案件基本情况

位于上海市闵行区某处不动产系王某、储某共同共有，产证首页载明建筑面积193.24平方米，附记页载明房屋建筑面积157.25平方米、建筑面积35.99平方米。

2021年3月，王某、储某将涉案房屋在链家网上挂牌出售，标注价格1750万元，四室二厅，建筑面积157.25平方米。

买方委托案外人刘某寻找该房源，刘某于2021年4月11日通过微信将王某、储某在链家网上的挂牌截图发送给买方，买方确认。

此后，刘某分别与买方、卖方沟通，确认以1660万元购买涉案房屋（不包含车位）。

2021年5月1日，孙某作为买方，王某、储某作为卖方，刘某作为居间方，签署有《房地产买卖居间合同》，载明双方同意房屋买卖，建筑面积193.24平方米，转让总价款1660万元整，不包括车位，并约定定金50万元，2021年6月5日前按照本合同约定的主要买卖条件办理网签。

签约当日，卖方将房产证原件交付给刘某，刘某将原件交买方（孙某）审核后继续由刘某保管，因买方家庭内部对是否购买车位意见不一，故当日双方还就是否购买车位及车位价格进行了沟通。

后买方提出合同中建筑面积193.24平方米对标合同总价款1660万元可能损害甲方利益，提出撤销居间合同，并退回50万元定金。卖方不同意。

诉讼请求

本案买方向上海市闵行区人民法院提起诉讼，诉请：

1、判令撤销原告（买方）、被告（卖方）于2021年5月1日签订的《房地产买卖居间合同》；

2、判令被告归还定金50万元；

3、案件受理费由被告承担。

法院判决

驳回原告全部诉讼请求。

律师分析

本案是一起合同撤销之诉，争议的焦点在于双方签订的《房地产买卖居间合同》是否构成重大误解。

（一） 什么是重大误解？

根据最高院发布的《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第2条的表述，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，人民法院可以认定为民法典第一百四十七条、第一百五十二条规定的重大误解。而根据我国《民法典》第一百四十七条的规定： 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销 。

（二） 怎么认定重大误解？

从法理的角度分析，认定构成重大误解主要由四个方面的构成要件：

1、 表意人对合同的内容等发生了误解；

2、 这种误解从性质上必须是重大的；

3、 误解是由于误解方自己的过失造成的；

4、 表意人因为误解作出了意思表示。

从本案来看，原告方（即买方）认为，居间合同载明的涉案房屋建筑面积为193.24平方米，但产证上实际只有157.25平方米， 构成重大误解，进而要求撤销合同并退回定金 。

（三） 搞错房屋面积算重大误解吗？

就本案的情形来看，法院从5个方面就本案是否构成重大误解作出了明确的分析：

1、 买方在购房之间是已有明确的意向小区，且明确知道该小区只有一套房屋出售，该房屋在链家网上的页面，明确载明售价1750万元，建筑面积157.25平方米，已经可以证明买方在购买前已经知晓涉案房屋的建筑面积及价格。况且，涉案房屋涉及上千万的大宗标的物，单价、面积等信息系购房者首要考虑因素，买方在庭审过程中陈述只看了房屋价格，未看到面积有违常理，法院无法采信。

2、 买方于2021年4月下旬实地看房，还向被告方充分了解了小区居住人群、附带产权车位、房东工作家庭情况等相关信息，最终同意以1660万元价格购买房屋（不包括车位），可见买方确认1660万系其经实地查看过的房屋，并非单纯以建筑面积乘以单价形式计算的房屋总价。此外，买方虽然非专业人士，但是193.24平方米和157.25平方米差距较大，实地看房过程中应能感知房屋面积大小。因此买方接受房屋空间状况，并同意以1660万元进行交易，系真实意思表示，并不存在重大误解。

3、 双方签约过程中，卖方已经出示了产权证，无论是卖方还是中介方，都未就房屋面积、车位面积进行隐瞒或作出虚假陈述，通过现场核验，作出1660万元购买涉案房屋的意思表示。买方所谓只核验了房产证第一页，未详细阅看后面内容，难以采信。

4、 双方在购买涉案房屋时已知晓房屋附带产权车位，双方于2021年5月1日签订合同当日就开始协商是否购买车位，双方还于2021年6月4日最终达成40万元购买车位的一致意见。结合合同履行的实际情况来看，刘某及卖方陈述的由于买方有意愿购买车位，因此誊写面积时未作区分，解释合理，予以采纳。

5、 根据法院庭后的询价结果，综合涉案房屋的楼层、装修、小区抛盘数量等因素，原告以1660万元总价购买涉案房屋，符合市场价格区间，没有造成买方的重大损失。

综上5点，法院认为买方不构成重大误解，不支持买方解除居间合同并返还定金的诉请。

（四） 怎么避免误解？

看证、看证、看证。这里的看证，主要是两个文件，其一是 不动产权证 ，其二是不动产登记簿的信息，也叫 产调 。

不动产权证一般是卖方自己拿在手上的，可以直接通过拍照等方式传递，但是这个证上不一定会登记房屋的权利限制，比如抵押等等，所以并不一定可以真切、完整地体现房屋的情况。而产调，是房地产登记部门的登记信息，是最直接、最完整体现房屋状况的文件。建议每一个买方在达成意向、签订合同之前一定要看一下完整的产调信息，再完整地核实一下房屋的实际情况，确认无误以后再签订正式的房屋买卖合同。