房屋买卖过程中，房产中介公司变相吃差价，卖方能否讨回差价部分?
此次纠纷发生在2017年1月1日，卖方施某与买方陶某经厦门市某厦房地产代理有限公司(下称某厦中介公司)居间订《房屋买卖合同》，其中约定买卖双方经中介方提供独家的中介服务，就买卖位于厦门市同安区同集中路某处物业达成一致协议，签订《房屋买卖合同》;该物业以现状按套出售给买方，成交总价格为320万元;基于中介方已提供中介服务并促成买卖双方签订本合同，协助买卖双方建立房屋买卖法律关系，买卖双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费(中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等)，买方或卖方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用1％的违约金等。该合同尾部注明签约日期为2017年1月1日，签约地为某厦中介公司。
在2017年1月2日，卖方施某向某厦中介公司出具《中介服务费确认书》，写明本人施某现确认贵司提供了中介服务，成功促成与买方陶某签订关于厦门市同安区同集中路某物业的买卖合同。为此，本人同意支付21.5万元予贵司作为中介服务费…本确认书自本人签之日起生效。同日，卖方施某通过银行转账的方式向中介公司员工周某转账15万元。2017年1月4日，买方陶某亦向某厦中介公司支付中介代理费9万元。
经过户后，卖方向法院提起诉讼，要求撤销《中介服务费确认书》，并要求中介公司退还已收的21.5万元。卖方施某认为，某厦中介公司在房屋买卖居间服务过程中存在欺诈行为，诱骗自已签署《中介服务费确认书》，并主张虽然房屋买卖合同中约定房屋的交易价格是320万元，但某厦中介公司在促使自己签订合同时，谎称其中的20万元是买家请他们公司承包的房屋税金、中介费、差旅费等（中介公司人员提供的相应字据为证)，由买家先行支付给自己，然后自己再转给某厦中介公司，而自己由于年岁较大且身体多病，出于对中介人员周某的信任就签署了《房屋买卖合同》，并在收到买家20万元的款项后就通过银行转账的方式将其中的15万元转给了某才中介公司的员工周某。至于其与某才中介公司签署的《中介服务费确认书》.自己根本就不知情，完全是在中介人员周某的欺骗下才签署的。当时，中介人员周某谎称这是公司要求买方陶某支付的中介费，让自己进行确认在上面签一下字，自己也就签署了。但事后才得知，根本不存在卖方让某厦中介公司承包交易税费、中介费等事情，且经与买家沟通得知，买家的税费全部是买家自行支付的，买家还向中介公司支付了9万元的中介费，根本不存在中介公司所说的支付给他们承包费的事情，施某得知这一情况后就找某厦中介公司讨要说法，但这时某厦中介公司的员工周某又说房屋的交易价格虽然约定为320万元，但其中300万元是卖方实收，另外20万元其实是补偿给上一个买家的损失，因在此之前中介公司有为施某找到一个买家且买家交付了诚意金，是由于施某不能按时签署的原因才导致交易不成，所以要补偿给上一个买家(有录音为证)。但施某主张自己对这一情况完全不知情，某厦中介公司也从来没有告诉过自己已有买家想购买的事实。关于20万元的用途某厦中介公司前后说法不一，完全是编造谎言欺骗自己，自己与某中介公司多次沟通，中介公司均不予承认欺骗行为，无奈自己提起诉讼，要求撤销自己在2017年1月2日签署的《中介服务费确认书》并要求某厦中介公司返还15万元。
通过法院在庭审中某厦中介公司称，卖方施某签订合同是其真实意思表示，合同上有买方与卖方的签名，签订合同之后卖方也没有申请解除合同，现房屋已经过户，证明卖方是愿意与买家履行合同的，某厦中介公司没有通过威逼利诱其签署合同，《中介服务费确认书》经卖方施某签字确认，表明卖方施某是同意支付相应的中介费给公司的，且事后卖方施某也支付了15万元给公司，施某以实际行动认可了这个中介费用的承担。房屋价格为320万元，其中的20万元是买方用以承包房税费、中介费等的款项，公司已经支付，但最终是由卖方施某来承担。而卖方施某支付的15万元是其同意支付给我们门中介费的一部分，不属于房款部分。
此时的争议焦点为以下三点的：
1.某厦中介公司在房屋买卖居间服务过程中是否存在欺骗行为?
2.卖方施某已支付的15万元的性质究竟是什么?
