备配置

一、工作人员配备

绿化养护共配备8人，年龄在25-55岁。

二、养护机械设备配置

第三节 绿化养护管理方案

一、修剪

绿地内枯死枝、株及时修剪、清理；修剪清理后的枝、叶及时清除干净。

1、乔木修剪

（1）修剪原则

①修剪应依据园林绿化功能及景观等要求，在不违背树木的生长特性和自然分枝规律的前提下（特型树木除外），充分考虑树木与生长环境的关系，并根据树龄及生长势强弱进行修剪。

②每年修剪树木前需制定修剪技术方案并报市风景名胜区管理处审批通过后，加强对工人进行园林植物修剪规程培训，全面掌握后方可操作，要做到因地制宜，因树修剪。

③自然型树木的修剪应以树木自然分枝习性所形成的树冠形状为基础进行修剪。

④造型树木的修剪应根据园林绿化对树木的特定要求，适当控制树木部分枝干，按照绿化美化要求把树木剪成各种理想形态，并应符合下列操作要求：

凡主轴明显的树种，修剪时应注意保护中央领导枝，使其向上直立生长。原中央领导枝受损、折断，应利用顶端侧枝重新培养新的领导枝。日常修剪重点对萌蘖枝、徒长枝、断残枝、病虫枝、下垂枝进行修剪 。

应逐年调整树干与树冠的合理比例；

针叶树应剪除基部垂地枝条，随树木生长可根据需要逐步提高分枝点，并保护主尖直立向上生长；

乔木中枝条轮生的，修剪只能疏枝，不准短截，如银杏、水杉、雪松等；

行道树的树型和分枝点高度应基本一致，分枝点高度最低标准为2.8m（郊区可适当提高）；

树木与架空线有矛盾时，应修剪树枝，使其与架空线保持安全距离；

在交通路口30m范围内的树冠不能遮挡交通信号灯；

路灯和变压设备附近的树枝应与其保留出足够的安全距离。

⑤树木修剪时，落叶树一般不留橛，针叶树应留1cm～2cm长的橛。修剪的剪口应平滑，不得劈裂，并注意留芽的方位。直径超过4cm以上的剪锯口，应用刀削平，涂抹防腐剂促进伤口愈合。锯除大树杈时应注意保护皮脊。

⑥乔木的修剪时期一般应注意以下时间：

可在休眠期和生长期进行修剪，但更新修剪宜在休眠期进行；

有严重伤流和易流胶的树种应避开生长季和落叶后伤流严重期；

抗寒性差的、易抽条的树种宜于早春进行；

常绿树的修剪应避开生长旺盛期。

（2）修剪方式

整形修剪要根据各种树木的生长习性以及预期达到的观赏要求来确定具体的修剪方式。乔木的修剪方式主要有以下几种：

①自然式修剪

由于乔木都有一定的树型，通常整型修剪保持其原有的自然生长状态，充分体现其自然美，这种叫自然式修剪。乔木的修剪要保持其树冠的完整，仅对病虫枝、伤残枝、重叠枝、内杈过密枝和根部蘖生枝以及由砧木上萌发出的枝条进行修剪。

修剪时根据冠型随年龄增长发生的变化，灵活掌握。主干明显、有中央领导枝的单轴分枝树木，修剪时保护顶芽，防止偏顶而破坏冠型。

②自然和人工混合修剪

这种方式是在自然树型的基础上加以修剪。可修剪成各种形状：

开心型：常用于法桐和榉树。在主干4---4.5m处，上留3个主枝，每个主枝上留2---4个侧枝。留4个侧枝时，第一、第三侧枝在同一方向，各侧枝之间距离约30---40厘米，任其生长，形成半网型树冠。

头状型：将耐修剪树木，如杜英、桂花、枸骨等，修剪成圆型树冠用以组景。

（3）不同用途树木的整形修剪

①针叶树的整形修剪

对于针叶树种，采取自然式整型修剪方式，每年将病枯枝剪除。针叶树种具有主导枝，生长较慢，让修剪人员保护主导枝，勿使其受伤害。

②庭荫树与行道树的整形修剪

庭荫树的主干高度与周围环境的要求相适应。行道树的高度以不防碍交通为主，普通保持在3.5---4.5m为宜。行道树、庭荫树树冠视树种及绿化要求而定。庭荫树树冠以大些为宜，充分发挥其观赏和遮荫效果。

行道树修剪采取自然型，为了达到观赏效果及架空线的需要，将悬铃木修剪成开心型；香樟修剪成伞型，适当扩大树冠。

由专门的班组定期将行道树、庭荫树的病枯枝、下垂枝及扰乱树型的枝条剪除。对于基部的发生的萌蘖芽，及主干由不定芽发生的冗枝，均剪除。

（4）整形修剪的时期与次数

乔木的修剪可常年进行，结合抹芽、摘心、除蘖、剪枝等，大规模修剪在休眠期进行，以免伤流过多，影响树势。

乔木（一级养护），冬修1次，从4月份开始，生长季节剥芽3---4次，纯剥芽，剥至二侧枝，确保生长势旺盛，树冠完整，主侧分枝均匀，数量适宜，内膛通风透光，及时清除树干及根部萌蘖枝。

在冬季修剪1次，从4月份开始，生长季节剥芽2---3次，确保乔木生长正常，树冠基本完整，主侧分枝均匀，数量适宜，内膛通风透光。及时清除树干及根部萌蘖枝。

2、灌木修剪

（1）修剪原则

①灌木造型修剪应按设计意图形成自然丰满的几何图形、动物图形等艺术造型。

②灌木内膛小枝应适量疏剪，强壮枝应适当短截，下垂细弱枝及地表萌生的地蘖应彻底疏除，并应符合下列修剪操作要求：

栽种多年的丛生灌木应逐年更新衰老枝，疏剪内膛密生枝，培育新枝；

栽植多年的有主干的灌木，每年应采取交替回缩主枝控制树冠的剪法，防止树势上强下弱；

生长于树冠外的徒长枝，应及时疏除或短截，促生二次枝；

花落后形成的残花、残果，若无观赏价值或其他需要的宜尽早剪除；

成片栽植的灌木丛，修剪时应形成中间高、四周低或前面低、后面高的丛形；

多品种栽植的灌木丛，修剪时应突出主栽品种，并留出适当生长空间；

造型的灌木修剪应保持外型轮廓清楚，外缘枝叶紧密。

③花灌木修剪应特别注意以下方法：

当年生枝条开花灌木，如紫薇、木槿、月季、珍珠梅等，休眠期修剪时，为控制树木高度，对于生长健壮枝条应在保留3-5个芽处短截，促发新枝。1年可数次开花灌木，如月季、珍珠梅、紫薇等，花落后应及时剪去残花，促使再次开花；

次年生枝条开花的灌木，如樱花、碧桃、榆叶梅、连翘、紫珠、丁香、黄刺玫等，休眠期适当整形修剪，生长季花落后10-15天将已开花枝条进行中或重短截，疏剪过密枝，以利来年促生健壮新枝；

