2021年下半年的楼市降温大家都有目共睹。 有数据显示，2021年10月份，全国70个大中城市，有52个城市的新房价格下跌，64个城市的二手房价格下跌，其中，新房价格指数跌幅更是创2015年以来的新低。
更值得一提的是，2021年10月份的全国商品房均价已经跌回“万元以内”。2021年10月份，全国商品房销售面积为12709万平方米，销售额为12390亿元，以此推算，2021年10月份的全国商品房销售均价为9749元/平，跌回“万元以内”，比2020年末的9860元/平还要低，之后的11月份、12月份，楼市仍旧延续“降温模式”。
基于此，有不少房产专家表示，2022年将首迎“房子贬值潮”。 一方面，近年来，楼市调控不断收紧，特别是信贷政策的日益收紧，不仅催生了开发商的债务暴雷，更逼退了一大波炒房客。而另一方面，土地市场也出现了“量价齐跌”的罕见现象，根据中指研究院的数据显示，截止到2021年10月17日，第二轮土地集中供应的挂牌地块共计822宗，流拍地块266宗，流拍率高达32.4%。此外，溢价率方面也不容乐观，有数据显示，2021年1~9月份，全国300城的住宅用地平均溢价率为14.8%，较去年同期下降了1.3个百分点，其中，9月份的平均溢价率仅为4.1%，较去年同期下降了10.8个百分点，其中，像是长沙、重庆等多个城市，更是出现了多宗地块以底价成交的情况，溢价率为0。
大家都知道，土地市场是楼市的“晴雨表”，更有人把土地市场和楼市比做成面粉和面包的关系，有专家表示，2021年土地市场的“量价齐跌”，基本上为未来2~3年的楼市降温埋下了伏笔。 这样来看，2022年的“房子贬值潮”或许会如约而至。
那么，事实真的如此吗？社科院表态。2021年底，社科院在《中国住房发展报告（2021~2022）》中预测，2022年，第一季度的楼市或许会继续降温，随后降温幅度会逐步缩小，一、二线城市有望在2022年年中迎来楼市回暖。并且，社科院还预测，2022年，楼市的涨跌趋势会继续分化，核心城市、核心地段、核心区域，由于人口的持续流入，再叠加经济的向上增长，楼市回暖的概率是比较大的。
看完社科院的表态，我们基本可以得出结论，2022年的“房子贬值潮”大概率会出现，但贬值幅度不会很大，而且，对于一、二线城市来说，“房子贬值潮”也是短暂现象，并不会持久。除此之外，我们还可以得出另外一个结论：三、四线城市的“房子贬值潮”或许难以避免，而且，与一、二线城市相比，分化会越来越明显。
事实上，社科院的预测基本已经成真。 根据58安居客披露的返乡置业报告显示，选择2022年返乡置业的人群占比为41.2%，相比去年的68.6%，下降了27.4%。返乡置业意愿的降低，除了因为疫情的原因倡导就地过年以外，三、四线城市的楼市越来越不景气同样也不容忽略。 要知道，返乡置业可是大多数三、四线城市开发商最大的依仗，不少三、四线城市的开发商更是把返乡置业当成“救命稻草”，但从返乡置业意愿以及实际成交数据来看，返乡置业已经成为“泡影”。
而且，长期来看，返乡置业已经越来越不受待见，理由主要有3点。 其一，新生儿出生率的连年降低叠加人口老龄化问题的加剧，楼市的整体购房需求已经越来越少。其二，大城市化以及都市圈的发展，会吸引越来越多的人进入大城市以及都市圈，这样一来，三、四线小城市成为人口外溢城市或许难以避免，我们都知道，没有了人口的支撑，房产流通性的减弱自然是难以避免的，而房产流通性的减弱又会反噬返乡置业，致使返乡置业降温，这也是大概率事件。其三，当前楼市，开发商的降负债、去杠杆已经成为主旋律，特别是2022年，更是“三道红线”降档达标最为关键性的一年，在这样的背景下，三、四线小城市持续“打折促销”的模式或许会长期存在。 凡此种种，再来看返乡置业越来越不受待见也就不难理解了。对此，你怎么看？
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