上一篇谈到了行政处罚转为刑事案件的情形。随后就有朋友问我，能不能谈点行政处罚中与民事行为发生交叉的情形。为此，本篇笔者就比较常见的两种行政处罚与民事交叉的情况分别进行阐述，以便大家理解在行政处罚中的民事行为。
第一种情形。二手房买卖中，碰到二手房存在违建时二手房买卖合同如何处理。该情形全国较为普遍，虽然全国各地的地方性法规略有不同，但实务中购房一方仍会以一方以房屋附有违法建筑，无法过户为由，主张买卖合同无效或者要求解除合同。这样的情况下法院是否会支持，买卖双方各自又应当承担什么样的法律责任？本篇会做基本阐述。
第二种情形。住宅改商铺（经营性用房）。该情形在《民法典》颁布前较多，后因《民法典》颁布实施后加上相应的司法解释，目前实务中界定已无争议。本篇简要介绍。
一、二手房交易时遇到房屋存在违法建筑
1、限制交易的法律依据
限制交易的法律，全国各地均有，虽略有不同但立法思路基本一致，系因全国各地因地方发展水平不同导致。本篇所讲的法律依据以笔者所在的昆明地区为例。《昆明市违法建筑处置办法》第十四条：“不动产登记机构根据城管综合行政执法部门、乡（镇）人民政府的书面通知，对违法建筑不得办理各类不动产登记手续，不得出具相关证明。……”
2、附有违法建筑的买卖合同是否有效
结论：有效。《昆明市违法建筑处置办法》仅为限制交易，类似于法院查封等属于合同履行中的障碍，障碍不等于合同无效。如果仅就标的房屋存在违法建筑而导致过户时程序限制，并不当然导致合同无效。《昆明市违法建筑处置办法》第十四条：“……违法状态消除后，经当事人申请，城管综合行政执法部门、乡（镇）人民政府应当在15日内核实，并书面通知不动产登记机构取消限制措施。”的规定只要将违法建筑拆除并将房屋恢复原状后，买卖合同可以继续履行并不影响合同效力。
3、附有违法建筑的买卖合同是否构成合同解除的条件
合同解除分两种：法定解除和约定解除。
法定解除的情形在《民法典》第五百六十三条有明确规定，在符合法定解除的情况下依法定程序处理。
约定解除要看买卖双方间所签订的《买卖合同》如何进行约定，除非明确约定了房屋附有违法建筑无法过户，一方可以解除合同，否则交易过程中如因违建导致限制交易并不当然解除买卖合同。
4、附有违法建筑的买卖合同中当事人的违约责任
①卖方责任。卖方作为房屋的产权人，理应知晓系争房屋是否存在违法建筑，故其应在签约前将房屋情况、登记附有违法建筑的后果等明确、全面地告知买方，否则一旦出现因违建限制过户导致无法按期完成过户的情况，应承担逾期过户的违约责任。
②买方责任。善意买受人，例如买方在看房后并查询房屋产权状况，均不能发现房屋附有违法建筑的情形，发生因违建限制交易时，买方不应当承担过错责任。
但房屋买卖作为日常生活中的重大事项，买方在签约、付款前应尽到审慎的注意义务，考虑到二手房买卖交易中，房屋存在违法建筑并非个别现象，特别是房屋实际使用面积明显超出产证面积的，买方仍心存侥幸购买，则因其未尽到审慎义务，法院在违约责任判定时会考虑减轻卖方的责任。 二、“住改商”是否违法
1、法律依据
《民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》：“业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”
2、结论：住宅可以改作经营性用房，但必须要符合法律规定的二个条件。①必须符合法律规定（即非为“违建”等）；②必须经过有利害关系的业主一致同意。（注意用词：“一致”即有一户不同意都不行。）
