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最近有消息报道，北京部分商住房成“负资产”，卖房款不够偿还*款贷**，消息一出，引发了广大市民的高度关注，是否普通住宅也会变成“负资产”，未来房价走势将如何？现在是刚需族买房的好时机吗？无数问题就会涌上心头。
我们先来看一组数据，从2000年到2010年，城镇常住人口增长了46%，而城镇建成区面积却涨了64%，这就意味着土地资源存在着过度开发的情形，也就出现了我们现在经常听到的“空城”，“死城”。
目前，按照全国各城市的建设规划加总计算，未来全国城市将容纳30多亿人口，而我国预期人口峰值只有14亿，即使按照城镇化率80%来计算（目前我国城镇化率不到60%），未来城市人口峰值也只有8亿人左右。
数据来源：wind
看完这组数据后，你还会对房子抱有极大的幻想吗？还要热衷于炒房吗？还在幻想过去北上广深十年十倍的涨幅吗？
的确，过去十年，中国的楼市成为了全球最亮眼的一道风景线，很多人也因为早些时候的上车，家庭资产得到了极大地增长，以北上广深为例，房价均价平均有超过十倍的涨幅，我们以首都北京为例，2007年购买的北京房产的人，现在资产增值都超过了8倍。
而如果同样2007年购买股票，经过严密的分析思考以及挑选，我们有可能才选到一只十倍股，大概率是经历牛熊转换期间，我们追涨杀跌本金到最后也受到亏损，而房产如此确定性的涨幅，也催生了大家有钱就会买房，甚至借钱增加负债也要买，大家都一直认为房子现在不买还要涨，再往后可能就买不起了，这是房价一直居高不下的一个原因。还有其他更加本质的原因吗？当然。
货币超发，资金大幅流向房地产
过去房子之所以有这么大的涨幅，原因之一就是过去十年M2规模年均增幅达到16%，到2019年末已经超过了198.65万亿，而其中很大一部分资金进入楼市，我们可以通过一组数据看出，2008年房贷规模3500亿元，到了2018年就达到了25.75万亿，资本涌向房地产，必然会推高房价。
土地供给制度导致地价贵，房价自然也高
从供给端来看，农村土地属于集体所有制，而城市土地为国家所有，政府通过招拍挂的方式进行售地，推高地价，这样就使得政府收入大幅增加，而房价也是大幅的提高。
数据来源：国家统计局，壹易财经整理
简单举一个例子，2013年，土地出让4.1万亿，而地方财政收入一共才6.9万亿，土地出让收入占到了59.4%，在这是一个对地方政府来说能很快提高财政收入的方式，再加上，地方政府官员是实行任期制，在一个任期之内想要有良好的政绩，出让土地，并推高行情，增加政府财政收入就是一种很好的政绩表现。
政策主旋律维持“房住不炒”，推*房行**产税是大概率事件
从政策方面看，房住不炒的主旋律在在未来很久一段时间可能都不会变：
2003年政策主基调在于千方百计增加住房，保障公民住房
2008年国务院十八号文赋予房地产业国民经济支柱产业地位
2015年供给侧结构性改革提出化解方案地产库存，刺激需求
2016年7月中央政治局会议，抑制房地产泡沫
2016年12月，中央经济工作会议提出房住不炒
2019年7月中央政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段
从资本市场上看，《新资管新规》等都着重说明各类金融产品的最终资金流向严禁用于房地产开发建设，这就控制了各种渠道将资金流向房地产市场。
图片来源：如是金融研究院
房价在微观调控中呈现了周期性的涨跌。
另外，我国二手房没有房产税，这就使得购房者持有多套房产几乎没有成本，在价格下跌时，大部分房产持有者会选择不出售房子，等行情回暖后再进行交易，这就使得市场上的需求量下降时，供给量也会下降，导致房价维持高位甚至升高。未来，若推*房行**地产税，也会极大地抑制房地产的投机行为。
上文我们提到北京商住房成为了负资产，有一个重要的原因就是，2017年3月26日，北京市住房和城南乡建设委员会出台《关于进一步加强商商业。办公楼项目管理的公告》对商住两用房全面限购，这就极大地限制了普通人购买商住房，当需求大幅下滑后，商住房价自然下降，一度跌到了比银行*款贷**还要低的市值；
