上回提到作为夫妻共同财产的房产登记在一方名下和登记在双方名下的区别。其中提到，名义上的房产所有人（即房屋产权登记簿上登记的所有权人，下同）不需要经过配偶的同意，就有可能把夫妻共同财产的房产出售给第三人。
于是有人问：我们的房子已经登记在对方名下了。现在*款贷**没有还完，房子不能加上我的名字，或（离婚后）过户到我的名下，我该怎么保障我的权利呢？
老实说，目前除了某些不动产登记机关要求出售房产的当事人提供“配偶同意出售房产的声明”才允许过户登记这一保障配偶知情权的登记措施外， 确实没有太多现行的办法来阻止名义上的房产所有人私下卖房。本人只能勉为其难的回答：尽力为之。
名义上的房产所有人如果私下出售作为夫妻共同财产的房产，或者私下出售已经在离婚协议中明确约定所有权归另一方的房产，这是一种无权处分的行为，应当是无效的。但是，法律为了保护交易安全，又对这种无权处分（即出售）行为作了例外的规定：如果房产受让人是善意第三人的，可以成立善意取得，让这个善意第三人获得房产所有权——在法律上称为善意取得（见物权法第106条）。这一规定是名义上的房产所有人能够成功转移房产的关键。
那么什么才是“善意第三人”，什么不是“善意第三人”呢？
据《最高人民法院关于试用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条明确了“善意取得中受让人善意的认定”和“非善意的认定”。
第十五条：受让人受让不动产或者动产时不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
第十六条：不动产善意取得中受让人非善意的认定具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
看完规定就可知道：不登记为房产所有人的其他权利人（以下简称“非登记权利人”）想要预防房产被名义上的房产所有人私下出售，办法就在上述规定中——尽量让受让房产的人成为非善意第三人。
怎么操作呢？
首先排除不动产异议登记和预告登记 。前者只有15天时间，15天内不起诉，异议登记失效了；后者的时间只有三个月，三个月内不作正式登记，预告登记也会失效。这跟动辄十几年、二十几年的*款贷**期限比起来，时间太短，不足以保护非登记权利人的利益了。
查封房产？ 我们通常所说的查封房产，并不是真的拿封条把房子封起来，不允许任何人进出。查封，只是在不动产登记部门的房产档案上为该房产作一个书面上的查封备案，起到房产已被查封的公示作用，从而实现限制房产转让的目的。目前房产查封分为三种情况：一是诉讼中或诉讼前的查封，又称财产保全措施；二是执行查封，属于执行强制措施；三是证据保全，只有房产本身是双方争议的证据（比如侵权行为现场）才能适用，所以一般不会考虑这种情况。但无论是哪一种情况，都以诉讼作为依托的，没有诉讼作为基础，上面三种措施不能单独存在。而即使双方有诉讼，查封期限一般只有一两年，不会像*款贷**期限一样动辄十几年、二十几年。查封期限无法覆盖不能办理房产过户的整个*款贷**期限，短期限制房产转让的话，还可以考虑。*款贷**期限太长的话，这个办法也是行不通的。
如果上面的办法都不太可行，那就只能尽量让“受让人知道登记簿上记载的权利主体错误”或者保留证据“证明不动产受让人应当知道转让人无权处分”——即制造受让人重大过失的情形并留下证据，才能在受让人受让房产后有机会拿回房产。
推定受让人重大过失的情形，可能包括以下方面：
1，受让人与名义上的房产所有人关系匪浅。比如受让人是名义上的房产所有人的亲戚（父母、*亲近**等，不可能不知道他有一段婚姻关系），或者是房产权利人夫妻俩的共同好友，或者是极亲密的生意伙伴等。只要该受让人知道名义上的房产所有人还有配偶，那么他应当对名义上的房产所有人单独处分不动产的行为引起高度的怀疑，这种怀疑促使其必须尽到询问、调查义务，弄清楚名义上的房产所有人的配偶是否同意出售房产。
要做到这一点，需要夫妻俩发展更多的共同好友更伙伴，常互相参加对方的交际圈中的活动，要求有点高。而且不能防止房产转卖给陌生人。
2，保证自己一直居住在该房产中，当有陌生人来看房时，实际居住于该房产内的非登记权利人应当向看房的人表明自己是该房产的权利人之一。做出该声明时，应当留存证据（录音、录像、微信聊天记录等）。如果受让人是为了生活居住而购买房屋，一般情况下会在落定前，或至少是过户之前实地查看房产的自然状态，如楼层、朝向、格局、装修以及出售时房产的占有使用情况等。如果受让人没有考察房屋的实际占有使用状况就受让房屋，“可能难以认定无重大过时”。（见《最高人民法院物权法司法解释一理解与适用》P388最后一段第四行。）
当然，上面两种情况并不是明确的法律规定，而只是依据常理判断和推断受让人存在重大过失（从而无法成立善意第三人）的情形。虽然有过很多成功确诊房产转让无效、保住房子的先例，但并不能保证100%成功，只能尽力为之吧。
婚姻中不应如此算计，过于算计的婚姻累人累心；但如果你们的婚姻只剩下房产保卫战，算计也是无奈之举，人总要给自己留一条后路。
祝大家一直婚姻美满，一直不需要算计。希望银行能早日推出*款贷**期限内允许*款贷**人的配偶加名的政策；或者希望不动产登记交易中心可以推出房产权利人配偶登记制。