物业雨季防水防涝措施 (物业小区防汛措施)

01

汛期物业小区防渍排涝工作要求

一、工作目标

建立健全汛期物业小区防渍排涝应急处置机制，有针对性地做好隐患排查整改和预防性措施，提高物业服务企业安全防范和应急处置能力，确保不发生重大财产损失和渍水伤害事故，确保物业小区安全度汛。

二、工作重点

（一）压实防渍排涝责任。物业项目负责人是本项目防渍排涝工作第一责任人，全面负责汛前准备、汛期指挥、协助抢险救援等工作；物业服务企业主管领导为防渍排涝工作的主要负责人，负责加强在管项目值班巡查和安全隐患排查，并视雨情、渍情发展情况，相应采取疏涝抢排、封堵加固、人员物资避险转移等应对处置措施。

（二）制定防渍排涝预案。各物业企业要结合项目实际及历年受灾情况，制定可操作性的防渍排涝应急预案，明确防范重点和人员职责分工，并在汛期前组织不少于一次的应急演练，切实提高项目负责人和一线工作人员的处置应对能力。

（三）做好物资器材储备。备齐备足各类防渍排涝物资、器材、机具，并加强日常维护管理和定期检查，形成相应的台账。

（四）建立安全巡查制度。物业服务企业要加强汛期物业小区昼夜安全巡查，排查发现隐患并及时妥善处理。

（五）落实值班和报告制度。物业服务企业要严格落实24小时值班值守和领导带班制度，遇有重大险情和突发事件时，应立即如实向街道、社区及区防汛指挥部（水务部门）和房管部门报告，寻求支持帮助，做好抢险工作。

三、物资准备

防渍排涝物资配备的种类及数量可根据项目历年受灾情况、隐患排查处理情况和实地情况科学配置。河道周边、地势较低或曾经受灾的项目应加大物资配备力度。

（一）物资的存放

防汛物资应放在防汛重点部位附近或集中存放在专门的区域，避免阳光暴晒和风吹雨淋。存放时应分类码放，存放的部位应设置明显的标识，标注防汛物资种类和数量。

（二）物资的配备

防渍排涝物资种类较多，应根据物资用途，结合重点防范部位科学配备，主要包括以下几个方面：

1.设施设备间、地下车位、地下室或人防、首层等出入口，应架设挡水板或码放沙袋及泥土；

2.低洼处易积水部位，应架设污水泵，一般分为交流电和燃油污水泵，注意柴、汽油的日常保管场所和条件应符合易燃易爆品的管理要求，并定期对发动机进行启动测试；

3.楼外立面、道路、散水、围墙等存在隐患未及时处理的，应在隐患部位周边设置警示标识，包括警戒带、隔离墩、警示灯等；

4.历年汛期曾出现过断电的项目，还应配备专业照明设备，

包括应急手持电灯和小型发电机组；

5.除上述物资外，各企业可根据实地情况选择性配备榔头、锤、斧、手锯、电工钳、铁锹、水桶、掏水盆、对讲机、扩音喇叭、三轮车、斗车等物资。

（三）沙袋、挡水板、挡水墙

1.挡水板

挡水板的材质应选择重量轻、不易腐蚀的材料。如不锈钢板或进行防锈处理的钢板。安装时可采取侧立式卡槽或后方挡杆的方式，如阻挡面过宽，应使用板材之间固定连接（可用紧固夹子）和45度角支架的方式。

2.防汛沙袋

防汛沙袋主要有两种，一是普通沙袋；二是新型的膨胀式沙袋。普通沙袋是由高密度的帆布和沙子制成，新型膨胀式沙袋是由高科技吸水材料作为填充物而制成，用于围挡漏洞、暗沟和暗洞的堵塞。普通沙袋使用时应按堆叠错位的方式进行码放，依次一个压着一个的放置，码放高度如超过50CM，应在其堵水下方增设45度角的围堵坝，以加强堵坝的稳固性；新型膨胀式沙袋码放时，应层叠码放，尽量靠近边缘，码放高度应占孔洞高度的四分之三左右。防汛沙袋平时放置在干燥、通风处，使用过后应在通风干燥处控水晾干。

