开发商在预售房屋时，其销售广告和宣传资料中往往对楼盘的情况作出一定的描述，该描述有时会构成购房人是否购房的重要参考因素。因此，就有可能出现，购房人认为开发商在宣传中的描述与实际情况不符，以开发商涉嫌虚假宣传为由，要求退房或者赔偿损失。司法实践中，购房人的请求能否被支持，主要取决两点：一是开发商的宣传资料作出的承诺是“要约”还是“要约邀请”；二是宣传内容是否足以认定为虚假或构成欺诈。
典型案例
葛某与大连某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷
01案件事实
2015年5月，葛某与案外人签订团购协议书，葛某意向购买X项目X号房屋，葛某应向案外人缴纳团购服务费4万元。同日，葛某向案外人先行交纳了1万元团购费。
同日，葛某（原告）与大连某房地产开发有限公司（被告）签订认购书，约定：原告认购被告房屋一套，建筑面积约77.28平方米，总房款1522416元。原告须于签订此认购书时向被告支付认购定金1万元。原告须于签订认购书之日起七个工作日内与被告签订正式《商品房买卖合同》，如原告未在上述期限内与被告签订正式《商品房买卖合同》，则原告已缴纳的定金不予退还，原告于当日向被告交纳定金1万元。认购书第6条：项目所有资料均以政府最后批准的方案为准。此后，原告认为被告在销售房屋时的宣传、推介与实际不符，主要是其认购房屋所享有的土地使用权年限为56年，而非被告宣传的70年，故拒绝与被告签订《商品房买卖合同》并履行后续义务。
根据2010年4月30日大连市人民政府土地批件显示，案涉房屋所在地块土地出让年限：居住式公寓为七十年，自1996年7月12日起算。
02原告诉请
退还已交的购房款2万元，并依据《消费者权益保护法》的规定要求开发商赔偿《购房认定书》确定的房款的三倍赔偿损失计4567248元整。
03法院裁判观点解析
一审法院认为，开发商的宣传资料虽有与事实不符之处，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”故原告以此为由拒绝签订《商品房买卖合同》不能成立。而本案合同未能签订系由原告一方原因导致，故按认购书约定及相应司法解释规定，原告无权要求被告返还其定金1万元。至于另外的1万元，系案外人收取，不应向被告主张。又因商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异且有专门司法解释进行规定，不能按照《消费者权益保护法》调整，因此判决驳回原告的全部诉请。
二审法院认为，案涉商品房销售广告和宣传资料上宣传案涉房屋为70年产权，符合大连市人民政府土地批件显示的案涉房屋所在地块土地出让年限为七十年（居住式公寓）的记载。结合商品房买卖的行业惯例，开发商未向上诉人告知土地使用年限的起算时间，不能认定属于欺诈。但考虑到案涉地块土地使用剩余年限自开发商取得土地批件之时剩余56年的事实确实会对购房人决定是否购买案涉房屋产生一定影响，购房人在知晓上述情况后未按认购书约定时间签订商品房买卖合同事出有因，综合考虑本案，基于公平原则及稳妥解决矛盾、平衡各方权益角度，不适用定金罚责，由开发商退还购房人1万元定金更为适宜。
04律师提示
当购房人遇到购买的房屋与开发商宣传资料上不符的情形时，首先需要判断在内容上属于要约还是要约邀请。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”如果宣传资料具体确定且对价格有重大影响，购房人可以基于该广告要求开发商承担违约责任。除此之外，则属于要约邀请，在法律上对开发商无约束力，购房人不能基于该广告而追究开发商的违约责任，只能根据广告法的有关规定追究广告上或者开发商发布虚假广告的责任。根据《中华人民共和国广告法》第56条的规定：“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者使购买商品或接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。”本案中，开发商的广告并没有被认定为构成虚假宣传，因此，购房者的诉讼请求没有得到支持。
本文摘自：公众号大连房产。