案件征集
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楼盘地点：河北省涿州市义和庄镇义和庄村申久苑小区
出卖人（开发商）：涿州市涿玉行商贸有限公司
在中国，百年之后给子女遗赠房产的传统根深蒂固。房子在人们心中是一种安全感，更是幸福生活的基础。一所房子中，承载着一家人的一日三餐，共同经历着四季的变化，容纳着一家人每天的喜怒哀乐。所以对于家人来说，房子既是一家人遮风挡雨的容身之所，也是心的归属。
今天，来到我们演播室寻求帮助的袁先生，为买养老房，夫妇二人用尽毕生积蓄，如今交房期早已过去，新房却迟迟未完工，面对“失联”的开发商，未退还的30万养老钱，袁先生该如何主张自己的权益呢？BTV科教频道《律师帮帮忙》的节目中，臧梵清律师和郭红杏律师，将为袁先生支招，帮他维护自己的权益。
案例回顾
已过古稀之年的袁老先生，在与爱人商量后夫妻二人决定不再租房，准备用家庭中的全部积蓄，购置一套房产，一来可以拥有真正属于自己的家，二来也可以照顾腿脚不便的老伴。
一次出行，袁先生被街边发放的，一个名为“申久苑”的房屋销售宣传单所吸引。在听完销售人员对楼盘的介绍后，袁先生按照销售人员的建议，毫不犹豫的支付了27万元的购房款，同时与开发商签订合同购买该楼盘的房产。
然而，房子并没有按照合同上的约定于2018年12月30日交房，而是直到今天，房子依然没有盖好。袁先生本想和老伴在此安度晚年，不料却在购房后接到了延期交房的通知。
从2019年12月之后，开发商的工作人员就不再接听袁先生的电话。直至近日，袁先生先后60多次联系开发商的工作人员，均没有得到有效的答复，面对这样的情况，袁先生该怎么办呢？他的购房款还能拿回来吗？
在和袁先生沟通后我们得知，袁先生在购房前既没有查询出卖人的资质，也没有查看开发商所售楼盘的相关手续。
根据袁先生所描述的情况以及提供的相关资料显示，袁先生所购房产至今都未取得商品房预售许可证，属于不具备出售条件的房产项目。袁先生和开发商签署的房屋买卖合同是否有效？他又能主张哪些权益呢？
律师支招
根据袁先生提供的情况，臧梵清律师告知袁先生，房地产开发公司的资质存在问题，并且用于盖楼的土地同样存在严重的问题。臧梵清律师表示，袁先生所购的房之所以被拆，症结就在于土地性质有瑕疵，臧梵清律师认为，该土地是没有经过合法征收。
当土地权属存在严重瑕疵的时候，必须进行强制拆除地上建筑，恢复原有的耕作状态。如果开发商是集资建房，而此时房子已经被推倒的情况下，开发商的资金链的断裂对于袁先生来说，是很危险的事情。
臧梵清律师建议袁先生，尽快到法院提起诉讼，申请强制执行并进行财产保全。在申请强制执行的时候，尽可能向法院提供开发商法定代表人的所有财产信息，争取尽早由法院确定其可执行的财产，否则袁先生的损失将是非常巨大。
最后臧梵清律师提示广大准备购房的朋友，正规的制式合同需要明确记载商品房预售许可证号。另外，对于商品房产权证的办理，开发商应该在一到两年内办理完成，如果在合同中出现超过两年办理产权证的信息，则存在严重的风险。
在看过袁先生提供的，2018年6月1日与售卖方签订的合同后，郭红杏律师表示，合同中约定2018年12月30日交房，因此这份合同属于商品房预售合同。但是，在合同中出卖方是涿州市涿玉行商贸有限公司，经过郭红杏律师查询后获知，这家公司并没有房地产开发的资质，根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。那么在袁先生签订合同的出卖方资质存在问题的情况下，根据《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定：“出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”郭红杏律师表示，根据相关规定，如果因为没有预售许可证而导致商品房买卖合同无效的情况下，还可以取得不超过一倍购房款的赔偿。