#头条创作挑战赛#
捂盘，是指开发商认为房价会涨，不卖开发好的待卖楼盘，或将楼盘的一部分优质房源保留下来不卖。
但近两年，我们可以看到，不少捂盘的房源和新盘都纷纷入市了。
主要原因有两个：一是官方勒令的因素。二是因为市场环境的改变，不少房企需要将手中保留的优质房源或项目入市，以此获得现金流自救。
不过，因为市场环境的改变，这些捂盘王的入市结果却不好，被戏称“捂个寂寞”。
例如：捂盘23年的龙华万福花园，2021年底入市，1599套住宅，网友爆料仅入市当天仅卖了20多套。
在这样的背景下，各区却依然有建好的新盘，迟迟不入市。是他们“头铁”吗？还是他们不差钱？亦或被市场环境吓到了？
今天我们来扒一扒，宝安区这些“鸽王”，最高已经捂盘25年了，到底还卖不卖？
ONE
宝中四大“鸽王”或减员
梧桐聚落转租，都市茗荟传入市
说到宝安的捂盘项目，宝中四大“鸽王”无疑是关注度最高的： 泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居、盛意家园、都市茗荟二期。
但今年开始，发生了一些变化，或将减员。
1、捂盘25年，泰华梧桐聚落官宣转租。
泰华梧桐聚落已官宣，住宅产品正式转酒店式公寓出租！官微也更名为“泰华梧桐村”。 据群友爆料，最长可以一次性签约五年租期。
建面约60㎡的1房租金高达9900元/月起，100㎡的2房高达16500元/月起，125㎡的3房高达20600元/月起。
泰华梧桐村紧邻都市茗荟花园2期工地，总建面约7.1万平米，共规划8栋建筑。
其中4栋多层（4/6/7栋商业,5栋或规划为会所），4栋高层住宅（1/2/3/8栋），共362套住宅，停车位为395个，全部为地下停车位。
其早在1998年5月就取得了《建设用地规划许可证》。当时，宝中房价才3000元/㎡左右。
捂盘25年后，如今按目前周边的房价估算，仅其住宅部分的总市值就至少40亿。
▲泰华梧桐聚落花园航拍（2022年），仅供参考
2、捂盘3年，润恒都市茗荟二期再传入市。
其计划先推1栋A座和1栋C座，大约有300多套，建面约87-120-143㎡的3-5房，均价参考一期尾盘约10.9万/㎡，预计总价800万/套起。
这个项目最早一批入市时间是在2019年8月，当时一期备案413套房源，位于一期A、B、C、D栋，备案均价约10.9万/㎡，备案总价约448万-5071万/套。
2020年6月，其一期再推售69套尾盘房源，分为建面约199㎡、240㎡两种大户型，备案均价约10.9万/㎡。
随后，其二期产品一直传言入市。2022年12月，都市茗荟二期开通官方帐号，再传入市消息，但从今年5月开始，市场又没声音了，今年能否入市存疑。
▲都市名荟二期航拍（2022年），仅供参考
根据规划，都市茗荟花园共分两期开发一、二期中间由新湖路分割，因此也可以看做是两个独立的花园小区。
其中一期于2014年12月16日取得建设许可证，二期于2016年12月02日也取得了建设许可证。
二期总建面约20万㎡，由5栋超高层住宅+1栋幼儿园+1.6万㎡底商（附菜场）组成，总户数724户，容积率3.89，规划停车位900个。
▲都市名荟二期效果图，仅供参考
3、捂盘13年，盛意家园仍无入市动向。
其产品为建面约47-154㎡的住宅，共220套房源，目前为准现楼状态。
盛意家园为1栋2个单元高层住宅，总层高为28层，3梯8户，容积率：5.0，位于宝安大道与创业一路交汇处，距离宝安中心地铁站直线距离约500米。
▲盛意家园航拍
早在2010年，盛意家园就取得建设许可证，但距今已13年，依然未入市迹象。
2020年，《宝安日报》曾报道项目因被投诉“捂盘”而被住建局约谈。当时项目发文表示“项目还处于室内水电安装、公共部位装修阶段，未达到现楼销售条件”。
