中秋假期先祝大家节日快乐，阖家幸福
你们的不弃是我输出的动力，公众号：观威海楼市
近期有不少朋友私下聊到恒大、富力的相关问题，我整理一些个人观点供大家参考
一、大局：房住不炒是真的，在2018年毛衣战和2020年疫情这样的困境下，上层都没有重启地产夜壶，可见决心有多大，更别提这一年来针对房企的三道红线，银行的*款贷**集中度管理制度，地方的税改和土地两集中，参与房地产开发的利益方都出了政策。
二、需求：房子是衣食住行里不可缺少的，虽然地域会分化，但有人在需求就不会消失，那么房企就不会团灭，这里会在后面写点关于房子户型结构迭代的文章
三、供给：未来十年城市的发展依旧需要土地出让金的支持，干活还不给饭吃肯定没人干，给房企一定的利润空间是敢拿地开发的基础，这里要额外延展一下，上周看到杭州二次出让的10宗地块9宗流拍，从我个人利益角度是高兴的，因为矫枉过正后会有糖吃。
四、房企：行业大变革，必定要剔除不听话的，至于变卖资产自救还是破产重组都是后话，风雨过后活下来的可能会有改革红利，也可以称价值回归。
五、买房人：在威海普通人还是买有国企央企背景的开发商项目，比如万科、保利、金地、中海、金茂等，踏实安心狠重要，本地龙头房企也可以考虑，尤其是能现房销售的。销售技巧层面你不得不学习点，合法的利润能大不会有人愿意小了。
这些是我目前多维度的精简看法，暂时不展开了
今天主要是想具体说下买到三道红线都踩了的房开项目怎么办？
首先我们先要做最坏的打算，比如房企破产了
从法律角度我们看看自身权益的保障顺序是怎么样的
《企业破产法》第一百一十三条规定，依照下列顺序依次清偿：
（一）破产财产在优先清偿破产费用和共益债务
优先清偿破产费用包括不限于法院诉讼费、清算人员的费用、安置*迁拆**费等
共益债务包含了 网签客户和工程合作单位的债务等，所以从法律的角度能看出网签的重要性，这也是为什么我之前说想捞恒大的房子首先确定网签周期。
所以在这两大块优先解决完了以后在考虑下列偿还
(二)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;
(三)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;
(四)普通破产债权
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配
那些理财、承兑商品、交了首付没网签的统归为普通债权，排在最后
其次如果不破产的情况下，在我的理解范围内交房办理产权证是底线，这一层我相信有关人事会促进推动，因为这是在中国，社会稳定大于一切
当然破产重组也应该属于这个范畴内
对于已经买了相关项目没有网签的朋友，赶紧找住建局咨询，然后催促开发商办理网签，起码你要弄明白还不网签的原因吧，是真的流动性紧张还是分批网签，按照威海市的政策，30天内不网签就是存在问题的
另外威海从2021年8月16日开始，可以线上电子网签
最后对于在威海想买恒大、富力、融创、宝能的朋友们提醒几点
1：普通人在等等，无论季节性小周期还是价格都不急，最重要的是等恒大风波出个结果再说
2：要买一定按照上面说的从法律角度，问清楚威海市住建局等相关政府单位关于某个项目的详细情况，比如监管资金、网签周期等等，尤其是全款的土豪们，你们的钱最容易转移而不网签。
3：投资客，不知道巴菲特是不是真说过别人恐慌我贪婪，所谓高风险高收益嘛。
但是从我的角度来看，这样的机会属于低胜率高*率赔**的买卖，除非资产千万级别以上，无关痛痒的几十万参与博弈，否则普通人不值得下手投资，尤其是刚需还想着带点投资属性的，买了自住踏实点幸福感更高。
对于普通人而言，先胜而后求战，机会只能是在高胜率高*率赔**或者高胜率低*率赔**里寻找，而投资客是从大资产配置的角度求战，并非孤注一掷。