“假按揭”的释义

“假按揭”，也叫“假个贷”，一般是指借款人不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房按揭*款贷**自己资金的行为。

构成“假按揭”的条件

一是不具有真实的购房目的；

二是虚构购房行为使其具有“真实”的表象；

三是捏造借款人资料或其他相关资料等。

存在“假按揭”的原因

一是开发商利用“假按揭”恶意套取银行资金进行诈骗；

二是开发商为缓解楼盘滞销窘境而通过“假按揭”骗取银行资金；

三是开发商为了获得优惠*款贷**而实施“假按揭”；

四是银行的管理漏洞给“假按揭”以可乘之机。

实施“假按揭”的路径

“假按揭”是银行机构与房地产开发商和中介机构合作过程中面临的最主要的欺诈风险。房地产开发商将未卖出的楼盘，由有关联关系的房地产中介或个人，以购房者的名义以房产抵押向银行申请个人住房按揭*款贷**，银行*款贷**发放后，*款贷**资金顺利转到开发商手中，房地产开发商达到了套取银行资金的目的，待中介或个人找到真正的买家后，也以转按揭等形式顺利完成“金蝉脱壳”，这就是房地产市场上“假按揭”的普遍实施路径。

识别“假按揭”特征

一是没有特殊原因，滞销楼盘突然热销；

二是没有特殊原因，楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高；

三是开发商企业员工或关联方集中购买同一楼盘，或一人购买多套；

四是借款人收入证明与年龄、职业明显不相称，在一段时间内集中申请办理*款贷**；

五是借款人对所购房屋位置、朝向、楼层、户型、交房时间等与所购房屋密切相关的信息不甚了解；

六是借款人首付款非自己交付或实际没有交付；

七是多名借款人还款账户内存款甚少，还款日前由同一人或同一单位进行转账或现金支付来还款；

八是开发商或中介机构代借款人统一还款；

九是借款人集体中断还款等。

防控“假按揭”的措施：

第一，深入调查分析合作机构资质情况。

一是分析合作机构领导层素质。企业领导层的素质和信誉在一定程度上代表了企业的素质和信誉，主要看领导层的身份、学历、履历、个人信用状况、以往经营业绩、对团队的影响力、决策能力、经营水平等，可以采取面谈、在企业职工中访谈、在网上查找相关资料等多种途径，收集领导层的信息，并进行分析。

二是分析合作机构的业界声誉。好的声誉必须经过长期的努力来造就。

三是分析合作机构的历史信用记录。一方面可以查看外部监管记录，如在建设、工商、税务等国家管理部门及金融机构、司法部门查看合作机构有无不良记录；另一方面，也可以查看合作机构与银行历史合作的信用记录，通过公司业务部门了解合作机构在银行的公司*款贷**情况，了解合作机构与银行开展个人*款贷**有无“假按揭”的，是否按照合作协议履行*款贷**保证责任和相关的义务，有无违约记录等。

四是分析合作机构的管理规范程度。重点分析合作机构的组织机构是否健全，有无完善的内部管理制度；有无财务监督机制；对改制后的企业还要看起治理结构是否合理。

五是分析合作企业的经营成果。重点查处企业的利润表和现金流量表，关注销售净利润、资产利润率、成本费用利润等指标。

六是分析合作机构的偿债能力。重点查看企业的资产负债表，应关注资产项下的存货、应收账款、其他应收账款、对外长短期投资、负债项下的预收账款、应付账款、银行借款、或有负债情况，同时关注对外担保情况，着重关注流动比率、速动比率、现金比率、运营成本、资产负债率、产权比率、已获利息倍数等指标。

第二，加强一线人员培训，严把*款贷**准入关。

一是借款人身份的真实性。重点审查工作单位、收入来源、信用状况、偿债能力等，确保满足“有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还*款贷**本息的能力”等条件。

二是借款人信用状况。要合理延长和增加与借款人的沟通时间，利用谈话技巧，判断借款人真实信用度，核实收入、负债的真实性和准确性。

三是各类证件的真实性。对上下家证件重点审查证件是否齐全，房屋是否被冻结，抵押物是否真实和安全，还款能力是否到位，是否存在关联关系等。

四是申报价格的合理性。首先进行网络询价，确定房价大致的合理范围，其次建立自己的房地产交易信息库，比较分析房屋成交价格，最后可以与专业的评估公司合作，对估价难度大的房屋进行联合估价。

第三，进一步完善个人住房按揭*款贷**风险保证金制度，明确银行与房地产开发商及合作机构的责、权、利。

第四，积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假按揭”的实施成本，一旦发现假按揭，要积极向司法机构报案，注意收集相关证据，使犯罪分子收到法律制裁。