多年生枝条开花灌木，如紫荆、贴梗海棠等，应注意培育和保护老枝，剪除干扰树型并影响通风透光的过密枝、弱枝、枯枝或病虫枝。

（2）灌木的整形修剪方式

灌木类的整形修剪根据树种的生长发育习性，可有下述几类剪整方式：

①先开花后发叶的种类

可在春季花后修剪老枝并保持理想树姿。对于枝条稠密的种类，可适当疏剪弱枝、病枯枝。用重剪进行枝条的更新，用轻剪维持树型。对于具有拱型枝条的种类，如连翘、迎春等，可将老枝重剪，促进发生强壮的枝条以充分发挥其树姿特点。

②花开于当年新梢的种类

可在冬季或早春剪整，重剪使新梢强健。在生长季中开花不绝的，除早春重剪老枝外，应在花后将新梢修剪，以便再次发枝开花。

③观赏枝条及观叶的种类

应在冬季及早春施行重剪，以后行轻剪，使萌发多数枝及叶。耐寒的观枝植物，在早春修剪，以便冬枝充分发挥观赏作用。

④萌芽力强的种类或冬季易干梢的种类

在冬季自地面刈去，使来春重新萌发新枝。

（3）灌木整形修剪次数

灌木一年整形修剪次数为：（一级养护）一年内修剪次数为2次以上，保证植株无枯枝、残叶、无交叉枝、徒长枝、并生枝、根萌蘖枝，无不定芽。球类灌木的修剪次数，一般一年内修剪次数为5次。

3、绿篱、模纹及球类

(1)修剪原则

①绿篱、模纹、球类等的修剪应做到轮廓清晰，线条整齐，顶面平整，高度一致，新生萌蘖枝条不高于整体5cm，侧面上下垂直或上窄下宽。每年整形修剪不少于4次。

②绿篱、模纹、球类等修剪应在每年的4月上旬至11月底前进行。

（2）绿篱的整型与修剪方式

①自然式绿篱的修剪方法

绿篱剪整时应注意设计意图和要求。自然式绿篱一般不进行专门的剪整措施，仅在栽培管理中将病老枯枝剪除即可。

②整型式绿篱的修剪方法

对整型式绿篱的修剪需进行专门的修剪整型工作。在剪整时，立面的型体必须与平面的栽植形式相和谐。先用线定型，然后以线为界进行修剪。

绿篱最易发生下部干枯裸空现象，在剪整时，保持侧断面为梯型，使下部充分吸收阳光，生长茂密；如成倒梯型，下部易生长秃空，不能长久保持良好效果。

（3）绿篱的整形修剪时期与次数

冬季，根据设计意图进行剪整，剪去病枯枝、影响型状的枝条，清除死树，及时补植，保持绿篱形状；春季，生长季节，进行轻修剪，勤修剪，剪去萌发枝条，保持形状。

绿篱的修剪次数根据植株生长特性及养护标准而定：（一级养护）冬修一次，生长季节，修剪4次以上，保证绿篱修剪成型，面平边齐，线条流畅，观花绿篱盛花期开花密度80%以上，花期正常，花朵色艳。

4、藤本

（1）修剪原则

藤本类等的修剪应符合下列要求：

吸附类藤本，应在生长季剪去未能吸附墙体而下垂的枝条，未完全覆盖的植物应短截空隙周围枝条，以便发生副梢，填补空缺；

钩刺类藤本，可按灌木修剪方法疏枝；生长到一定程度，树势衰弱时，应进行回缩修剪，强壮树势；

生长于棚架的藤本，落叶后应疏剪过密枝条，清除枯死枝，使枝条均匀分布架面；

成年和老年藤本应常疏枝，并适当进行回缩修剪。

（2）修剪方式：

① 吸附类藤本植物，如常春藤、扶芳藤、爬山虎、凌霄、络石等类植物应在生长季剪去未能吸附墙体而下垂的枝条；对于未完全覆盖的墙面，应短截空隙周围的植物枝条，以便发生副梢，填补空缺。

② 钩刺类藤本植物，如藤本月季可按灌木修剪方法疏枝；当植物生长到一定程度，树势衰弱时，应进行回缩修剪，强壮树势。

③ 生长于棚架的藤本植物，如卷须类植物葡萄、山葡萄等植物和缠绕型植物如三叶木通、五叶木通等落叶后应疏剪过密枝条，清除枯死枝，使枝条均匀分布架面。

④ 成年和老年藤本植物应常疏枝，并适当进行回缩修剪。现

5、 草坪、地被

(1)修剪原则

草坪的修剪应根据不同草种的习性和观赏效果，进行定期修剪，使草的高度一致，边缘整齐。

剪草的高度以草种、季节、环境等因素而定。

（2）草坪的修剪方式

草坪的修剪一般用剪草机，小面积草坪可用侧挂式割草机，大面积草坪可用机动旋转式剪草机。

（3）草坪修剪时期与次数

草坪修剪时期在生长季节，从4月份开始。修剪次数依据修去草高1/3的原理和具体情况来确定：（一级养护）修剪次数为 18次，保证推剪平整，无漏剪现象，冷季型草高不超过80 cm，暖季型草高不超过70 cm；预计对本案中草坪修剪次数为14次，冷季型草坪冬季不超过6cm，夏季不超过8cm。暖季型草坪夏季不超过8cm，冬季尽量低剪。

