房东与租客
往往是一对欢喜冤家
经常发生各种矛盾与纠纷
但遇到麻烦事儿可别忙着着急
先想想有没有法律*器武**能够帮忙
这不
租客张女士就遇上了赖皮房东
为了强迫张女士退租不惜玩起了“*猫猫躲**”
企图通过玩失踪造成租房者违约
但张女士却找到了一个“秘密*器武**”
不仅绕开了房东挖的坑
还让房东吃了哑巴亏
案情回放
家住都江堰市石羊镇的张女士最近遇到了一件烦心事。2018年6月，她从房东李先生处租赁了一间商铺，从事办公文具批发业务，约定租期2年，每年租金1万元，租金支付期为每年的5月31日。
一年下来，张女士的小生意倒也红红火火，可是李先生却突然找到了她。
张老板，最近生意怎么样啊？
房东
李先生
租客
张女士
我这小生意只能说将就做得起走…李哥今天怎么有空来我这里来，提前催房租啦？
不要误会，我不是来催收的，今天来是找你商量个事。
房东
李先生
租客
张女士
什么事啊？
是这样的，我妹前两天找我，让我把这间铺面租给她，她经济一直不好，我想帮下她。你看能不能提前退租？
房东
李先生
租客
张女士
……李哥，这可不好办，我才刚进了一批新货，生意也还可以，现在退租太为难了，我们还是按合同约定2年，到期后我立马就退租。
突然退租是有点为难你…你看要不这样？等6月到期满一年后，我再免费给你使用一个月，这期间你也好再去找其他合适的铺面？
房东
李先生
租客
张女士
李哥，你不要为难我，我一个人要经营生意，短时间内确实很难找到合适的铺面，我们还是按合同约定吧。
好吧，你也再考虑哈，我有事先走了。
房东
李先生
后来，李先生又几次去找张女士要求提前退租商铺，均无功而返。张女士本以为这事就算过去了，但当她在5月20日准备将1万元租金交给李先生时，却找不到这位房东了，打电话不接，到家找也没人。
本来张女士也没多想，在一次与朋友聚会时，朋友的的话提醒了张女士。
你不把租金按期交给房东，小心他告你违约啊！
朋友
租客
张女士
啊，为什么会告我违约？！不是我不交房租，是我根本找不到人交！
一句话惊醒梦中人，张女士突然想到租赁合同中明确约定：如果超过1个月不按时缴纳房租，则房主有权单方解除合同。
原来，房东李先生看谈判不能提前要回房子，便想通过“*猫猫躲**”的手段拒收房租，造成张女士因不能按期交纳租金而“被违约”，这样便可以顺理成章地依约定单方解除合同，收回商铺。
想到这，张女士可真慌了神，时间已经是6月1日了，按合同约定的交租日已经过了，可租金一直还交不出去。于是，她心急火燎地赶到都江堰市公证处寻求帮助。
张女士将事情的情况陈述给工作人员后，工作人员告诉张女士，她这种情况可以办理一份清偿租金的公证提存，也就是将租金1万元存入公证处专设的提存账户，公证处会通知房东前来领取，这样一来，张女士就被视为已经履行了交纳租金的约定。而办理公证提存，只需要准备张女士本人的身份证、租赁合同、房东李先生的姓名、地址、邮编、联系电话以及1万元人民币。
当天，张女士就准备齐全材料按程序办理了租金的公证提存手续，公证处在三日内出具了提存公证书，几天后，房东李先生也收到了公证处发给他的《提存通知书》，告知他带本人身份证、《提存通知书》和租赁合同到公证处来领取房租并承担因提存所支出的费用，
书面告知书
根据法律规定，以清偿为目的的提存公证具有债的消灭和债之标的物风险责任转移的法律效力，因此，自张女士将房租提存到公证处之日起，张女士按照合同约定缴纳租金的义务已视为履行完毕。
李先生连连摇头说“没想到、没想到”，只能毫无理由地从公证处领回了房屋租金。
本期嘉宾
都江堰市司法局 副局长 王峰（右）
都江堰市公证处主任 赵更新（左）
案件解读
在这起案件中
“公证提存”这一业务
帮助租客对付了耍赖的房东
究竟什么是“公证提存”？
还有哪些情况可以使用这项功能？
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公证提存
公证提存是公证处依照法定条件和程序，对债务人或担保人为债权人的利益而交付的债之标的物或担保物(含担保物的替代物)进行寄托、保管，并在条件成就时交付债权人的活动。为履行清偿义务或担保义务而向公证处申请提存的人为提存人。提存之债的债权人为提存受领人。
遇到哪些情况，可以申请公证提存？
根据《提存公证规则》第五条规定：债务清偿期限届至，有下列情况之一使债务人无法按时给付的，公证处可以根据债务人申请依法办理提存：
(一)债权人无正当理由拒绝或延迟受领债之标的的；
(二)债权人不在债务履行地又不能到履行地受领的；
(三)债权人不清、地址不详，或失踪、死亡(消灭)其继承人不清，或无行为能力其法定代理人不清的。
本案中，张女士和房东李先生签订了租赁合同，合同约定租金支付期为每年的5月31日，张女士按合同的约定向李先生支付租金，可李先生电话不接，到家找也没人，到6月1日还没有将租金交给李先生，债务清偿期限届至，符合办理公证提存的条件。
公证提存的费用应当由谁支付？
根据《提存公证规则》第二十五条规定：除当事人另有约定外，提存费用由提存受领人承担。提存费用包括:提存公证费、公告费、邮电费、保管费、评估鉴定费、代管费、拍卖变卖费、保险费，以及为保管、处理、运输提存标的物所支出的其他费用。提存受领人未支付提存费用前，公证处有权留置价值相当的提存标的物。
本案中，张女士和李先生未就公证提存费用提前做约定，提存费用由提存受领人李先生承担。
如果李先生一直来领取提存标的物
提存标的物该怎么处理?
根据《合同法》第一百零四条规定：债权人可以随时领取提存物，但债权人对债务人负有到期债务的，在债权人未履行债务或者提供担保之前，提存部门根据债务人的要求应当拒绝其领取提存物。债权人领取提存物的权利，自提存之日起五年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。
本案中，李先生在自提存之日起如果五年都不来领取租金，提存的租金在扣除提存费用后归国家所有。
李先生能否单方解除租房合同？
根据《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
本案中，李先生与张女士在签订的租赁合同中明确约定:如果超过1个月不按时缴纳房租，则房主有权单方解除合同符合《合同法》第九十三条第二款的规定，房东李先生只要在张女士超过1个月不按时缴纳房租，就可以通知张女士他已单方解除合同，要求张女士搬出商铺。
如果李先生在出租期间将商铺出售给他人
张女士是否还能继续租用该商铺？
根据《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
本案中，李先生如果在张女士承租期内将商铺卖给他人，不会影响张女士和李先生签订的租赁合同效力，张女士可以按合同约定继续租满两年，即买卖不破租赁。
如果李先生在出租期间急需用钱要出售商铺
张女士是否有优先购买权？
根据《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
本案中，李先生如果要出卖租给张女士的商铺，应当提前告知张女士，同时张女士在同等条件下享有优先购买该商铺的权利。
李先生和张女士签订的房屋租赁合同
最长期限可以是多少年？
根据《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
本案中，李先生和张女士签订的租赁合同期限是两年，合同到期后可以续订租赁合同，但最长不得超过二十年，如果约定超过二十年，超过部分无效。
主管：成都市司法局
总编：刘子厚 主编：张娅
责任编辑：谭浩 编辑：盖丹阳