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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称“590号令”）第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。根据该条规定，对被征收人补偿的标准已经比较明确，即不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但经评估机构评估后，拿到手的评估报告载明的数额却与法律规定的标准相差悬殊，面对此种并不鲜见的情况，被征收人该如何保护自己的权利呢？
房屋为不动产，是人类赖以生存和发展必不可少的物质资料。城市房屋*迁拆**，是城市建设过程中的重要环节，既与城市的发展密切相关，又涉及到广大人民群众的切身利益，属于各方面都非常关心的问题。自1991年6月1日《城市房屋*迁拆**管理条例》实施以来，以其为核心的*迁拆**法律体系，构成了我国的房屋*迁拆**制度。这种房屋*迁拆**制度在推动我国城市化进程，促进城市发展的同时，由于*迁拆**工作不到位，*迁拆**补偿标准确定机制不完善，行政裁决和强制执行不规范，造成社会矛盾日益突出，成为诉讼、*访上**甚至群体性事件，影响社会稳定的重要原因之一。 一、存在问题 (一)房屋*迁拆**许可证颁发制度不规范，*迁拆**人主体不明确，房屋*迁拆**工作秩序混乱城市房屋*迁拆**是一种土地集约化经营行为，涉及房屋管理、土地管理、规划管理、建设管理、*物文**管理等一系列行政管理的内容。因此，需要公权力对其进行监督管理，如房屋*迁拆**许可证的颁发、房屋*迁拆**纠纷的行政裁决、行政强制*迁拆**等。但从我国目前实际情况来看，很多*迁拆**管理部门属于事业单位，这些事业单位是指各级地方政府、开发区管委会建立的房屋*迁拆**中心、*迁拆**办等事业单位。这些部门处于非政府与“二政府”、企业与准企业、非盈利与变相盈利状态。作为事业单位的*迁拆**管理部门具有双重职能，即经营职能和管理职能，而这两种职能常常交织在一起被滥用。从实践中看，这些事业单位性质的*迁拆**管理部门颁发*迁拆**许可证仍是一个普遍存在的问题。此作法违反房屋*迁拆**相关的法律法规的规定，从而造成房屋*迁拆**工作的混乱局面。 (二)房屋*迁拆**补偿费偏低，回迁安置不够合理 1.房屋*迁拆**补偿费偏低。目前个别地区房屋*迁拆**补偿标准是*迁拆**地方制定的文件规定的，虽然高于当时本地区房屋价格，趋向合理。但随着本地区经济的快速发展，地区房价不断攀高，使补偿价格渐渐低于当前本地区房屋实际价格。因此，直接影响了房屋*迁拆**工作进展和社会稳定。2.房屋回迁安置不够合理。按照《城市房屋*迁拆**管理条例》的规定，“房屋*迁拆**补偿安置有两种方式;货币补偿和产权调换”。在实践中到底实行哪种方式?谁有选择权?《城市房屋*迁拆**管理条例》和《城市房屋*迁拆**行政裁决工作规程》均没有作出明确规定。大多数房屋*迁拆**补偿安置采取货币补偿为主的方式，但作为*迁拆**人采取货币补偿单一作法，违反了《城市房屋*迁拆**管理条例》的有关规定，既房屋*迁拆**补偿的方式，可以实行货币补偿也可以实*房行**屋产权调换的规定，剥夺了被*迁拆**人的自由选择补偿安置方式的权利。(三)对被*迁拆**房屋、违章建筑的性质认定及补偿安置缺乏法律依据1.对被*迁拆**的房屋性质认定及补偿。住宅房屋与经营性用房在房屋*迁拆**补偿中，补偿数额存在较大的差异。因此，在房屋*迁拆**工作中，依据法律规定正确界定房屋的性质，给予被*迁拆**人一定经济补偿，是房屋*迁拆**工作中首先要解决的问题。在行政审判中我们发现由于房屋*迁拆**主管部门、*迁拆**人对被*迁拆**房屋性质认定不准确，对于应按经营性用房标准给予补偿的，且按住宅用房认定并给予补偿，造成被*迁拆**人的不满，发生纠纷，引发诉讼，甚至引起当事人越级*访上**。2.对违章建筑性质的认定及补偿。违章建筑的认定是行政主管部门的职权范围，作为房屋*迁拆**主管部门、*迁拆**人都没有认定权利，也没有必要自行认定。但从目前房屋*迁拆**的现状来看，对多数被*迁拆**房屋是否属于违章建筑，均缺乏依法予以认定，缺少必要的法定程序，随意性较大。
