近期，法拍房出现新动向，也再次走进人们的视野。从明年元旦起，法拍房正式纳入限购，购买法拍房同样需要遵循当地的限购政策。

简单说，没有当地的购房资格，将不能参与法拍房竞买。

由此，利用法拍房绕过限购的现象，将成为历史。要知道，在以往的部分城市中，一些没有购房资格的人群选择法拍房，容易引发炒房等乱象。

但法拍房入住难的问题，一直存在而且不好应对，不少人通过法院拍卖买到房子，却发现距离入住还很远，面临着住户不愿意搬离的情况。

如果买到法拍房，住户却不愿意搬出，要怎么办呢？

过户是前提，权益生效只认它

拥有一套房子的产权，才能对这套房子进行处置，包括决定让谁来住。

对于法拍房来说，过户至关重要，直接决定这套房子的产权归属。只有过户以后，房管部门的不动产登记簿予以确认，以此办理出房产证，房子才算登记到购房者名下。

这是一个常识，没有过户的房子，无论是通过什么途径获得，当然也包括拍卖，全部不能赶走住户。

房子过户之前，产权仍然属于拍卖方，而不属于购房者，这与跑了多少手续、倾注多少情感毫无关系，在程序、法律方面，购房者并不拥有房子的产权。

这就意味着没有取得房子的任何权益，让住户搬离便无从谈起。

就算竞买到法拍房，只要没有过户，严格来讲这套房子仍然不属于购房者。

从程序上讲，竞买成功，只是支付了定金，虽说是花了钱，但还有余款、税费等，还处于待支付状态，在没有支付这些款项之前，肯定不能拥有房子的所有权。

从法律上讲，就算购房者支付了所有款项，只要没有过户，不动产登记簿没有发生变化，房子的权益仍然不属于购房者，法理上只认登记程序。

因此，竞得法拍房以后，必须抓紧过户，以取得房子的所有权，才可以对房子进行处置。

产权拿到手，随便赶人也不行

竞买到法拍房，并成功过户，在房管部门的不动产登记簿写下自己的房子，也办理出房产证。此时此刻，房子的产权到手，自己的房子，想让谁住、不想让谁住，按理说是自己说了算。

但法拍房情况特殊，毕竟在购房者以前，它曾属于别人，现在又是通过法拍这种形式转让出来。

相当一部分的法拍房，购房者竞拍成功过户之后，房子依然有住户。

自己的房子，住着别人，这算怎么回事呢？购房者肯定不答应，这就相当于买房了，好像又没买。

但要原住户搬离，在这两种情况之下，不能随便驱赶。

其一、买卖不破租赁，租期以内，不能要求租客搬离。

在租赁合同期内，房子的所有权变动，不影响租赁合同的效力。也就是说，买卖的是所有权，租赁的是使用权，两项权益中“你中有我，我中有你”，相互包容又互不影响。

简单来说，过户过的是房子的所有权，但买卖不破租赁，不能影响租户的权益，因为竞买以前，租户已经通过租赁合同的形式，确立了房子的使用权，这里有一个先后的顺序。

其二、住户就这一套房，没有搬离目的地，不能强制。

法拍房过户之后，原房主依然居住生活，而且这是她唯一的房子，这种情况很特殊，不能强制搬离。

理论上，新房主可以申请强制执行，但事实上很难要求强制搬离，毕竟“法律不外乎人情”，这里的人情是合理、正确，更是宽容、温情。

试想，原房主确有困难，一位无依无靠的老人，只有这一套房子可以居住，难道让她流落街头吗？

住户就不搬，循序渐进做工作

法拍房过户到竞拍者名下，竞拍者顺理成章成为新房主，遇到不愿意搬离的住户，通常不太适合使用强制手段，因为操作出现瑕疵，还容易引起逆反心理，更不利于后面的劝离。

明智的选择是先沟通协商，然后申请腾退。

无论住户是租客还是前房主，都要在了解意向的前提下，有针对性地处理。

如果住户是租客，按照租赁合同办事，赔偿或者满足要求，反正都是租房，一般租客也不会斤斤计较，况且租期届满，还是要搬离。

但房主想要快速腾房，直接毁约，按合同弥补租客的损失，这招简单粗暴也有效。

还有，与租客协商，说服租客换租，可以的话，拿出诚意给予部分的赔偿。

如果住户是前房主，又不愿意搬离，要以现任的角度去了解、协商，时刻强调、提醒：这套房子，现在属于谁。

沟通以后，前房主提出的要求不算过分，合情合理的话，可以先行满足，一拍即散。

但前房主狮子大开口，提不切实际的要求，根本属于无理取闹，房主不用一再妥协，直接求助于法律，以最终搬离期限，向法院申请强制执行。

竞得法拍房但原住户不搬离，要合理规划做工作，先过户确保拿到房子产权，以掌握主动，后续则沟通协商为主，动之以情、晓之以理，相信住户也不会心安理得住在别人的房子里。

全过程中，时刻牢记一点：谁才是房子的主人，不要被喧宾夺主。