自从上秦淮的某矿开盘后，有一种声音就不绝于耳，到底设备平台改造偷面积，还行不行？
当然，开发商说行！
——先拿出了改造后的样板间
——又找了第三方随伺售楼处
——然后让买房人签第三方改造协议的同时，关闭了样板间
买房人一边惋惜怕自己错过了买房的好机会，一方面又怕真的买到小黑屋自己怕不是以后后悔。@一文 甚至认识一位买房人，加了南京20多个大V一个个咨询“小黑屋”到底要不要紧，当然说法莫衷一是。
@一文 今天之所以想和大家谈谈这个事情，是因为类似这类问题，咨询的买房人实在是太多太多了！既然如此，不如通过一篇文章把所有的问题说清楚！
关于开发商为什么要偷面积，怎么偷面积，这些简单的问题@一文 就不再给大家赘述，相信买房人对“偷面积”房又爱又恨，“爱”的原因显然已经说明偷面积的好处。@一文 只和大家冷眼旁观：一味偷面积，会有什么后果。
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法律怎么说“偷面积”，佳*业偷面积事件始末
事实上，对于“偷面积”的标准操作流程来看，某矿的“第三方”协议的方式绝非首创，之前陷入“偷面积”争端的河西佳*业已经完整的走完了改造-维权--法庭见-法律解释的全流程，而这一过程中所有的环节、法律条文、解决方案，对有类似遭遇的如今准备买上期和买房人来说，极具参考价值。
事件回顾
2015年9月，佳*业河西南楼盘和当期在售（摇号摇上的）的500多名业主签订房屋销售合同，根据合同约定，开发商将于2017年12月31日前交房，并于房屋交付后90日内，双方共同申请房屋所有权转移登记。
同时，开发商向这批买房人提供了户型改造方案和一个第三方改造公司，提供将原有户型进行改造，以增加户型的使用面积、让空间的布局更加合理。涉及到“主卧增加衣帽间、次卧楼板外扩、增加侧墙、设备平台改造、增加窗户、飘窗预留储物空间”等方面。
案例
但是开发商如期交房后，因实际房型与备案不一致，佳兆业被行政处罚，同时业主无法办理房屋所有权转移登记，俗称“房产证”办不了！
房产证办不了的直接后果是，户口无法迁入、入学困难、房屋无法上市交易、房屋无法用来抵押融资等情形。特别是掐着点买佳*业双学区的业主，孩子无法上学。
最终业主联合一纸诉状状告开发商，但是结果却是：败诉。
@一文 仔细阅读了此案的法律解释
主审该案的南京建邺区人民法院认为——
（1）原告（业主）和第三方签约，意味着业主对房屋现状与规划核准不符是知情者；
（2）被告（开发商）作为涉案房屋开发商，在房屋改造后继续进行精装，其也应当知晓房屋结构与规划核准不符。
所以，在“偷面积”这件事情中，原告（业主）与被告（开发商）都有过错，法院判决不支持业主要求开发商赔偿逾期*证办**损失，也不支持要求开发商承担连带责任的诉讼请求。
业主不服再度上诉，而其间开发商在评价此事的法律风险时的说法就耐人寻味了——
“无论第三方改造是否为被告指定，被告仅仅是提供便利条件供业主自主选择，被告在当时该片区的房地产销售市场中并不具有市场垄断地位，因此被告实际不可能强迫原告购买房屋及改造。”
开发商的意思就明确了：
虽然我蛊惑你偷面积，但是你可以选择不偷啊；虽然我是提供了方案，但是我没逼迫你不改造我就不卖给你啊；虽然我是摇号热门盘摇中率以个位数计，但是我并不是垄断经营啊！
@一文 个人觉得，此番解释可以原封不动提供给目前每一个继续打算“偷面积”的项目，万一出事，用这席话解释推脱毫不违和。