3.挡水墙

根据现场配电房、地库等位置所处地势及往年情况，在汛期来临前进行设置专门的挡水的水泥墙体，特别是位于地下室的配电房前，设置可以阻挡一定程度的积水。同时在易于产生市政管网倒灌的单元前设置也可以保证单元内不产生水浸及电梯水浸。

02

物业小区防渍排涝安全隐患排查表

住宅小区防渍排涝安全隐患排查表

03

防渍排涝常见问题及处理方法

一、常见隐患的排查及处置方法

物业项目负责人应结合历年汛情于每年3-4月组织专项检查，及时处置检查中发现的问题。

（一）地下车库出入口、地下室及人防出入口、首层出入口逐一检查项目地下车库、地下室及人防、首层出入口，对低

于室外地面及易发生雨水倒灌窗井的部位，应配备挡水板、防汛沙袋或泥土、编织袋等堵水物资，沙袋码放及挡水板高度不低于50厘米，有条件的可砌筑挡水台。

（二）外围排水管线

对照项目室外管网图和实地情况，对所有污水井、集水坑、化粪池、雨水井及其附属管线进行检查，并检查排水管线与周边市政排水管网的接口，发现井盖和井篦破损、管线堵塞或者不畅通（例如：管线坍塌、积水超过排水管、有垃圾落叶等杂物），及时维修或清理，并切实做好检查清理和维修的工作记录。

（三）排水泵及其控制柜（箱）

对照排水系统图，对项目内污水井、集水坑的排水泵逐一检查，重点检查运转及排水情况。由工程维修人员进行点动测试后，若出现不能正常启动，运行有异响，管道接口渗漏等现象，应及时修复。点动测试后，将控制柜（箱）开关恢复至“自动”位置。

（四）屋面雨水排放系统

对屋面的雨水落水口、落水管进行检查，清理屋面的杂物，确保雨水落水口无堵塞，管线畅通。对于管线开裂、脱落、渗水等，及时更换或修复。

（五）项目内公共照明

项目内的公共照明包括：路灯、草坪灯、景观照明、宣传栏照明、广告灯（箱）及相关配电柜（箱）。对上述内容进行逐一检查，出现安装松动、柜（箱）体破损等，应加固或更换，发现接线裸露的进行绝缘处理。

（六）道路、散水、围墙、人造景观

发现塌陷、倾斜、沉降、裂缝等问题，应及时修补。修复期间应在作业区域设置围栏，并于显著位置设置警示标识。

（七）楼外立面

楼梯外立面包括：外墙、外檐、空调栏板或护栏、外窗（楼道）和其他悬挂物等。

对上述内容进行逐一检查，发现渗漏、安装不牢固、锈蚀、起鼓、开裂、风化、脱落等，应及时修补。修复期间应在作业区域设置围栏，并于显著位置设置警示标识。对于需要分流的区域，应加设指示标识，引导人员或车辆由安全路线通过。

（八）避雷设施

每年汛期前，应当对避雷设施进行专业检测，根据检查结果进行整改。

（九）地下车库所有管线出入口

每年汛期前，应当对地下车库所有管线出入口封闭情况进行检查，发现有封闭不严情况立即进行处理，以免进水造成短路。

（十）仔细排查水、电、气等管线入室处是否封堵严密。

二、设备机房进水后电气设备的抢修方法

（一）各类机房遭水浸的常见情况

1.机房顶面或墙面漏水，水量较小，但进水溅到了电器设备上。

2.机房地面淹水，但淹水深度较浅，没有超过电动机和配电柜控制柜的底部。

3.机房进水较深，水已进入配电柜、控制柜内或已淹及电动机，并由此诱发上级开关掉闸。

4.机房大量进水，所有电器设备都被水淹没，上级开关掉闸。

（二）处理方法

1.被溅到水的各类设备在准备再次投入运行前，应进行全面擦拭，并用热风对其吹干，测量其电器线路的绝缘情况，在绝缘值达标后方能投入运行。

2.地面淹水的机房在重新投入运行前，要检查地埋的电线管内积水情况，如果积水量大应用气泵进行清吹，清吹时应在管道末端做一定的保护，以免被吹出的水四处飞溅。吹水后检测管内线缆的绝缘情况，在绝缘值达标后方能投入使用。