6、花卉

（1）修剪原则

花卉类等的修剪应符合下列要求：

宿根花卉萌芽前应剪除上年残留枯枝、枯叶。

宿根花卉花谢后应及时去除残花、残枝和枯叶。

（2）修剪方式和次数

草本花卉花期前进行摘心，促进花芽分化；花后进行修剪，促进新陈代谢，延长花期。

（一级养护）一年内修剪次数为 4次。

7、竹类

竹类等的修剪应符合下列要求：

⑴、竹林每经过3－5年，应深翻、断鞭，将4年生以上的老鞭及每年砍伐后的竹蔸挖出。

⑵、竹林应加强抚育管理，保留适当密度，使竹林通风透光、生长健壮。

⑶、竹林过密应适当间伐或间移，使留竹分布均匀，并及时用土杂肥回填土坑，竹林应于每年初冬适量培土。

⑷、间伐修剪应在晚秋或冬季进行，间伐以保留4、5年生以下立竹，去除6、7年以上，尤其是10年生以上老竹的原则进行。

8、水生植物

（1）修剪要求

湖、池内水生植物的生长范围应严格控制，超出范围的叶片，应在水面以下随时割除。

（2）修剪时间

定期检查植株是否拥挤，一般过3至4年时间分一次株。

（3）修剪方法

水生植物在水面及水面以上的枯黄部分应及时清除，保持植株清洁。

二、灌水、排涝

1、灌水、排涝原则

⑴、应根据当地气候特点、土壤状况、植物特性等适时适量浇水，促其正常生长。浇水前应先检查土壤含水量。

⑵、使用再生水浇灌绿地时，水质必须符合园林植物灌溉水质要求。严禁使用撒过融雪剂的积雪补充土壤水分。

⑶、喷灌时应开关定时，专人看管，以地面达到径流为准；用水车浇灌树木时，应接软管，缓流浇灌，保证一次浇足浇透，严禁用高压水流冲灌。

⑷、生长季节连续7天无降雨需及时浇水，并结合使用植物清洗剂，冲刷除尘一次，进入冬季前全面灌冬水一遍。植物应无明显旱情并保持清洁度。

⑸、在雨季可采用开沟、埋管、打孔等排水措施及时对绿地和树池排涝，防止植物因涝致死。绿地和树池内积水不得超过24小时；

2、乔木灌水、排涝

（1）、灌水方式

根据不同的植物对水分要求，根据植物的特性，结合节约用水的原则，采取适当的灌水方式。乔木的灌溉方式有以下几种：

①盘灌：即向定植盘内灌水，此法省水、经济。先做树围，然后灌水，再用干土覆盖，减少水份蒸腾。对于大部分乔木都用此法。

②喷灌：在炎炎夏日，对树干与树冠进行喷灌，减少蒸腾作用，防止夏日高温灼伤。

③滴灌：将一定粗度的水管安放在土壤中或植物根部，将水一滴一滴注入根系分布范围内。此法是一种科学合理的灌溉方法，但一次性投资较大，比较适用于古树名木。

（2）、灌溉时期

乔木带有较多的地上部分，蒸腾量大，为了保证成活率，需经常灌溉，保证充足的水分供应。在7—10月份气温升高、天气干旱时，还需向树冠和枝干喷水保湿，此项工作于清晨和傍晚进行。灌水大致分为三个时期 ：

①保活水：对于新植乔木，为了养根保活，必须滋足大量水分，加速根系与土壤的结合，促进根系的生长，保证成活。

②生长水：夏季是植物生长旺盛时期，此时气温高，蒸腾量大，雨水不充沛时需勤灌水，以确保植物的正常生长。

③冬水：冬季防寒，于入冬前应灌一次水。冬水的作用有三：一是水的比热大，热容量高，可适当提高地温，保护树木免受冻害；二是较高地温可推迟根系休眠，使根系能吸收充足水份，供蒸腾消耗需要，可免于枯梢；三是灌足冬水，使土壤有充足的储备水，翌年春干旱时，植物也不至受伤害。

除上述三大时期外，在施肥期间，也应立即灌水，使肥料中的养分溶解于水，更利于根系的吸收。

（3）、灌水次数和灌水量

①灌水次数

对于新植乔木，隔1---2天需浇水一遍，保证成活。干旱时期，增加乔木灌水次数，作好抗旱工作。乔木除干旱时期外，正常情况下一年灌水3次。

乔木（一级养护），乔木一年里需灌水4次。干旱时期，次数增加，每次灌水要进行做水圈及覆土。

②灌水量

灌水时做到灌透，灌到栽植层，切忌仅灌湿表层，要保证根系能吸到水。根据园林工作者多年的工作经验，大致总结除乔木灌水量指数如下：

乔木应开穴浇水，浇水树堰高度不低于10cm，树堰直径有铺装地块的，以预留池为准；无铺装地块的，以树干胸径10倍左右为准，并保证不跑水、不漏水；新植树木应在连续3年内充足灌溉，土质保水力差或根系生长缓慢树种，可适当延长灌水年限。

（4）、乔木排水

土壤积水时，严重缺氧，使植株根系进行无氧呼吸导致根系腐烂死亡。5---6月份为多雨季节，所以要做好排水工作。

乔木排水的方法：开设排水沟。可设明沟，在地表上挖明沟，将其作为工程设计的一项内容。或设暗沟，在地下埋设管道，安排好排水出处。在夏季多雨季节，组织工人开设明沟，排水进河流、下水道，做好防涝工作，在少雨季节填平排水沟，恢复原状。

3、灌木的灌溉与排水

（1）灌水方式

①盘灌：向定植盘内灌水，此法在日常操作中应用较多。

②喷灌：在炎炎夏日，需向灌木叶面喷水，减少蒸腾，降低气温，洗去灰尘，提高观赏效果。

（2）灌水时期与次数

①灌木的灌水时期与乔木基本相似，除保活水、生长水、冬水、及施肥后的水份补充外，在7—10月份，进入高温时节，要每天下午傍晚进行喷水，降温。保证灌木枝叶茂盛，不出现失水挂叶现象。

②在春季，花芽分化时期，对于观花灌木，要每2天喷水一次。

③灌木的根系较乔木小，对地下水的吸收能力弱。因此，灌木给水次数要比乔木多。在高温少雨季节，每隔3---4天，灌水一次，除此以外全年灌水4次以上，保证植株生长良好，枝叶分布均匀。

④灌木应开穴浇水，浇水树堰高度不低于10cm，树堰直径有铺装地块的，以预留池为准；无铺装地块的，以树干胸径10倍左右为准，并保证不跑水、不漏水；新植树木应在连续3年内充足灌溉，土质保水力差或根系生长缓慢树种，可适当延长灌水年限。

（3）灌水量

灌水量根据灌木的生长特性及气温状况而定。耐旱灌木的灌水量少些，反之，则多些；每次浇水要浇透，水要渗入土壤内层。

（4）排水

灌木的排水与乔木基本相同，在多雨季节，地上挖明沟或将积水排到河流或下水道。

4、绿篱的灌水与排水

（1）绿篱的灌水方式

绿篱的灌水主要以喷灌和淋水的方式为主，浇至植物栽植层，充分吸收水分；并且，喷灌的方式易冲洗叶面灰尘，提高观赏效果，减少病原侵染。

（2）绿篱的灌水时期与次数

绿篱灌水时期，春季：在午前进行；夏季：宜在早晨、傍晚进行；秋季：在午前浇水；冬季：在午后一、二点气温最高时进行。

绿篱灌水次数与灌水量根据天气，植物生长特性而定。夏秋季，高温少雨季节，灌水次数增加，灌水量也相应增加，要见干见湿。对于喜荫植物，如八角金盘，窄叶十大功劳等，灌水量可相应小些；对于喜阳植物，如法青，火棘等，灌水量要大些。

绿篱灌水次数根据养护等级分为：（一级养护）高温少雨季节，每隔2天，灌水一次，正常情况下，灌水次数为6次，保证枝条基本郁闭且茂密，生长良好。

（3）排水

多雨季节，做好排水工作，对于地势低洼处，开沟引水，将积水排至河流或下水道，排干后，将沟填平，恢复原状。

5、藤本的灌水与排水

（1）藤本的灌水

只要前期养护恰当，成活后一般不用浇水靠天然降水就可以生长良好能依靠缠绕或附着于他物向上伸展而将坡面覆盖。许多种类对贫瘠、酸碱性土壤均能适应对边坡的干热环境有很强的忍耐力。

