“房东很黑、中介横行、甲醛超标、环境脏乱差……”仿佛每个人的经历都可以写一部租房血泪史。如今，我们很多人都是在外租房，每年搬来搬去，从来都是跌跌撞撞、到处避坑的过程，租到省心合意的房子真的很难。避过了旧的坑，依旧有新的坑等你去踩。近日，在山东济南，小伙子张某便踩了租房的坑。
租房仅3天，房东直接将租客被褥扔门外
来自山东济南的男孩小张通过中介租到了一间房屋，并交了3个月租金和押金一共3400多元，结果就住了3天，房东说房子要卖了，还把小张的被褥行李直接扔到门外。无奈的小张只好找到中介，但中介告知小张，其并不知道房东卖房一事。在经过几番周折后，最终中介扣除小张两天房费后，将剩余租金和押金退还给了小张。
针对小张的租房事件，租客在面对这种情况时如何维权呢？
《合同法》中规定了诚实信用原则，是指当事人在从事民事活动时，应诚实信用，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或合同的规定的义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
因此，对于小张所遇到的租房问题，首先要看双方所签订的房租租赁合同，若对方构成违约，那么一方就有权解除合同并要求对方返还已支付的房屋租金，房租押金以及相关管理费用，并要求对方支付违约金，造成损失可以要求赔偿。
那么，什么情况可以解除房屋租赁合同？
（1）约定解除
房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由的原则，经协商一致而解除合同。我国《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
（2）法定解除
房屋租赁合同的法定解除是指当时，当事人发生了法律规定的情形一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。（如遇不可抗力、期限届满时、一方迟延履行等）
（3）违约情况下解除房屋租赁合同
依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，是受法律保护的，双方当事人应认真履行。双方只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同；在不符合解除条件的情况下，单方解除合同则构成违约，应承担违约责任。
违约金如何确定?
（1）违约金由双方协商确定
在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则“有约定从约定，无约定以实际损失计”。因此，对于违约金应该如何计算，应当由合同双方当事人具体约定，并且在合同中写明。一般依据双方在租赁合同中的约定进行违约赔偿，该约定主要是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小确定。
（2）对违约金没有约定时
应按违约方对守约方造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。
违约金约定过高或过低
合同法第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。
在实际租房过程中，房东和租客可以在合同中约定违约责任和赔偿问题，一般无论是房东违约还是租客违约都约定支付押金数额的违约金，少数是按照合同未履行的时间来计算具体的违约金。所以，面对租房的这些坑，大家还是要学会利用合同来维护自己的合法权益。
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