租期还未到，房地产公司就要提前解约，上千万元的装修费难道要打水漂？今年年初，*疆新**乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院审理一起房屋租赁合同纠纷案，双方因酒店上千万元的装修费起争议，法官将鉴定意见作为法院认定事实的重要依据，依法审结此案。
案情：酒店提前解约被起诉
2018年，乌鲁木齐某酒店管理公司（以下简称酒店管理公司）看中乌市沙依巴克区一栋商业楼，于是从*疆新**某房地产公司（以下简称房地产公司）租下该商业楼的12-15层经营酒店。双方约定，租期为2018年11月至2022年1月，每月租金45万余元，按月支付。此外，若酒店管理公司有违约行为，房地产公司有权提前解除合同，向对方主张合同租金总额10%的违约金。
2021年1月至2021年5月，酒店管理公司持续拖欠租金，并以经营困难为由向房地产公司发出《解除合同申请》，请求协商提前终止租赁合同。经协商，房地产公司同意提前终止租赁合同，但要求酒店管理公司支付欠款，3日内交还房屋。
合同解除后，酒店管理公司既没有支付欠款，也没有腾迁房屋。房地产公司多次催要未果，便诉至乌市沙区法院，要求酒店管理公司返还房屋并支付租金和违约金等共计400万余元。
说法：鉴定意见可作为重要依据
庭审中，酒店管理公司辩称，合同解除时间为2021年5月25日，但房地产公司在同年6月1日就将其租赁的房屋重新租给了第三方，还把案涉房屋的门锁全部更换，而屋内还存放着酒店管理公司的资产，其行为给酒店管理公司造成巨大经济损失。
酒店管理公司还向法院递交反诉状，要求房地产公司对其占用酒店设施资产所造成的损失承担相应责任，并赔偿其装修损失等费用1100万余元。
这笔装修损失赔偿成为双方最大争议点。
根据当事人申请，法院启动鉴定程序，最终鉴定出酒店管理公司的实际装修损失为1100万余元。经沟通，双方都同意由房地产公司继续利用酒店管理公司的装修物品，并评估折抵欠付房租等。
法院确认酒店管理公司欠付的租金为178万余元。法官根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，明确装修动产与不动产分别处理的思路，通过查看装修成新率，分析装修可利用年限，了解房地产公司解除合同后继续使用装修的意愿，酌定由房地产公司在鉴定结论基础上以30%的比例对酒店管理公司予以赔偿，并对解除合同、返还房屋、支付租金等诉求一并处理。
今年1月，法院判决双方解除租赁合同，酒店管理公司向房地产公司支付房屋租赁费178万余元，房地产公司向酒店管理公司支付装修损失340万余元及鉴定费22500元。
该案主审法官孙俊伟介绍，民法典第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。 人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。此案中，双方在合同履行期间恰好经历了两次疫情，属于合同当事人均无法预见的事件，不属于商业风险的重大变化，被告租赁案涉房屋作为宾馆使用进行商业经营，必然受到影响。被告逾期未向原告支付租金虽构成违约，但有客观原因。因此，法院对原告索赔170万元违约金的主张未予支持。
目前，双方已依照判决分别履行相关义务。
提醒：与其陷入纷争，不如认真履约
在履行租赁合同时，要遵循诚实信用原则，避免违约，否则将付出相应代价，尤其在存在较大数额的装修装饰行为的情况下，如违约，合同解除后守约方仅负有补偿责任。租赁房屋时要审查房产证、建设规划许可证等相关证件，确定出租人身份和租赁房屋的合法性，无建设工程规划许可证，租赁合同无效。另外，租赁合同虽然规定同等条件下，原租客有优先承租权，但是租赁合同解除后不存在优先承租权。
来源：石榴云/*疆新**法制报