（2）藤本的排水

要求排水良好，忌潮湿渍水，否则将引起黄叶，生长不良。

6、草坪的灌溉与排水

（1）灌溉方式

草坪的灌溉方式主要有喷灌、浇灌和漫灌。

喷灌：在草坪上放置可移动的自动式喷水设施进行灌溉，补充水分，改善小气候，促进光合作用。

浇灌和漫灌：用水管进行人工操作。

（2）草坪的灌水时间

生长季节，根据不同时期的降水量对同的草坪适时灌水是极为重要的。一般可分为三个时期：

①返青到雨季前。这一阶段气温高，蒸腾量大，需水量大，是一年内最关键的灌水时期，根据土壤保水性能的强弱及雨水来临的时期可灌水2—4 次。

②雨季基本停止灌水。这一时期空气湿度大，蒸腾量小。

③雨季后至枯黄前这一时期降水量小，气温高，蒸腾量大，草坪处于生命旺盛期，需水量大，要多灌水；此外，冬季也要定期灌水，防寒保水。

（3）灌水量与灌水次数

①每次灌水量应根据土质、生长期、草种等因素而确定。一般草坪生长季节的干旱期内，每周约需补水20—40mm；旺盛生长的草坪在炎热和严重干旱的情况下，每周需补水50—60mm或更多。不论何种方式灌溉，应多灌几次，每次水量少些，水量最大到地面刚刚发生径流为度。

②草坪除土壤封冻期外，应适时浇灌，每次要浇足浇透，浇水深度不低于20cm。雨季应注意排水，干热天气尤其是冷季型草应适当喷水降温保护草地。12月要浇足浇透冻水，土壤解冻前要浇返青水。

③灌水次数根据实际情况而定：（一级养护）高温季节，每天喷灌2—3次其它非生长季节，灌溉不少于4次，保证草坪生长旺盛，覆盖率达到98%以上。另外，冷季型草坪浇灌次数要多些。

（4）草坪排水

草坪排水的方式主要有：扎空打洞，自然坡度引水，开设排水沟。

①扎孔打洞：在草坪上扎孔打洞，雨季多时，有利于草坪排水。

②引用自然坡度：在修建和铺装草坪时，即安排好0.1%--0.3%的坡度。

③开设排水沟：在工程设计时，可设计明沟；或设暗沟，在地下埋设管道。

7、花卉的灌溉与排水

（1）花卉灌溉

①从幼苗期到凋落枯萎期持续进行。灌溉原则：不干不浇，见干见湿。

②高温干旱季节，每天上、下午各浇水一次。浇灌方式不可远距离冲淋。

③模纹、地被、花坛、花境和各种容器栽植花卉应及时灌水，特别注意宿根花卉返青水和冻水的浇灌时期和灌水量。

⑵花卉排水

宿根花卉种植地积水不得超过12小时；忌水涝花卉应注意排涝，花池应在适当位置加设排水孔。

8、竹类的灌溉

竹类应于每年春季出笋前（3月）浇足催笋水，5、6月浇足拔节水。雨季可视降雨情况浇水，秋季（11月、12月上旬）浇孕笋水，冬季过于干旱时可适当喷水。

三、中耕除草

1、除草原则

⑴、在植物生长季节，要不间断地进行中耕除草，应除小、除早、除了。杂草要集中处理，并及时清运。

⑵、在绿地内采用化学药剂除草时，需慎重，应先试验，再应用。所用除草化学药剂应符合NY/T-1276-2007的有关规定。

⑶、除草时不能伤根及造成根系裸露；宿根花卉萌芽期应特别注意保护新生嫩芽，同时及时剪除多余萌蘖。

⑷、在具有野趣的游憩地段可采用机械割草，使其高矮一致。

⑸、草坪要及时清除杂草，保持草坪纯度。

2、乔木的松土除草

⑴、乔木松土

①松土方式

采用人工方法促使土壤表层松动，从而增加土壤透气性，提高土温，促进肥料的分解，有利于根系生长。松土深度依栽植植物及树龄而定，浅根性的松土宜浅，深根性的松土宜深，一般为5厘米以上。如结合施肥可适当加深深度。

②乔木松土时期与次数

松土宜在晴天，或雨后2----3天进行。松土结合除草进行，一年可多次。夏季松土宜浅些，秋后松土宜深些，可结合施肥进行。

⑵、清除杂草

清除杂草要本着“除早，除小，除了”的原则，初春杂草开始生长时就要及时清除，生长季节，每月进行2---3次，切勿让杂草生籽，否则翌年又会大量滋生。

在杂草较多的情况下，可结合化学防治方法，在晴天喷撒除草剂。

3、灌木的松土除草

⑴、灌木的松土

①松土方式

采用人工方法促使土壤表层松动，从而增加土壤透气性，提高土温，促进肥料的分解，有利于根系生长。松土深度依栽植植物及树龄而定，灌木根系较浅，松土深度宜浅，如结合施肥可适当加深深度。

2．灌木松土的时期与次数

松土宜在晴天，或雨后2----3天进行。松土结合除草进行，一年可多次。夏季松土宜浅些，秋后松土宜深些，可结合施肥进行。

⑵、清除杂草

清除杂草要本着“除早，除小，除了”的原则，保证植株下无杂草、杂物，枝条上无悬挂物。初春，杂草开始生长时就要及时清除，生长季节，每月进行2---3次，切勿让杂草生籽，否则翌年又会大量滋生。

在杂草较多的情况下，可结合化学防治方法，在晴天喷撒除草剂。

4、绿篱的除草

绿篱的除草保洁方式时期与灌木基本相似，需全年进行。在春夏季杂草生长季节，必须有专人定期进行除草保洁，（一级养护）无寄生藤，基部无杂草杂物，枝条、篱面无缠挂、晾晒物。

5、草坪除杂草

杂草的入侵会严重影响草坪的质量，使草坪失去均匀、整齐的外观。防、除杂草最根本方法是合理的水肥管理，促进草的长势，增强与杂草的竞争力，并通过多次修剪，抑制杂草的发生。

一旦发生杂草侵害，除用人工“挑除”还可用化学除草剂，如用2.4—D类杀死双子叶杂草；用西马津、扑草净、敌草隆等起封闭土壤，抑制杂草萌发的作用。使用化学除草剂要慎之又慎，药物浓度，工具应专人负责。的作用

（一级养护）生长季人工挑除杂草，每月2次，保证草坪无杂草，无枯草及废弃杂物。

6、花卉的除草

从春季杂草萌发开始，定期除杂草，主要人工挑除，杂草严重时，适当地用除草剂除草。

四、施肥及土壤改良

1、施肥原则

⑴、应根据园林树木生长需要和土壤肥力情况，合理施肥，平衡土壤中各种矿质营养元素，保持土壤肥力和合理结构。园林树木的施用时要用量准确，并充分粉碎，与土壤混合后要撒施均匀，随即浇水，无肥料裸露现象。

