#户口在城市，农村老家的旧房能翻新吗#

建筑物、构筑物符合土地利用总体规划的，经批准可以重建和扩建，例如，厂房、商场等；农村住宅符合土地利用规划当然也能重建、扩建。农村住宅重建和扩建困难的原因在于：地方性法规，或者行政实践对乡村建设规划许可证核发范围产生了错误的理解，并没有将重建、扩建与“新建”作同等的理解。

获得开工许可，即可重建或扩建

乡村建设规划许可证核发范围

村庄没有规划，便没有法律意义上的乡村建设规划许可证；村庄没有规划，但仍有相邻权上的“规划”，如，住宅建设需要四邻签字等。镇人民政府制定编制村庄规划，在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意，我国多数村庄并没有法律意义上村庄规划。《城乡规划法》第四十一条第一款、第三款规定，在乡、村庄规划区内从事建设活动，以下两种情形需要核发乡村建设规划许可证：第一，乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的；第二，农村村民住宅建设占用农用地的。

《城乡规划法》第四十一条第二款规定，使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。问题是，省、自治区、直辖市制定的规划管理办法是不是特指第一款中的核发乡村建设规划许可证？第二款为专门规定，是对第二款是第一款、第三款的例外规定，因此，规划管理办法的规定并不是指核发乡村建设规划许可证；从体系解释看，该条第四规定，建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续，而村民等主体使用原有宅基地重建或扩建已办理了审批手续。因此，乡村建设规划许可证核发范围不包括使用原有宅基地进行农村村民住宅建设。

获得开工许可，即可重建或扩建

《城乡规划法》之所以没有规定在村庄规划区内多数建房不需要核发乡村建设规划许可证，其原因有两个方面。一方面，我国多数村庄并没有法律意义上的村庄规划；另一方面，《村庄和集镇规划建设管理条例》并没有废止，不需要核发乡村建设规划许可证住宅建设适用该条例。行政、司法实践不适用《村庄和集镇规划建设管理条例》其原因是多方面的，就行政实践而言，适用《村庄和集镇规划建设管理条例》认定村民违章建筑非常困难，因而适用《城乡规划法》具有利益选择性；多数人法律人又认为《城乡规划法》生效后，《村庄和集镇规划建设管理条例》自动废止，因而多数司法实践支持行政机关的认定。

《村庄和集镇规划建设管理条例》的适用范围包括所有村庄、乡人民政府所在地的集镇，以及经县级人民政府确认的非建制镇。根据该条例规定，农村集体经济组织成员可以依法申请宅基础地，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞也可以依法申请宅基地，由此可见，不少政协委员，或者人大代表提出的“告老还乡”制度有法律上的根据。村民或者“告老还乡”人员取得宅基后，怎样申请新建呢？

该条例第二十一条规定，在村庄、集镇规划区内，2层（含2层）以上的住宅，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计；第二十六条第二款规定，农村居民住宅建设开工的审批程序，由省、自治区、直辖市人民政府规定，多数农村住宅的建设形式许可，由村民委员会，或者乡政府的村建办“放样”后开工建设，但多数人理解为核发乡村建设规划许可证，该认识的性质实际上增加了行政许可实施的条件，其目的可能是为了没收约定的“保证金”。村民重建或扩建实际上可以参照“新建”的规则，即，取得开工许可即可以重新或者扩建。

多数村庄建房适用《村庄和集镇规划建设管理条例》

户口不影响申请重建或者扩建

户口在城市的原因是多方面的，如，原籍为农村因入学等原因迁入城市等。他们是否丧失农村成员的身份呢？根据《农村土地承包法》第六十九条规定，确认农村集体经济组织成员身份的原则、程序等，由法律、法规规定，目前没有任何法律、法规规定以户口确定成员身份；根据《土地管理法》第六十二条第六款规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，……，因此，进城落户人员仍为农村村民。户口在城市，农村老家的旧房取得开工许可才能够翻新，批准的程序如下：

• 第一，由设计资质证书的单位对重新或者扩建的房屋进行设计，或者选用通用设计、标准设计图纸；
• 第二，标注重新或者扩建房屋在宅基地中的具体位置，以及建筑物的高度、生活设施的布局等，获得相邻人书面认可；
• 第三，依法向村建办，或者规划部门申请开工许可；相关部门不予批准的，应当说明理由，根据具体的理由可申请行政复议，或者行政诉讼。

以户口确定农村集体经济组织成员身份没有法律根据

@南京徐剑