在建筑企业承揽施工过程中，时常会遇到以房抵工程款的现象，那么，对建筑企业而言就面临很多压力与挑战。

首先，建筑企业实际上并不需要这些房产，最终都会转让给实际需要的人；

其次，以房抵债合同的签订，不同业务环节，不同合同签订形式，均会涉及到不同的税费缴纳，存在一定的涉税风险。

案例016：到底是以物抵债还是债务转移？，流程一变，税就变了！

案例背景

嘉诚房地产开发公司开发的“满福金园”分二期进行开发，第一期工程在2022年5月12日领取了《商品房预售许可证》。甲房地产开发有限公司于2020年12月31日与优财工程公司签订了“以房抵债协议”，协议约定如下：

1、第一期项目总建筑面积为8万平米，嘉诚房地产开发公司将其中1万平米建筑面积的开发产品以14000元/平米(含增值税)的平均价抵偿应付优财工程公司工程款15000万元（含增值税），剩余1000万元（含增值税）的工程款于本协议签订之日起10日内付清。后期发生的建筑工程款仍按照原工程承包合同约定的工程进度及支付时间履行付款义务及承担违约责任。

2、具体抵债形式如下：

抵债形式一：嘉诚房地产开发公司将第一期项目中1万平米建筑面积的开发产品用于抵优财工程公司工程款，嘉诚房地产开发公司直接将该批房产过户给优财工程公司；

抵债形式二：嘉诚房地产开发公司将第一期项目中1万平米建筑面积的开发产品用于抵优财工程公司的工程款，待优财工程公司找到实际购房人时，由嘉诚房地产开发公司与实际购房人签订商品房销售合同，购房款全额用于偿还拖欠建筑施工企业工程款，实际售价超过14000元/平米的部分，作为嘉诚房地产开发公司延期支付优财工程公司工程款项的利息，归优财工程公司所有。

抵债形式三：因嘉诚房地产公司未向优财工程公司支付工程款，优财工程公司也未向材料供货商支付货款，所以，在以房抵工程款时，优财工程将抵债的房产又抵给了供货商，而供货商实际也不需要房产，最终又抵给了终端个人。

如此一来，合同签订便是个技术活……

政策依据

根据财税[2016]36号文附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第一条、第十条和第十一条的规定,在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。

销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。其中“有偿”，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条规定，购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续、房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，计算缴纳房产税。

根据《契税法》相关条款规定：

第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

第九条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

第十条规定，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

第十二条规定，在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

案例分析

1、如果属于第一种抵债形式，那么，基于以上税收政策的规定，房地产企业与建筑企业签订的以房抵工程款的协议，该协议的实质是房地产企业通过协议折价销售其房产，抵偿建筑企业的工程款，房地产企业要视同销售缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，工程公司需要缴纳契税。如果“价格明显偏低”且无正当理由的话，还需要按公允价值来确认销售价格；

2、如果属于第二种抵债形式，那么，基于以上税收政策的规定，房地产企业要视同销售缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，虽然工程公司最终未受让房产，从以房抵债合同签订的流程来看，体现了房产公司已经将房产抵债给了工程公司，因此，以房抵债合同签订后，工程公司应当缴纳契税（在实际工作中，工程公司并未缴纳），也就是说，工程公司存在缴纳契税的涉税风险；

3、如果属于第三种抵债形式，那么，基于以上税收政策的规定，房地产企业要视同销售缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，虽然工程公司、供货商最终都未受让房产，从以房抵债合同签订的流程来看，体现了房产公司已经将房产抵债给了工程公司，工程公司又将房产抵债给了供货商，因此，以房抵债合同签订后，工程公司、供货商均应当缴纳契税（在实际工作中，工程公司、供货商并未缴纳），也就是说，工程公司、供货商均存在缴纳契税的涉税风险；

控税技巧

如果我们签订的不是以“房抵债”的协议，而是债权转让的协议效果就完全不一样了，具体我们用以下流程来展示：

1、供货商欠张三债务（张三为最终购房者）；

2、工程公司欠供货商债务；

3、房产公司欠工程公司债务；

那么，供货商与工程公司签订一份债务转让协议，将供货商欠张三的债务转给工程公司，由工程公司归还张三；工程公司与房产公司签订一份债务转让协议，将工程公司欠张三的债务转让给房产公司，由房产公司归还给张三，最后，房产公司将欠张三的债务以房产进行抵债；

大家注意，这样一来，整个流程与协议，都是围绕债务开展的，而不是围绕房产开展的，因此，就不会涉及到房产转让环节的涉税风险。

特别提醒：文章作者为企业财税实战专家—马昌尧，转载分享文章请注明来源，不得用于商业盈利用途，否则后果自负。