⑵、在树木休眠期以有机肥为主，在与土壤拌匀后，采用穴施、环施和放射状沟施等方法。施肥后踏实，并平整场地。

2、乔木的施肥

（1）施肥方法和量

①环水沟施肥法：秋冬季树木休眠期，依树冠投影地面的外缘，挖30---40厘米的环状沟，深度20---50厘米（可根据树木大小而定），将肥料均匀撒入沟内，然后填土平沟。

②放射状开沟施肥法：以根际为中心 ，向外缘顺水平根系生长方向开沟，由浅至深，每株树开5---6条分布均匀的放射沟，施入肥料后填平。

③穴施法：以根际为中心，挖圆形树盘，施入肥料后填平。或在整个圆盘内隔一定距离挖小穴，一个大树盘挖5----6个小穴，施入肥料后填平。

除此之外，可用根外施肥法，将事先配置好的营养元素喷洒在枝叶上。

④乔木施肥量应根据树木大小、肥料种类及土壤肥力状况而定。

（2）乔木的施肥时期与次数

早春和深秋土壤冻结前给大树施基肥，即刨开树盘，将基肥施入，再复土填平；春夏之际追肥，用复合肥随灌水及降雨撒施，使肥分逐渐渗入植株根部为其吸收利用。

乔木施肥次数根据树木生长特性而定： （一级养护）一年内施肥为1—2次，保持观花乔木盛花期开花密度50%以上。

3、灌木的施肥

（1）、肥料的种类与施肥方法

灌木施肥所用的肥料种类与施肥方法和乔木的基本相似。肥料的种类以饼肥和复合肥为主。施肥方法主要以穴施法为主，以根际为中心，挖2—3个小穴，施肥后用土填平。

除此以外，还可用根外施肥法，将事先配置好的营养素喷洒在枝叶上。

（2）．施肥时期与次数

①施肥时期

冬季施基肥一次。春季，灌木进入生长季节，多施氮肥，使枝叶茂盛；夏季，对于观花灌木，多施含磷的肥料，促进花芽分化，为开花打下基础；秋季，加施磷钾肥，促进木质化，安全越冬。

②施肥次数

（一级养护）冬季施基肥一次，一年内追肥2—3次，保证灌木植株生长旺盛，枝叶健壮，分布均匀，造型美观。在生长旺季，每月进行叶面追肥一次。

4、绿篱的施肥

（1）、绿篱施肥的种类与方式：

绿篱施肥的种类以饼肥为主，适当的用些复合肥。

施肥方法为穴施法和沟施法：

①穴施法：在绿篱周围挖小穴，根据绿篱的面积定小穴数量，往穴内施肥后填平。

②沟肥法：秋冬季，植株修眠期，挖30—40cm的环状沟，将肥料均匀的撒入沟内，然后填平。

③根外追肥：复合肥融水后，喷施叶面。

（2）、绿篱的施肥时期与次数

绿篱的施肥时期，全年均可进行，一般在冬季施基肥2次，追肥的次数根据植物的长势而定：一年内追肥2次，保证枝条生长基本郁闭，生长良好。绿篱在生长旺季，每月进行叶面追肥一次。

5、藤本的施肥

一年中施2—3次复合肥就基本可以满足需要。春季萌芽期、夏季生长期、秋季末各施肥一次。

6、草坪的施肥

（1）草坪肥料的种类

草坪植物要进行叶片生长，并无开花结果的要求,所以施氮肥为主，适当配合磷钾肥，或直接施复合肥。

（2）施肥时期与次数

①在建造草坪时应施基肥，草坪建成后在生长季节需追肥。冷季型草种的追肥时间最好在早春和秋季，可施腐熟粉碎的有机肥，施肥量50-150g/m 2 ，或施10g/m 2 尿素或10g/m 2 磷酸二铵等；生长期应视草情，适当增施磷、钾肥；晚秋，可施氮、磷、钾复合肥或纯氮肥2-3次，每次约10-15g/m2 。。第一次在返青后，可起促进生长的作用；第二次在仲春；天气转热后，应停止施肥；秋季施肥可于9、10月进行。

②暖季型草坪的施肥时间是晚春，5月和8月各施10g/m2 尿素。在生长季节，每月或2个月追一次肥，而最后一次不应晚于9月中旬。

（一级养护）施肥次数一年为2次以上。

7、花卉的松土施肥

播种及栽苗前深耕翻土施足基肥，花期前勤施薄肥，保证花色艳丽，花期长。多雨季节过后，要松土，以免土块板结，不利植株生长。

（一级养护）一年内施肥次数为6，保证植株生长旺盛，枝叶健壮不脱脚，花大色艳，盛花期花覆盖率80﹪以上。

8、竹类施肥

⑴竹类应以施有机肥为主，并适量加入含铁的复合肥料，肥料中氮、磷、钾的比例以5:2:4为宜。

⑵最佳肥施时间为早春3月和8月－9月；应在竹林计划延伸的位置，深翻土地，并压入青草或填有机质含量高的土杂肥。

9、水生植物施肥

（1）观花的沿岸或挺水植物，每年至少应施肥1次。施肥应以腐熟的有机肥为主，应用可分解的纸做袋装肥或用泥做成团施入泥中。栽植前应向土壤中施足够的有机肥。

（2）生长季应适当施追肥，可埋入水下土层中，也可施撒于水中。

（3）向水中施撒化肥，应遵循“少施多食”的原则，防止水生植物和水中鱼类受伤害。

五、病虫害防治

1、病虫害防治原则

⑴、在进行病虫害防止时，操作人员要严格按照NY/T-1276-2007《农药安全使用规范》进行作业。所用农药应符合中华人民共和国农业部第632号文《关于禁止五种高毒有机磷农药的公告》要求。

⑵、防治园林植物病虫害应贯彻“预防为主，综合防治”的方针。

⑶、 应科学、有针对性地进行养护管理，使植株生长健壮，以增强抗病虫害的能力。

⑷、及时清理带病虫的落叶、杂草等，消灭病源、虫源，防止病虫扩散、蔓延。

2、乔木的病虫害治理

（1）、乔木病虫害的预报

及时巡查预报，做到以防为主，综合治理。一旦发现病虫害，事先根据症状，确定病虫害的种类和生活习性，对症下药。

（2）、乔木的病虫害防治

乔木病害防治采取化学防治法和消除染病枝叶法。对于传染性病害，要对症下药，用高效低毒的杀菌剂，对病害部位喷洒（可根据具体树种进行扩充）。并且多次作业，直至病虫害症状消失。及时清除染病枝叶，并消毁，减少病源。

乔木虫害治理采取化学与人工相结合的方法。危害乔木虫害主要有蛀干害虫、食叶害虫、枝梢害虫。根据害虫危害程度，采取相应措施。例如，人工捕杀天牛，人工捕杀茧蛹，灯光诱杀蛾类，人工清除蚧虫等。同时，喷洒杀虫剂进行消杀。

