一、一个富婆的奇闻轶事
昨天，从我一同事那里听到了一个关于房地产买卖的奇闻轶事。让我不禁瞪大眼睛、张大嘴巴。
最后，不得不承认，我是一个没有见过世面的人。
话说上海一富婆，在上海拥有房产太多，多到什么程度呢？
多到连她自己都不太记得自己部分房产的具体位置（ 等等，让我反应一下，贫穷限制了我的脑回路 ）。
以至于她的房子被开发商一房二卖后被第二个买家实际居住十几年，而该富婆竟然对此一！无！所！知！
世界上竟还有这样的事？
怎么可能啊？
十几年呢，自己不住，可以出租啊，租金是躺着赚钱啊！
哪怕不出租，也总归每年或者几年去看一次吧？
哪怕前些年不去看，那在2009年房价飞涨时、在2016年房价飞涨时，房价涨了那么多，难道都不去房子那里看一下拥抱一下它的增值？
哪怕就看一眼啊~~
我不相信，我绝不相信！我不能理解啊~~~（还是太穷了，没法儿走进富人的世界）
但事实是，富婆确实没去看过，买来后就再没去看过，因为房子太多有时候会忘记（使劲儿想也想不出来到底是多到什么程度才会导致忘记？）。
她不屑于出租，一方面看不上这个租金， 第二管理起来还一堆麻烦，等一下好好说说这个房地产出租的麻烦事儿！
最重要的是，因为她产证压在箱底儿很多年（或者本本太多忘记放哪儿了），以至于她偶尔路过想过去看一眼时竟然想不起来是几号楼几零几了！！!
这就很尴尬了！！
土豪！土豪！太土豪了！
所以，在法庭上，生活在凡世间的法官很困惑的问：你这么多年来对房子不闻不问，我合理怀疑你在主观上就不认为你是这套房屋的产权人？
这教会我们一个道理： 对于属于我们自己的东西，一定要积极行使主权（ 就类似诉讼时效一样，别人欠你钱，你从来不问他要，等过了3年再去要，他就可以不还了！ ）。
如果你长时间对其不闻不问，很可能它最后就认定为不是你的了！这绝对是我做律师这么多年的肺腑之言！
比如说，对于房产呢，不自住就出租，认为出租麻烦，那就包租嘛！（ 原来你在这儿等着我呢！ ）
但是无论出租还是包租，最近似乎都不太平。
二、房产出租一把辛酸泪：租客据不付租or跑路怎么应对？
2018年，是租赁市场大火的一年。
房东看到惨不忍睹的房地产交易市场，果断放弃出售，改为出租。
本来蠢蠢欲动的买家，惊喜的看到房价在下跌，果断放弃买房，改为租房。
这更加推动了房地产租赁市场的火爆，据很多中介朋友向我告知，今年的租金比往年都更贵。并且~并且房地产租赁纠纷最近忽然特别多，尤其是二房东、包租公司、长租公寓等频频事发。
不信请看：
是的，房子多了，也有房子多的烦恼啊~
自住以外多出来的房子，空关着吧~太浪费，租出去吧~和租客之间一堆破事儿！
那么遇到租客或二房东逾期不付租金，或者直接跑路，房东要怎么保护自己？
说实话，这个社会最怕的就是*子骗**和无赖， 遇到无赖，你只能比他更无赖 。
但最好先礼后兵。
我的建议是，如果遇到租客拖欠房租不付时：
第一步：拿出租赁合同，看一下租赁合同中关于逾期支付租金的约定。
基本租赁合同中都会有写逾期付租金的违约金/滞纳金，以及逾期到一定程度算做根本违约，此时守约方可以解除合同，并追究违约方根本违约的违约金。
有的条款更狠，我去年承办了一个租赁合同纠纷，租期6年，根本违约的违约金为剩余租期的租金的两倍，所以那个案件，租金每月4500元，但违约金对方主张50万，太恐怖了，在我的不懈努力下，最后法院也还是支持了一个小十万。
第二步，看完之后，建议先发催告函（先礼后兵）。
第三步，催告函发了之后，再发解约函（前提是有解约权）。
第四步，报警，并强行收回房屋，（比如断水断电、换锁、换指纹、换密码等），对，第四步就是先礼之后的“兵”。
当然了，不要对报警抱有太大的希望，报警只是为了做一个备案，你觉得警察会管你房子收回没收回，里面的人是否是合法居住？
民警只会告诉你：你们是民事纠纷，请走司法途径解决。
还有，有些文化素质比较高的人，你让他无赖他也做不来啊，素质比较高人比较老实，跟谁都没红过脸，做不出来这种强硬的事情，那么怎么办啊？
只能寄希望于法院了，到法院审理阶段，法官一般都会确认房屋目前的占用状态，并且帮助房东将房屋收回。
不过，不管是否“能强行收回来房屋”，这个官司都是要打的。
因为即使靠自己的力量把房子收回来了，但租客拖欠的租金、水电费、滞纳金、违约金以及房屋占用使用费总归是要付的吧，不付还是要通过法院来解决，也有比较土豪、心态好的房东认倒霉就直接放弃了的。
还记得我2016年承办的一个商铺租赁的案件，房屋租金每月15000，拖欠租金只有四万多，最后违约金法院判了十几万，感觉法官似乎是对租客拖欠租金的行为深恶痛绝。
不过，话说回来了，依据我多年承办房地产租赁案件的经验和对大量法院判例的研究来看，法院对租客不付租金的行为确实是比较反感的，占着人家房子，拖着租金不付，明摆着就是无赖嘛！
当然了，每个具体的案件，情况又会有所不同，比如，不付租金的原因是什么？是没钱？还是房屋无法正常居住？还是房屋有什么瑕疵，具体还是要看案情而定。
（全文完）