3.卖方施某要求撤销其出具的《中介服务确认书》，并要求返还该15万元是否有法律依据?
最终经法院审理判决如下：
经审理，法院认为，卖方通过某厦中介公司提供的中介服务与买方签订《房屋买卖合间合同》并向某厦中介公司签署所出具的《中介服确认书》，故在某厦中介公司、卖方施某之间形成居间合同关系。某厦中介公司作为专业中介机构从事房地产经纪服务，应当恪守职业道德，秉承诚实信用原则，尽到如实际交易相关信息的义务，不得收取任何未予标明的费用，某厦中介公司对于买方向卖方支付的20万元前后说法不一，试图
隐瞒房屋的真实交易价格，并在向买方收取中介费的情况下又向卖方施某收取高额中介费，且又无证据证明已向卖方施某如实披露该高额中介费的收费标准，故法院认定某厦中介公司通过欺骗手段收取施某费用，并签署《中介服务确认书》，因此，法院判决，撤销《中介服务确认书》并判令某厦中介公司返还15万元给卖方施某。
法院所审理判决的依据是什么？
1.关于此房屋的交易价格问题，房屋买卖合同中约定交易价格为320万元。但某厦中介公司认为此房屋的成交价实际是300万元，另外20万元则作为他用，而至于20万元的用途，某厦中介公司一开始说是买方承包给自己的应付税费以及差旅费等，后来又说是用来弥补前一客户的损失，前后说法并不一致，且也没有证据证明自己的主张，所以房屋的交易价格应以合同约定的320万元为准，某厦中介公司主张房屋成交价为300万元，其余20万元要作为他用的说法并没有事实依据，因此，不能得到支持。
2.关于卖方施某支付某厦中介公司15万元款项的性质，因为施某是在签署《中介服务费确认书》当天支付了这笔款项，因此该款项既可能属于中介费，也可能属于卖方施某所说的是返还给中介公司的买家承包费用。但《中介服务费确认书》中并未明确卖方施某应付中介服务费的时间，而且某厦中介公司也从未向卖方施某主张过中介费用，以及剩余的中介费用，所以卖方施某当天转账15万元给中介公司的行为并不必然就能认为是支付给中介公司的中介费用。而对于卖方施某主张的该费用是应某厦中介公司要求返还买方承包费用，因有中介人员的相应字据为证，应予以采信这一说法。另一方面《中介服务费确认书》约定的中介费用为21.5万元，虽然2014年国家发展和改革委员会明确房地产咨询服务收费不再实行政府指导价而实行市场调节价，但走向市场调节的房地产咨询服务收费亦应遵循市场规律。目前的房屋交易市场中，房地产咨询服务费的收费标准一般不超过成交价的3％，尤其是随房地产市场的火热，房屋成交价较高的情况下，由于房屋成交总价较高，房屋市场的房地产咨询服务费往低于成交价的3％，但某厦中介公司向卖方施某以及买方陶某收取的中介费用竟高达30多万元，接近合同成交总价的10.9％。在此情况下，非有特别说明或有其他特殊原因，某厦中介公司收取如此高的中介费用显然与当前的市场一般交易规律相违背。所以该15万元应属于卖方施某在某厦中介公司员工的诱导下支付的房屋“差价”，故而对于卖方施某因遭受欺骗而签署的《中介服务费确认书》也应予以撤销，某厦中介公司理应返还相应的15万元给卖方，实际上，该案一审判决后，某厦中介公司提起上诉，上诉中承认20万元是高出房屋售价300万元的部分，高出的部分作为自己的中介费，另外按照一个正常的市场价再行向卖方收取15万元的中介费，所以中介费加在一起一共是21.5万元。但此种真实的房屋交易价格变相吃差价的行为已经违背了作为一个专业房产中介公司应有的诚实信用的执业操守，也得不到二审法院的支持，遂二审法院驳回了某厦中介公司的上诉请求，维持原判，从这则案例中可以看出，房产中介公司在向买卖双方提供居间服务时，收取相应费用应明码标价，不得隐瞒真实的交易情况，吃差价的行为不仅违背诚实信用的行业准则，更违反了相关法律规定，将会面临相关处罚并承担相应民事责任。
作为专业从事房地产经纪服务的中介机构，应当恪守职业道德，秉承诚实信用原则，尽到如实披露交易相关信息的义务，不得收取任何未予标明的费用，不得进行价格欺诈，中介公司变相吃差价的行为，因违反相关行业准则以及法律规定，差价部分理应返还。
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