（3）、乔木病虫害的治理次数

病虫害治理需要多次作业，彻底清除，直至症状消失。一般年内病虫害治理次数按实际发生情况而定，保证树干无明显病虫害迹象。

3、灌木的病虫害治理

（1）病虫害的预测预报

及时巡查预报，做到以防为主，综合治理。一旦发现病虫害，事先根据症状，确定病虫害的种类和生活习性，对症下药。

（2）灌木的病虫害防治

灌木病虫害防治采取化学防治法和消除染病枝叶法。对于传染性病害，要对症下药，用高效低毒的杀菌剂，对病害部位喷洒（可根据具体树种进行扩充）。并且多次作业，直至病虫害症状消失。及时清除染病枝叶，并消毁，减少病源。

灌木虫害采取化学与人工相结合的方法。危害灌木的虫害与乔木基本相似，主要有：蛀干害虫、食叶害虫、枝梢害虫等。根据害虫危害程度，采取相应措施。例如，人工捕杀天牛，人工捕杀茧蛹，灯光诱杀蛾类，人工清除蚧虫等。同时，喷洒杀虫剂进行消杀。

（3）灌木病虫害的治理次数

病虫害治理需要多次作业，彻底清除，直至症状消失。一年内病虫害治理次数按实际发生情况而定，（一级养护）灌木病虫害治理次数可根据具体情况相应增加，保证植株无明显病虫害迹象。

4、绿篱的病虫害治理

（1）绿篱病虫害的预测预报

跟踪观察，掌握绿篱的病虫害发生状况，以防为主。

（2）绿篱的病虫害防治

绿篱的病害防治采取化学防治法和消除染病枝叶法。对于传染性病害，要对症下药，用高效低毒的杀菌剂，对病害部位喷洒（可根据具体树种进行扩充）。并且多次作业，直至病虫害症状消失。及时清除染病枝叶，并消毁，减少病源。

绿篱的虫害治理采取化学与人工相结合的方法。危害绿篱的虫害与乔木基本相似，主要有：蛀干害虫、食叶害虫、枝梢害虫等。根据害虫危害程度，采取相应措施。例如，人工捕杀天牛，人工捕杀茧蛹，灯光诱杀蛾类，人工清除蚧虫等。同时，喷洒杀虫剂进行消杀。

（3）绿篱病虫害的治理次数

病虫害治理需要多次作业，彻底清除，直至症状消失。（一级养护）绿篱的病虫害治理次数一年内为4次，保证植株无明显病虫害迹象。

5、藤本病虫害防治

（1）加强植株养护，及时除虫，剪除部分病叶。

（2）发病时，用托布津倍液或等量式波尔多液喷洒。

6、草坪病虫害的防治

（1）主要的草坪虫害及治理

危害草坪的虫害主要有：蝗虫、地老虎、蛴螬、蝼蛄、飞蛾。虫害严重时能一夜之间将草坪吞食。因此，虫害治理以防为主，做好预测预报工作，采取人工捕杀虫卵、灯光诱杀、及药物喷杀幼虫等方法。虫害厉害时，适当用药物治理，对症下药。

（2）主要草坪病害及治理

草坪病害主要有：*粉白**病、锈病、立枯丝核病、腐霉病等。发现病害及时用药物治理，以免扩张，影响整个草坪。

7、花卉的病虫害防治

⑴、花卉病虫害的防治方法:

①保持花卉栽培地的环境卫生,可减少危害。

②保护植株,不要破皮,受损伤,谨防病菌侵入。

③培养预先消毒,可杀死病菌和害虫。

④加强日常管理,保持水肥适当,空气畅通,温度适宜,采光适量,使植株生长健壮,控制病虫害的滋生和蔓延.

⑤室外越冬的花卉,落叶后喷或涂石硫合剂,早春和花芽发芽前喷1-3次波尔多液,可防病虫害.

⑵、立枯病

播种幼苗，近地表最初出现烫伤状,而后变软倒地而死。盆土表面撒草木灰或浇灌代森铵溶液可杀菌保苗。

⑶、锈病

香石竹及蔷薇科花卉，初期叶面出现桔红色或黄色斑点,后期叶背布满黄粉,叶片焦枯。

⑷、炭疽病

观果花卉，果盛衰前果皮出现褐色斑点,逐渐扩大,果盛衰后硬化。花谢后喷1-3次或石硫合剂或多菌灵。

⑸、*粉白**病

蔷薇科及菊科花卉，叶子两面出现*粉白**。降低湿度,喷代森代铵或多菌灵溶液喷波尔多液枯预防。

⑹、露菌病

草本花卉，初期叶面出现轮廓不明显的白斑,后期被白色细毛。喷1-3次波尔多液可预防

8、水生植物病虫害防治

必须重视病虫害防治，随时观察病虫害情况。应及时防治水生植物的病虫危害。

六、防护方案

1、乔木的防护

乔木的防护主要包括防台风、防冻害、防人为破坏。

（1）防台风

较大的乔木定植后，应支撑，防止台风刮倒。支撑方法主要有：

①单支柱法：一般胸径在9---12厘米的乔木，适用此方法。所有材料为杉皮、棕毛、棕绳、支柱。将支柱固定，用棕绳将树干与支柱平行绑扎。

②双支柱法：一般用于胸径在10---30厘米的乔木。

③三点拉线法：一般用于胸径100厘米以上的乔木。从树干离地面2/3处，用空心管固定一点，再用铅丝拉出三条线，固定在地面上，起到支撑作用。

（2）防冻害

冬季气温下降，有些树种容易遭受伤害而死亡，采取以下措施防寒：

①加强栽培管理，增强树木抗寒能力。在生长季节适时适量施肥、灌水，促进树木健壮生长，使树体内累积较多的营养物质和糖分，可以增强树体的抗寒能力，但秋季必须尽早停止施肥，以免徒长而受冻害。

②灌冻水与春灌。在土壤封冻前灌一次透水，使土壤中有较多水分，土温波动较小，冬季土温不致下降过低；早春土壤解冻及时灌水（灌春水），能降低土温，推迟根系的活动期，延迟花芽萌动和开花；免受冻害。

③保护根颈和根系。冬季在根颈与根系处堆土 40—50厘米高并堆实，起到防寒效果。

④保护树干

a、包裹：入冬前用草绳将不耐寒树木的主干包起来，包裹高度1.5米或包至分枝处。

b、涂白：用石灰水加盐或石硫合剂对主干涂白，可反射阳光，减少昼夜温差，避免树干冻裂。还可杀死树皮内越冬的害虫。涂白高度一致，整齐，美观。

⑤搭风障。对新引进树种或矮小的花灌木，在主侧可搭塑料防寒棚，或用秫秸设防风障防寒。

⑥打雪与堆雪

在雪后及时清除残留在枝梢的雪，及时扶正压弯的树木，及时清除压断的树枝。将雪堆在树根周围，可防冻害，也可补充水份，降低土温，推迟根系活动与萌芽的时期，避免遭受春寒或晚霜的危害。