这样就会出现房主就会出现宁愿弃房，也不愿意继续还贷的恶性循环，若这种事情发生在普通住房上，大量的弃房就会导致银行不良*款贷**大幅增加，甚至出现系统性金融风险。
未来房地产市场将高度分化，区域性局地性价格差异将越来越明显
如果有人问，未来房子还能买吗？这取决于你买房的目的，刚需住宅当然需要购买，如果是投资，那就要考虑，所购买房产未来是否会增值，就要结合城市，区位，开发商，各地对房产的政策来抉择。
未来房价分化发展是主基调，像鄂尔多斯一类的城市房价将大概率继续下跌，而像北上广深等一线城市，房价将继续维持高位，即使各种政策出台，主要是为了抑制房价上涨，但并非是让房价下跌，让房地产市场更为稳健的发展，是保证国家经济不发生系统性风险的一个重要指标。
那到底什么样的房产可以选择，我们可以简单从三方面来考虑
一是政策
这是房价短期走势的关键，如上文提到，房住不炒将会是未来一段时间内的主基调，那这样房价就不会出现像过去十年十倍的涨幅，但此外也会有一些政策会限制房价的下跌；比如大连市政府曾经出限价令，房价跌幅不能超过5%，这样在短期内，房价就有了底线，这是属于房产调控的微观政策。
国家第十三个五年规划提及城市群有：京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、海峡西岸、东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原、北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州－西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群。那么在这些城市群计划之外的地方，我们就要多加小心，负资产将在那些地方不断上演。
另外，国家的生育政策也决定了中国人口的走势，全面放开二胎，甚至不排除未来全面放开生育，人口的再增长也是房价稳定的一个因素。
从资本市场来看，央行在实行了稳健的货币政策，并对原先固定利率采用新的LPR指导利率来进行住房*款贷**的指导，随着发达国家在这次疫情中普遍进入了负利率时代，中国未来利率长期趋势也必然是下降，只是时间快慢问题，目前来看，稳健的货币政策不会是推动房价的主要因素。
二是需求端
需求的大小取决于人口每年的净流入，若净流入为正，必然会有越来越多有住房需求人出现。而人口的流入流出要取决于当地户口制度的开放程度，2019年4月，国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》要求300-500万的常住人口城市全面取消落户限制，500-1000万进一步放宽人才落户门槛，所以才有了西安、天津等城市的抢人计划。
户口解决后还需要看当地的公共服务能力，如进城务工人员子女的教育问题，婴幼儿托管问题，医疗能否实现跨省就医费用结算，交通地铁是否能实现全覆盖，这些都会影响人口的流入。
三是供给端
土地供给也是影响房价的重要因素，例如北京四环内无新增土地供给，这样四环内就不会有新房上市，如果想住在离市中心近一点位置，只能通过二手房交易，这样存量的二手房，就会有一个较为稳定的价格。而核心地段更是作为一种缺资源，常年保持在价格高位上，五环外新建商品房，能否投资或购买，也要取决于交通，周围配套措施等。
另外一个是，当地库存，这些年我们一直听到去库存，如果某个城市有大量的房产还处于去库存当中，那么大概率这个城市的房价不会有多大的涨幅，甚至会出现下跌。
当然，房价的涨跌除了上述原因，还需要结合周期来看，我们如果能在上述三项中看到较好支撑房价的因素，我们在大方向上判断误差就会减少一些。这里引用著名经济学家管清友先生的一句话，“房价短期看政策，中期看库存，长期还是要看人口”。
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