“你好说法” 是“唐山你好”新媒体推出的面向广大网友的普法栏目。通过分享与我们生活中密切相关的各种案列，特别是《民法典》知识，让大家一起用法律*器武**保护自己和家人，维护合法权益！第84期案例由河北正一律师事务所提供。
河北正一律师事务所是经河北省司法厅批准设立的合伙制律师事务所，多次获得“河北省十佳律师事务所”“河北省优秀律师事务所”等光荣称号。正一律所始终坚持投身公益法律服务工作，解答法律问题，提供法律援助，指导依法维权。
简要案情
当抵押权遇上租赁权，怎么办？
2019年5月，赵某将自有商业用房出租给王某，双方签订《房屋租赁合同》后赵某将商业房交付给王某使用。
2019年11月，由于资金周转困难，赵某从银行办理*款贷**同时将该商业房抵押给银行，并办理抵押登记手续。
*款贷**到期后，赵某未能偿还借款本息。银行提起诉讼并申请对案涉商业房进行司法拍卖。为此，王某向法院提起诉讼，要求确认其对案涉商业房享有租赁权。
法院判决
法院经审理认为，案涉商业用房在抵押给银行之前就已经租赁给王某使用，根据《民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”之规定，王某要求确认其对案涉商业用房享有租赁权，具有事实和法律依据，应当予以支持。
律师评析
河北正一律师事务所佟蕊律师的分析是： 原《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。但是仅凭订立抵押合同的时间与订立租赁合同的时间来确定抵押权和租赁关系的优先性，容易滋生道德风险。在实践中就存在通过虚构租赁关系或者倒签租赁合同的方式，侵害抵押权人的利益，或是虚构抵押关系或者倒签抵押合同，侵害承租人的利益。
为此，《民法典》将《物权法》中的“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”，将“抵押财产已出租的”修改为“抵押财产已出租并转移占有的”。即在判断租赁关系受不受抵押权的影响时，要看在抵押权设立前抵押财产是否已出租并转移占有。
律师提醒
在以下两种情形下，租赁权将会受到抵押权的影响。一是抵押权设立之前仅签订租赁合同，承租人未对抵押财产进行实际占有使用；二是抵押权设立之后对抵押财产进行租赁。
作为承租人来说，租赁标的物时一定要签订正式租赁合同，并且要落款具体的签订时间，同时也要注意保留证据证实对租赁物实际占用使用的事实。
作为抵押权人来说，在接受抵押物时不能仅仅查看抵押人是否对抵押物享有所有权，还要实地查看抵押财产实际占用情况。
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来源：正一律师事务所 编辑：阿星