（3）防人为破坏

由保安人员做好巡查工作，禁止游人攀摘树枝、在树上钉挂物品，如遇人为破坏，及时制止，情节严重者，由绿化监察人员给以处罚。

2、灌木的防护

灌木的防护主要包括防雪、防冻害、防人为破坏。

（1）防雪

在雪后及时清除残留在枝梢的雪，及时扶正压弯的树木和清除压断的树枝。将雪堆在树根周围，可防冻害，也可补充水份，降低土温，推迟根系活动与萌芽的时期，避免遭受春寒或晚霜的危害。

（2）防冻害

冬季气温下降，有些树种容易遭受伤害而死亡，采取以下措施防寒：

①加强栽培管理，增强树木抗寒力强。在生长季节适时适量施肥、灌水，促进树木健壮生长，使树体内累积较多的营养物质和糖分，可以增强树体的抗寒能力，但秋季必须尽早停止施肥，以免徒长而受冻害。

②灌冻水与春灌。在土壤封冻前灌一次透水，使土壤中有较多水分，土温波动较小，冬季土温不致下降过低；早春土壤解冻及时灌水（灌春水），能降低土温，推迟根系的活动期，延迟花芽萌动和开花；免受冻害。

③保护根颈和根系。冬季在根颈与根系处堆土 40—50厘米高并堆实，起到防寒效果。

（3）防人为破坏

由保安人员做好巡查工作，禁止游人攀摘树枝、在树上钉钉挂物，如遇人为破坏，及时制止，情节严重者，由绿化监察人员给以处罚。

3、绿篱的防护

绿篱的防护主要包括防雪、防冻害、防人为破坏。

（1）防雪

在雪后及时清除残留在枝梢的雪，及时扶正压弯的树木和清除压断的树枝。将雪堆在树根周围，可防冻害，也可补充水份，降低土温，推迟根系活动与萌芽的时期，避免遭受春寒或晚霜的危害。

（2）防冻害

冬季气温下降，有些树种容易遭受伤害而死亡，采取以下措施防寒：

①加强栽培管理，增强树木抗寒力强。在生长季节适时适量施肥、灌水，促进树木健壮生长，使树体内累积较多的营养物质和糖分，可以增强树体的抗寒能力，但秋季必须尽早停止施肥，以免徒长而受冻害。

②灌冻水与春灌。在土壤封冻前灌一次透水，使土壤中有较多水分，土温波动较小，冬季土温不致下降过低；早春土壤解冻及时灌水（灌春水），能降低土温，推迟根系的活动期，延迟花芽萌动和开花；免受冻害。

③保护根颈和根系。冬季在根颈与根系处堆土 40—50厘米高并堆实，起到防寒效果。

（3）防人为破坏

由保安人员做好巡查工作，禁止游人攀摘树枝、在树上钉钉挂物，如遇人为破坏，及时制止，情节严重者，由绿化监察人员给以处罚。

4、藤本防护

⑴、宿根草本藤本植物地上部分应在冬季齐地剪除，覆以疏松的土壤越冬。

⑵、乡土木本藤本植物或具有吸盘的藤本植物，冬季可不落架越冬。

⑶、新引进的栽培品种、耐寒能力较差的木本藤本植物，入冬后，枝蔓应进行修剪盘扎、覆草、埋藏越冬。

5、草坪防护

⑴、防冻害

冬季加强草坪防冻工作，新播草籽用塑料薄膜封盖，提高地温，促进发芽。

⑵、防人为破坏

由保安人员做好巡查工作，禁止游人踩踏草坪，如遇人为破坏，及时制止，情节严重者，由绿化监察人员给以处罚。

6、花卉防护

（1）防雪

雪后应组织人员及时摇去花木上积雪，摇雪时钩牢枝干，先轻轻摇晃，逐渐加重，把叶片上的积雪摇净即可。积雪融化后要加强根部培土，增加地温。有条件的地区可采取覆盖、束草、烟熏等措施，以减轻冻害。

（2）防冻害

做好苗圃四周的清沟排水，降低田间土壤湿度，避免圃地积雪水，预防冻害和渍害同时发生，冻伤根系。对幼苗和地被植物应采取浮面覆盖稻草、遮阳网等措施防御冻害。

（3）防人为破坏

由保安人员做好巡查工作，禁止游人采摘花朵、折断花枝、挖取花卉，如遇人为破坏，及时制止，情节严重者，由绿化监察人员给以处罚。

7、竹类防护

（1）防雪

雪后应组织人员及时摇去花木上积雪，摇雪时钩牢枝干，先轻轻摇晃，逐渐加重，把叶片上的积雪摇净即可。

（2）防人为破坏

由保安人员做好巡查工作，禁止游人折断竹枝，如遇人为破坏，及时制止，情节严重者，由绿化监察人员给以处罚。

8、水生植物防护

（1）露地越冬的水生植物，入冬后应灌足水，水层深于水面冻结深度。封冻后适时打洞通气，保证水下氧气供应。

（2）设置于风口处的水生植物，应作防风处理。

七、养护月历

1、乔木养护月历

2、灌木的养护月历

3、绿篱的养护管理工作月历

4、草坪养护管理月历

5、花卉管理月历

八、绿地日常管理

1、每天进行绿地保洁，及时清除绿地内纸屑烟蒂果壳、垃圾堆物等不洁物，保持绿地清洁。

2、乔木修剪、打药水和绿化隔离带喷水除尘的文明安全要求：乔木修剪应尽量避开人流高峰时段，并按规定做好现场安全维护隔离及指挥，修剪下的枝条应及时整理清运；乔木喷打药水应做好现场维护和指挥，文明喷打；绿化隔离带喷水除尘，应避开人流高峰时段，文明喷水。

3、市政基础设施巡查要求：对负责管养绿地范围内的市政基础设施损坏、缺失、雨后积水等情况进行巡查，并将具体位置记录下来及时向市风景名胜区管理处报告。巡查范围包括有无占道挖掘、地下顶管审批手续、路面、路牙、窨井盖、水篦盖、进水口、出水口、桥梁护栏有无损坏、雨天受淹情况等。

九、其它服务

服从招标方的安排，做好以下的服务工作：

1、因不可抗力造成的抢修保养工作；

2、防汛抗灾期间的汛前、汛期、汛后的各项养护工作；

3、养护相关的社会职能工作；

4、因上级布置的突击性活动而发生的各项工作；

5、确保法定节假日期间正常养护维修工作；

6、市风景名胜区管理处安排的绿化零星工程，比如，苗木移植，补植等

7、按照市风景名胜区管理处督查要求进行养护相关工作。

第四节 养护期组织机构

第五节 绿化养护人员管理措施

一、仪容仪表

1、举止文明、大方、端庄。

2、男女职员头发均要求整洁、干净，不得染除黑色以外的其它颜色，男职员不得留胡须，头发前不过眉、侧不过耳、后不及领；女士只可戴针式耳饰，女士长发应束后，发夹须为深色；男女职员均不得留怪异发型，饰物只可戴婚戒、订婚戒，项链不得外露；