当然，事件最后的发展以开发商按照规定缴纳了行政罚款后，业主终于可以正常*证办**了。然而，值得关注的是佳*业补交的是500套的费用和罚金，而目前上秦淮的争议项目整体交付的栋数高达13栋之多，如果有闪失，@一文 不太看好后期能通过维权的方案让开发商继续补交该交的钱，毕竟体量实在是太大了！
2
偷面积带来哪些建筑问题：大华某楼盘偷面积搞得“一片狼藉”
去除法律风险，偷面积改造就毫无风险了吗？不，第三方的施工也完全可能失去控制，成为买房人意想不到的“坑”。
如江北某华旗下的楼盘，刚一交付即可以根据户型图的指示进行“砸墙”偷面积。
上图该楼盘户型图，红框处即为可“改造”的设备平台。而下图则为该项目的改造效果图——
（图片来源见水印）
一位业主展示的已经改造完成的房间，将原来的书房改成了卧室，面积确实增加不少。
（图片来源见水印）
然而，真正在小区内部漫步，则会发现这种第三方施工的可怕之处，比如——
墙体大面积鼓包脱落（图片来源见水印）
腰线损坏（图片来源见水印）
应该说，大部分的改造发生在开发商交付之后，改造过程中造成的外立面损伤、房屋内部损伤，由于签约的是第三方（即便是开发商对接的）造成施工问题，更难维权。
而由于外立面属于物业和开发商的维护范围，破坏外立面业主是否会引发麻烦现在也未可知。
3
偷面积最可能的结果：城管已经“盯”上这里了！
更烦人的是，偷面积改造，能否过关，根本毫无规律迹象可研，今天卖房无论怎么说的天花乱坠打点好一切关系，未来真要查，事实上业主、开发商都毫无办法，毕竟谁让咱一起理亏不是？
官方对于偷面积的明确解释——
“有些小区开发商会留这样一些地带，给业主自己盖，认为这是模糊地带，但是在法律上是明确的，只要盖，就是违建。”
对此官方也拿出了组合拳
1、定人定点监督，江宁浦口重点
在2019年的3月15日，南京市政府召开新闻发布会，会上再次强调：很多高档别墅区、新交付小区内，新增违法建设多发，这类违建今年将有定人定点监督，每垒一块砖，都会被拆除。
南京市城管局副局长靳楠介绍，目前南京新建小区内违建现场多发，江宁区、浦口区此类现象尤其严重。
就此，南京将实行属地化管理，定人定点监督，保证此类违建“零增长”。
2、鼓励市民举报
除官方会定时定点监督外，南京还出台了相应的鼓励市民举报的政策
自8月1日起，南京正式开始执行《南京市房屋使用安全投诉处理管理办法》的新政策——
《办法》明确，公民、法人和其他组织发现房屋使用过程中有下列情形的：
1、装饰装修拆改房屋主要承重构件、抗震措施的；
2、超过设计标准增大荷载的；
3、未经许可在楼面结构层开凿、扩大洞口的；
4、未经许可拆改房屋中抗震措施以外的非承重墙体的；
5、未按许可方案施工的；其他违反法律法规，影响房屋结构使用安全的。
可以向区房屋安全行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）投诉。并且，鼓励投诉人实名举报房屋使用安全问题，并提供拆改现场照片，房屋安全行政主管部门应当给予第一投诉人50元奖励。
你猜，当同片区你的房子可改造面积更加实用而在二手房备受青睐的时候，周围没得偷的热心市民会不会去举报？
更要提醒的是，江宁城管，其实给买房人发过这样的信息——
（图片来源：六朝汇楼市，为避免麻烦已做马赛克处理）
其实他们什么都知道......
今天@一文 话多了点，主要还是因为真的真的有太多太多的买房人纠结于这个问题，@一文 确实无法给出答案，因此以目前的情况看，真的没人可以预言偷面积的楼盘到底能不能顺利过关，但是本着客观的态度，@一文 总结了所有自己清楚的情况，供买房人参考。