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■*地征***迁拆**律师四有新标准：有专长；有态度；有口碑；有人情味

■*迁拆**维权有套路；高额补偿有妙招

来源｜公号- 琦思QI； 韩琦琦律师

城市房屋*迁拆**：

是指经依法许可，*迁拆**人对城市规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。

农村房屋*迁拆**：

是指经依法许可，*迁拆**人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。

*迁拆**人：

是指依法取得房屋*迁拆**许可证的单位。

*迁拆**单位：

是指依法取得*迁拆**资质的房屋*迁拆**企业。

被*迁拆**人：

是指被拆除房屋的所有人和使用人。

*迁拆**补偿流程

1、*迁拆**人申领房屋*迁拆**许可证。

2、房屋*迁拆**管理部门按房屋*迁拆**许可证内容向社会发布公告。

3、房屋*迁拆**管理部门和*迁拆**人向被*迁拆**人、房屋承租人做好宣传、解释工作。

4、确定*迁拆**补偿标准和安置方案。

一般而言，对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

*迁拆**补偿方式分为一般情形的补偿和特殊情形的补偿两类。

一般情形的补偿分货币补和房屋产权调换、结算价差，被*迁拆**人可以选择补偿方式。特殊情形的补偿被*迁拆**人不能选择，或只作货币补，或只作房屋产权调换、结算价差。

5、*迁拆**人与被*迁拆**人、房屋承租人达成*迁拆**补偿安置协议(协议*迁拆**)。

6、裁决*迁拆**。

7、强制*迁拆**。强制*迁拆**前*迁拆**人有就拆除房屋的有关事项向公证处申请办理证据保全的义务。

*迁拆**补偿方式

*迁拆**补偿的方式有两种，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

货币补偿作为主要方式。其原因：

1、货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被*迁拆**人或使用人不能及时回迁等后续问题;

2、货币补偿更方便被*迁拆**人选择住房，不受地点等方面的限制;

3、避免因安置用房质量不好而使*迁拆**双方产生矛盾;

4、更好地体现新《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。

*迁拆**补偿标准

拆建单位依照规定标准向被*迁拆**房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，一般有：

1、房屋补偿费(房屋重置费)

用于补偿被*迁拆**房屋所有权人的损失，以被*迁拆**房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

2、周转补偿费

用于补偿被*迁拆**房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被*迁拆**房屋住户的人口每月予以补贴。

3、奖励性补偿费

用于鼓励被*迁拆**房屋住户积极协助房屋*迁拆**或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求*迁拆**单位安置住房，房屋*迁拆**补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被*迁拆**房屋重置成新价构计算公式为：

房屋*迁拆**补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被*迁拆**房屋重置成新价。

房屋*迁拆**补偿计算标准

1、房屋*迁拆**货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

2、房屋*迁拆**补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被*迁拆**人获得调换产权的房屋的评估价格

房屋*迁拆**安置费计算标准

(被*迁拆**人或承租人)房屋*迁拆**安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

农村房屋*迁拆**补偿标准

1、被*地征**的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被*迁拆**人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。具体计算公式为：

(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积；

2、被*地征**的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被*迁拆**人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为：

(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积；被*迁拆**人使用新宅基地所需的费用。

如何进行维权

1、申请政府信息公开程序是维权的第一步

目前信息公开的主要法律依据是《中华人民共和国信息公开条例》，对信息公开的主体、范围、时间等都作了明确的规定。

按《土地管理法》的规定，*地征**一般应由省级政府批准，想知道*地征**是否合法，应首先向国土资源部门申请*地征**批文的信息公开，如果没有批文，那征收肯定违法。

通过信息公开程序，往往可以找到*地征***迁拆**过程中的违法点，通过此程序所获取的证据材料，可以有针对性的提起复议或者诉讼程序，依法维权。

对国有土地上房屋*迁拆**而言，根据《条例》规定，首先应由区县人民政府作出“征收决定”，对于是否存在“征收决定”，是否依法公告，是否符合公共利益，是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，这些都可以通过申请信息公开来了解。

如果有关部门不依法进行信息公开，可以根据《行政诉讼法》及《最高人民法院关于受理信息公开行政案件的规定》，对其不履行信息公开法定职责的行为，提起行政诉讼。

2、对房屋*迁拆**评估结果不服，可要求重评

在评估公司人员上门时，被*迁拆**人也要让他们出示相应评估公司的资质及上岗证件，在评估报告中“与房屋实际面积，装修情况，层高不符的地方，要提出质疑，要让评估人员详细记载，必要时要他重新评估”。