2021年8月，网传盛意家园在阿里法拍平台上挂售，起拍总价8.8亿，但仅一天就拍卖“中止”，原因是“有细节尚未沟通清楚”，盛意家园官方回应将现楼销售。
目前，盛意家园暂无任何新动态，能否今年入市，同样存疑。
▲盛意家园实景
4、囤地20年，泰华梧桐林居预计年底竣工。
项目原名为泰华海逸世家，后改为泰华梧桐林居，位于宝安中心区N7区，紧邻1号线新安站地铁口，属于地铁上盖物业。
其预计4季度入市，—共4482套住宅，将会分批推售，其中套内面积小于90㎡的房源有3538套，占比78.94%。
一共有两期，目前一期施工中，预计最快2024年完工12月完工。
其早在2003年就取得了《建设用地规划许可证》，至今已20年。
据规划，项目总建面约61.8万㎡，将落成23栋高层连体式住宅，容积率6.2，幼儿园面积2970平，绿化40%，车位3081个。
整个项目均为纯商品房，无保障房/回迁之类。
▲泰华梧桐林居效果图，来源：家在深圳论坛
宝中的生活配套非常完善，值得一提的是：宝中的宝安中学（集团）海天校区已于2022年9月开办，今年也已秋招。
宝中海天校区与海旺学校组成共享学区，弥补了宝中没有名校的短板。
▲宝中4大“捂盘王”周边学校示意图，仅供参考
TWO
均熬成准现房
宝中、松岗网红盘仍未入市
除了宝中四大“鸽王”，宝安还有2个迟迟未入市的新盘也备受关注。
1、宝中云玺锦庭，184套保留房源将入市。
6月，有网友爆料，宝中云玺锦庭有184套准现房即将入市，建面约118-156㎡。带精装，均价约10.9万/㎡。
据悉，这批产品是保留房源。
2019年11月，云玺锦庭入市，推382套住宅，建面约58-254㎡，当天去化超8成。
如今，在住建局官方网站仍可以查询到，云玺锦庭项目还有184套房源显示“未售”状态，分布在A、B、C座。
备案单价区间约8.7-14万/㎡，备案总价约502-3368万/套。
但有媒体向开发商求证后，获悉项目未售的房源暂无预计的选房时间，什么时候入市还是未知数。
如今，已进入8月，宝中云玺锦庭184套准现房暂无最新动态。
▲网传云玺锦庭入市消息，来源：家在深圳论坛
2、已成准现房， 松风明月一期还有512套住宅未售。
其一期剩余产品为建面约73-126㎡㎡的住宅，共512套房源，目前为准现楼状态。
2021年1月，新世界松风明月一期首批416套住宅入市，建面约88㎡-126㎡，备案均价约5万/㎡，单价区间在4.7-5.3万/㎡，总价区间在415-659万/套。
当时共1177批无房客户选416套房源，最终历时2小时全部售罄！
随后，在2021年5月传出要加推新品，但没有后续；到了2022年6月，又有家在深圳论坛网友爆料称，新世界松风明月开始招销售，准备卖房。
至今又是一年多，一期产品均为准现房状态，剩余房源仍未有入市的消息。
▲松风明月一期实景
根据规划，其总建面约73万㎡，以松岗河为界，共分两期开发。
其中一期位于松岗河以北，主要规划居住产品，由7栋超高层住宅（1-7栋）和1栋商务公寓（8栋）组成，户型面积段为73-126㎡的2至4房。
二期位于松岗河以南，除了居住产品外，还带有商业、幼儿园等。目前，二期还未动工，户型未曝光。
另外，从规划图及官宣的效果图中可见，一期、二期旁边都有九年制公立学校，其中一期旁边的松岗实验学校已招生多年，而二期旁边九年制学校还处于政府立项中。
▲松风明月效果图，仅供参考
对于上述的6个捂盘项目，你怎么看？宝安还有哪些捂盘项目？欢迎在评论区爆料及互动交流。
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