(四)滥用行政职权，违法强制拆除被*迁拆**人的房屋 房屋*迁拆**管理部门就房屋*迁拆**补偿安置所作出的行政裁决具有执行力，其执行方式，一是可以通过相对人的自愿履行;二是法律行政法规明确授权的，具有执行权的行政机关的强制执行;三是人民法院的强制执行。在实际房屋*迁拆**过程中，有部分*迁拆**案件存在违法强制拆除的问题，其表现在：1.没有作出裁决或者强制*迁拆**决定而进行的强制*迁拆**。2.没有进行补偿而实施的强制*迁拆**。3.在强制*迁拆**之前没有证据保全实施的强制*迁拆**。因此在行政诉讼中，被告往往在法律规定的期限内无法向法院提供有效证据。那么，被*迁拆**人在诉讼中提出合理的财产主张，人民法院应当予以支持。4.在送达*迁拆**文书及*迁拆**时间违反法律规定。(五)自觉接受司法监督，预防和应对诉讼风险的效率和能力有待于进一步提高行政诉讼既是司法机关对行政机关实施监督的一项法律制度，也是对行政相对*权人**利进行保护的一项司法救济制度。个别部门领导对行政审判态度不够端正，甚至抵触排斥。表现在对法院送达的法律文书不签收、不答辩、不依法提供政据和法律依据、不依法出庭应诉。由于行政机关的不配合，对于法院准确及时审理案件带来很多困难，案件事实难以查清，办案人员有时只能根据对方当事人提供的证据及办案人所调查了解的一些情况做出裁决，这样很难保证案件的质量，有时会造成错判、误判，使国家财产造成不应有的损失。二、根据590号令第十条规定，征收补偿方案的制定是由征收部门拟定、经过多个部门充分论证才可以对外公布的，并且要听取广大被征收人的意见，征求意见期限不得少于30日。 第二十条规定，对被征收房屋价值进行评估的评估机构应当是由广大被征收人协商选定的。但是，如果被征收人未能针对征收补偿方案发表意见或发表意见未被采纳，或者未能参与到评估机构的选定中，评估机构是征收方单方指定的，那么评估报告出来后就容易出现评估价低的情况。 此时，被征收人可采取以下途径寻求救济： 首先，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条至第二十二条之规定，被征收人在指出评估报告的问题后，可以向房地产评估机构申请对评估报告进行复核。 在收到被征收人的复核申请后，评估机构应当在10日内重新出具评估报告或者书面告知被征收人。如果其未在10日内进行书面答复或者未出具新的评估报告，是可以依据《资产评估法》第七条、第二十二条，住房和城乡建设部《房地产估价机构管理办法》第五条的规定，向设区的市级以上地方人民政府有关部门（一般为住房和城乡建设局）申请对评估机构的违法行为进行查处的。 当然，如果对评估机构出具的新的评估报告、复核结果仍不满意，亦可以在收到评估报告、复核结果10日内向评估专家委员会申请鉴定。其次，向住建部门申请查处。《房地产估价机构管理办法》第33条规定，房地产估价机构不得出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告，或者违反房地产估价规范和标准实施评估。 其第37条明确，县级以上人民政府房地产主管部门有权对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执*房行**地产估价规范和标准的情况实施监督检查。《注册房地产估价师管理办法》第26条规定，注册房地产估价师不得签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告，或者在估价报告中隐瞒、歪曲事实。 其第38条明确，注册房地产估价师有此类违法行为的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
综上，被征收人可在专业律师的指导下向住建部门申请对评估机构及其估价师违法行为的查处，若相应的住建部门不予查处或者将查处申请作为*访信**事项处理，被征收人可直接提起行政诉讼追究其不作为的责任。 再次，经上述救济途径均不能实现目的的，可针对最终作出的征收补偿决定申请复议或者提起诉讼，以实现对补偿低的救济。但此处需要提醒广大被征收人的是，如上法律赋予了被征收人很多的权利，如参加评估机构的选择、针对征收补偿方案提出意见、对评估报告不满意申请复核、对复核结果不满意申请专家委员会进行鉴定。 但是，如果这些权利未依法行使，根据法律规定以及相关案例确定的裁判精神来看，对您的*迁拆**补偿或安置的合法性将有可能不作为法院审查征收决定或者征收补偿决定合法性的审查要素或方向，就有可能在权利救济的道路上处于被动的地位。最后，在单蕴律师需要提醒大家的是，590号令赋予了广大被征收人很多切实可行的权利，这些权利要依法行使才会管用，切不可躺在权利上睡觉！
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