3、职员上班时须着深色鞋子和深色袜子，袜子无破损，不许穿凉鞋、拖鞋，女士不许穿高跟鞋；

4、职员不得留长指甲、涂有色指甲油，长度不超过指尖；

5、职员上班期间必须穿工作服，正确佩戴工作牌，工作服要整洁、无破损，内衣不可露出领口；纽扣要扣齐、扣完整，更不允许敞开工作服；

6、非工作需要，不得将衣袖、裤管卷起；不允许将衣服搭在肩上。

二、职员行为规范

1、路遇游人或公司人员要主动问候，如：“你好”、微笑点头示意等；

2、不得对游人、同事说粗话或脏话；

3、着工装时不得有下列行为：

⑴、手放在衣、裤袋内，或双手抱胸、背手，或倚墙、桌而站；坐在椅上不要前俯后仰、摇腿跷脚或半躺半坐；

⑵、在工作场与他人同行时，不允许勾肩搭背、嬉笑打闹；非紧急情况不应奔跑、跳跃；

⑶、在较窄的过道上或小路上遇到游人时，应主动停下自己的工作，靠右边站立让路，并向游人微笑着问候；

⑷、行走时，不允许随意与游人抢道穿行，应尽量靠路右边行走；

⑸、正在进行喷药等作业时如有游人或其他人经过，应立即停下避让或向其它方向施药；

⑹、浇灌水作业时，要避免水管破口处朝向路人；

⑺、上班前严禁喝酒或吃异味重的食物（如：大蒜等）；上班时间不允许吃零食、吸烟，玩弄个人小物品或做与工作无关的事情；

⑻、在日常工作，应使用10字基本礼貌用语：您好、请、谢谢、对不起、再见；

⑼、在参加公司会议或培训时，必须遵守相关的会场纪律（如：手机开为震动或关机、不允许私下交头接耳等）；

⑽、上班时间不允许私自会客，或带领无关人员进入小区；

⑾、在公园或办公区操作有噪音的机具时，必须在管理处规定的时间内进行。

三、岗位培训学习 1、培训计划的制定

（1）园林绿化主管于每年的12月15日前做出下年度的员工培训计划，并上报公司审批。

（2）员工培训计划必须符合一下要求：

符合国家及公司的规章制度；有具体的实施时间；有明确的培训范围；有考核的标准；有培训经费的预算。

2、新员工的培训

（1）入职的第一天，由绿化领班负责介绍部门工作性质、内容、公司的基本情况、部门的基本动作程序，带领新员工熟悉工作环境。

（2）第二天，由部门主管培训学习公司的规章制度、安全知识、相关岗位责任、作息时间、员工服务标准、奖惩规定等。

（3）第三天，由园艺师及技术员结合岗位实际工作进行常规技术培训。

（4）从第四天起，由主管安排到各相关岗位，由原岗位的老员工进行以老带新的岗位实际操作培训，每个岗位约两天。

（5）轮岗结束后进行理论与实操考试，不合格的辞退；合格的根据实际能力定岗，由主管填写新员工情况汇报，上报公司领导及人事部。

3、园林绿化专业知识培训

为更好的完成绿化养护工作，让员工全面掌握有关绿化的知识、专业操作技能和管理方法，需对园艺工进行经常性培训、学习。要求每人都要一专多能，这样有利于人员的岗位调动，便于绿化管理工作的开展。其学习内容包括： ⑴、绿化养护管理内容及养护技术规范； ⑵、系统讲授花木习性、繁殖方法、栽培措施与养护知识。 ⑶、绿化养护各月技术要点及各季节养护要点； ⑷、专业操作技能的培训，如修剪、施肥、栽植、病虫防治、药剂配制及打药、冬季防寒等操作知识及标准；

⑸、环境布置培训

室内花木摆放、更换；会场、展场、舞台布置；花坛花镜布置设计；小型园林景观的设计施工。

⑹、插花艺术培训：

东方插画特点与插制技巧；西方插画特点与插制技巧；现代插画的特点与插制技巧；插画的配色原理；花篮的制作方法；花束的制作方法；家庭插画的服务程序与要求；切花的进化标准及保鲜方法；花店的管理与日常动作程序。

⑺、安排园林机器操作课程及保养知识、使用方法及安全操作规程的学习，联系实际具体讲解，结合实际，现场学习。 ⑻、学习质量标准、检查制度、劳动管理制度； ⑼、学习安全操作守则及防火意识教育； 4、培训频率

（1）、园林绿化专业知识培训每周进行一次，每次两小时，时间定于每周三下午1：00-3：00.

（2）、物业管理知识培训至少每半年举行一次，时间由公司统一安排。

5、培训成果考核

⑴、考核内容

重点考核操作性较强的内容如机器操作等，由该内容培训主讲人员在培训结束后的一周内亲自到现场监督评分，其成绩占培训成绩的30%-70%，成绩存档于园林绿化部，作为员工绩效考评的依据之一，对于一些安全要求较高的内容如机器操作等，如实际操作不过关不允许上岗。

⑵、考核不合格的处理

新入职员工考核不合格者立即予以辞退。对于考核不合格的老员工，按公司有关规定给予一定的惩罚警告，并集中安排补考，需要重新培训的，其培训费用由本人出。若经第一次补考不合格，降一级工资并给予第二次补考；第二次补考不合格者将视其工作能力及责任调动工作岗位，按新岗位新入职员工的标准调低工资，并在半个月内对其在新岗位工作进行考核，不合格者予以辞退；若原岗位已为最低薪水岗位的，应给予辞退。

6、培训记录

每次培训及考核完毕，由部门主管填写《培训记录表》及《培训成绩登记表》，记录报人事部作为员工绩效考评、工作或工资调动及晋升依据之一。

四、考勤制度

1、公司实行每天上班前、下班后打卡制，每位职员务必自觉遵照执行；

2、职员因工外出或因其他公务上班未打卡者，必须于当日下班前持卡由直接主管在卡上核准签注事由，职员因工下班未打卡者，必须在第二个工作日上午由直接主管在卡上核准签注事由；

3、职员上下班必须自行打卡；

4、上班期间不得迟到、早退、擅离职守、旷工；

5、请假（包括事假、病假、婚假、丧假）、换休假，必须按请假程序进行；

6、绿化部夏季作息时间（5月1日——9月30日）：

上午7：00——12：00 下午15：00——18：00；

秋冬春季作息时间（10月1日——4月30日）：

上午8：00——12：00 下午14：00——18：00 ；

注：作息时间更改的时间即为工作装（夏、冬装）换装的时间。