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01 深圳二手房月成交数据
今年9月全市二手房住宅共成交1730套，环比上月下降13.5%，同比去年9月下降了3.3%，月成交量见图示。
02 成交遇冷！宝中第一大盘深业新岸线接近指导价成交
对于改善需求，宝中是众多买家考虑的片区之一，有壮丽的海景资源、快速崛起的次新居住区、顶级的配套、强大的产业，在很多人心里，宝中拥有着无法撼动的至高地位。
只可惜，经过一年半来的市场僵持，二手房交易冷淡，房价萎靡不振，巨量新房供应，宝中各梯队的小区房价在经过一段时间的大涨后，大部分又跌回到2020年，有的小区已经跌回指导价附近了。
比如，深业新岸线。
深业新岸线，宝中占地面积最大的社区，大面积园林绿化、浓厚住家氛围，在宝中改善小区中，单价最低，所以一直以来备受市场青睐。
2019年双十一那波，宝中成交被推向了高潮，房价达到高光时刻，与此同时，宝中改善“老大哥”深业新岸线也随之被一起拉高，紧接着，2020年至底2021年初，市场成交达到顶峰，深业新岸线成交价又狠狠地涨了一波。
经过近一年半来的调控冲击，涨上来的价格又跌回去了，深业新岸线已经出现不止一套接近指导价的成交，甚至有部分在售房源业主报价也在指导价附近。
譬如，
-- 深业新岸线一期，120平3房，中高层南向，今年9月成交，与指导价相差约8%左右；
-- 深业新岸线三期，124平3房，中高层南向，今年9月成交，与指导价相差约7%左右；
-- 深业新岸线一期，103平3房，中高层西南向，今年10月成交，与指导价相差约6%左右；
-- 深业新岸线一期，78平2房，南向，今年9月成交，与指导价相差在10%以内；
-- 深业新岸线三期，150平4房，中间楼层，前几天我们刚刚谈下来，报价与指导价相差不到5%，目前在挂盘售卖；
-- 深业新岸线三期，149平4房，中高楼层，前两天报价直降110万，目前与指导价相差不到3%，现仍在挂盘售卖。
从9月份开始，深业新岸线小区内基本所有的成交都已跌回指导价附近，不论大中小户型，都出现了不同程度的下跌。
-- 深业新岸线，78平2房，2020年底成交价达到920万，目前最低成交跌至750万，跌幅达18.5%；
-- 深业新岸线，103平3房，2021年初成交价达1200万，目前最低成交跌至966万，跌幅达19.5%；
-- 深业新岸线，120平3房，2021年初成交价达1320万，目前最低成交跌至1125万，跌幅达14.8%；
-- 深业新岸线，150平4房，高峰期成交价达1670万，目前在售最低价跌至1350万，跌幅达19.2%。
针对深业新岸线小区，当提及报价参考建议时，我们客户经理也很明确地说，“指导价5～8%内成交希望大点”。
小区成交已基本沦陷至接近指导价成交。
深业新岸线分三期开发，小区规模大，总户数超3000户，放盘量自然更多，就比如150平4房，目前小区内诚心挂盘的就有11套，这也是小区跌幅相对较大的一小部分原因。
同时，经历了一年半多指导价施压，二手房市场成交已大不如前，业主卖房变得异常艰难，小区诚心挂盘的就不少，又遭遇周边同梯队小区里同面积段的房源放盘量激增，以及市场新盘的挤压，着急卖的业主能不降价么？
不过，在如今“全城皆大跌”的市场上，深业新岸线社区回落至指导价附近或许也在情理之中。
虽然深业新岸线各户型都已跌至指导价附近，但除了103平3房跌回2020年3月外，其他户型成交价也在2020年5-6月左右。
再看看现在的市场，很多热门小区都已跌回2019年甚至更低，所以，这样来看深业新岸线的跌幅，也算合乎情理的。
03 宝中会出现大规模跌回指导价吗？
宝中其他小区是否也会受市场影响、大规模跌回指导价呢?
指导价已持续一年半，全城成交大幅下滑，宝中下跌也在意料之中，成交量减半，尤其进入到今年下半年，成交量骤减，有些宝中小区近3个月都没有成交一套。
伴随着市场成交量下降，宝中各梯队的改善小区成交价也有出现了下滑的趋势。
-- 宏发领域，110平3房，高峰期成交达1980万，今年4月成交跌至1460万，跌幅约26.3%，跌回2020年9月；
-- 西城上筑，103平3房，高峰期成交为1410万，今年6月成交跌至1130万，跌幅为19.9%，跌回2020年6月；
-- 第五大道一期，104平3房，高峰期成交达1520万左右，今年4月跌至1300万，跌幅约14.4%，跌回2020年6月；
-- 尚都一期，120平4房，高峰期成交达1500万左右，今年9月成交跌至1360万，跌幅近10%，跌回2020年6月；
细心的朋友应该注意到，宝中各改善小区成交已基本跌回2020年中的成交，即便如此，除了深业新岸线外，其他小区仍比指导价高出20%以上。
同时，我们还对比了各小区历史成交数据，宝中以下几个小区若想跌回指导价，至少还得先跌回2019年12月以前。
当前，宝中片区深业新岸线在接近指导价成交，其他小区从成交价来看，与指导价相差还是比较大，有几方面的原因，第一，指导价的对比也不能完全反应小区真实价格和价值，第二，很多小区业主报价与指导价相差过大，导致很多刚需客户需要的现金过多，高首付门槛把很多刚需客排除在外。
后续怎么样，也很难说，关键还是看看10月和11月国家政策，以及外部宏观经济情况，虽然有很多的不确定性甚至悲观的因素，总之，深圳的需求量还是很大的。
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之前也给大家盘点过各片区降价小区排行榜，有需要的朋友可以去微信公众号上搜索、留言、免费查看到。