对于已达成*迁拆**补偿安置协议的被*迁拆**户，一定要注意向*迁拆**公司索要协议原件。“有些恶劣的*迁拆**人先让你签字，所有补偿金额、面积、楼号都是空白，与口头不一致”。

3、提请房屋*迁拆**裁决申请

被*迁拆**人对房屋*迁拆**补偿的形式和金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁过渡的方式和过渡期限等*迁拆**事宜作出的关于双方之间的权利和义务的具体行政行为不服的可以向*迁拆**主管行政机关申请裁决。

4、*迁拆**行政复议

被*迁拆**人认为房屋评估不合法、补偿安置方案不合法（包括补偿对象、利益相关人、补偿范围、补偿标准、补偿方法以及安置房源等内容）；

被拆人认为行政裁决或具体行政行为的不合法（包括具体行政机关对被*迁拆**房屋的面积认定、违章建筑处理、婚姻状况证明、共有产权情况、户籍人口证明、伤残证明、住改非以及经营许可等内容）

认为行政强制*迁拆**不合法等，可以向管辖部门申请行政复议。

5、*迁拆**诉讼

行政诉讼

房屋*迁拆**行政诉讼案件涵盖多种具体行政行为，涉及许多法律、法规、规章和规范性文件，法律关系繁杂，是社会的热点，容易引发群体矛盾。

被*迁拆**人可以在行政复议后15日内提起行政诉讼，也可以在行政裁决书送达之日起3个月内直接向法院提起行政诉讼。

民事诉讼

*迁拆**人与被*迁拆**人因房屋补偿、安置等问题达成协议后，一方或者双方当事人反悔，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。

对*迁拆**人与被*迁拆**人未达成*迁拆**补偿安置协议，未经行政裁决，而强行将被*迁拆**人房屋拆除的，被*迁拆**人可以侵权为由向法院起诉。

6、*迁拆**户维权需要收集的证据

“打官司打的是证据”，所以证据在依法维权中至关重要。

掌握充分、可靠的证据是胜诉的保证，也会使自己在谈判中处于有利的位置，是增加补偿砝码的不二法门。

“以事实为根据，以法律为准绳”是司法活动的基本原则，但在现实生活中，往往由于举不出证据，导致不利后果。

所以，要有“证据意识”，注意搜集和保存有力证据。

收集准备如下证据：

• 证明诉讼主体资格的证据即：当事人为自然人的，应提交身份证或户口本；为法人或其他经济组织的，应提交工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等。法人或其他经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，还应当提交变更登记资料。
• 能证明被拆除房屋的所有权的凭据（如房屋的所有权证）；
• 能证明被拆除房屋的结构、房屋的性质（住宅、办公或商铺）、房屋的建筑面积等的证据
• 在被*迁拆**房屋所有权凭据上记载的所有人不是主张权利的被*迁拆**人时，还须要提交能够证明被*迁拆**人有权主张补偿安置的证据，例如：继承关系证明、亲属关系证明、原权利人放弃权利的证明等；
• 能证明房屋何时被拆除的证据；
• 已经达成*迁拆**补偿安置协议的，要提交该协议；
• 经过房屋*迁拆**主管部门裁决的，还应提交裁决书。
• 在*迁拆**之初，被*迁拆**人尽可能搜集*迁拆**人和政府部门颁发的文件，（如*迁拆**公告，*迁拆**地块的建设项目批准文件，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，谁是*迁拆**单位，城市房屋*迁拆**资格证书，*迁拆**许可证、安置补偿实施细则或办法）。
• 补偿谈判，必要时需录音留作证据在*迁拆**公告发布后，如果有*迁拆**公司找到被*迁拆**人洽谈，被*迁拆**人要索要他们的授权委托书，让他们出示工作证和*迁拆**人员的资格上岗证。
• 在行政裁决接近尾声时，要对自己的房屋状况，物品进行拍照录像，以保存有效的证据。

结语

当钉子户、*访上**是被*迁拆**人惯用的维权手段。

然而，关于*迁拆**，政府早就将之交给了法院处理，不会因为民众*访上**就改变办事流程。

如果盲目*访上**，或采取非正常*访上**方式还会有可能被依法追究刑事责任。

所以，律师提醒广大被*迁拆**人，如果在*迁拆**过程中认为自己的合法权益遭到侵害，一定要在合法的前提下进行，以免劳而无功，得不偿失。