3.已经进水的配电柜和控制柜在水退后，应立即进行通风干燥。进水的电器元件经过干燥后，必须进行严格检测，确认其各项指标达标后方能投入使用。已浸水的电动机必须进行解体，并用烘箱对其进行整体干燥，测量其绝缘情况，绝缘值达标后方能投入使用。

4.完全被水淹没的电气设备，都应解体烘干，进行全面测量，检测情况达标后重新组装。使用前对部分元件上的设定值进行整定，高压设备还需专门组织一次预防性实验。

5.变配电室进水后，一般情况下水都会首先流入变电室的地下夹层和电缆沟，值班人员应迅速组织排水，积水排干后，立即对夹层、电缆沟和变配电室内进行通风除湿，降低空气湿度。

（三）注意事项

1.机房进水事态失控时，值班人员应立即请示上级，停止设备运行，并切断电源，以防事故扩大。

2.机房进水后进入现场的人都必须穿戴规定的劳动保护用品，严防因潮湿诱发漏电并造成触电事故。

3.在确认事故现场已经彻底处理完毕之前，任何人不得随意恢复供电，必须由各方负责人（当事申请人、工程经理、项目经理或公司主要负责人）都签字确认后才可以进行试运行。

4.至少要安排24小时的轻负荷试运行，严禁将这类设备立即投入满载运行。

三、电梯底坑进水处理办法

为保护电梯设备，一旦遇到电梯底坑进水时，采取如下办法进行处理。

1.当电梯进水时，首先关闭主电源，防止电器短路，避免设备损坏。同时采取溜车的方式，将电梯停于最高层，防止水浸电梯轿厢及其电器设备。

2.当水从电梯底层或以上厅门口、电梯机房进入底坑时，如果进的水超过5厘米，则用潜水泵进行排水。潜水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，将水清除干净。如果进的水不超过5厘米，则直接用簸箕、勺子、水桶等工具，将水清除干净。

3.底坑水清除后，应采取自然通风、吹风机吹干等方式排除水汽，检测电梯设备的状况，确定正常后进行试运行，如无异常可投入正常使用。

04

汛期可能出现的险情及应对措施

一、小区重点区域积水处理方法

（一）低洼处（下沉式广场、半地下房屋建筑、水景观等）积水

1.检查低洼积水处的雨污水井及排水管线，确保排水畅通；

2.当降雨量较大且持续时间较长，造成的积水面积及深度不断增大时，可采取打开雨、污水井盖的方法来增大排水量；

3.雨污水井盖打开后，应设置安全警示标识并派专人看管；

4.当上述措施不能使积水消退且继续增长的，应在积水区域加装排水泵，采取机械增压方式强制排水，同时疏散积水区域周边的人员、物资，并上报街道、社区及区防汛指挥部（水务部门）和房管部门。

（二）市政道路积水涌入小区

1.在积水涌入处采取必要的堵水措施（如安装挡水板或码放沙袋），减缓积水的涌入速度；

2.检查涌入点周边区域排水设施，确保畅通；

3.当积水深度不断增大时，应立即使用水泵向外排水，并组织积水区域周边人员、物资的疏散，同时上报街道、社区及区防汛指挥部（水务部门）和房管部门。

（三）排水管网反压喷涌

1.在涌水点码放堵水沙袋，减缓涌水速度，控制涌水区域；

2.对反压喷涌点周边的雨水井、污水井的水位进行检查，对水位高于排水管口的，应用排水泵强制排水，使水位降至排水管口以下；

3.疏散涌水点周围的人员和物资，上报街道、社区及区防汛指挥部（水务部门）和房管部门。

（四）雨水管、井及屋面雨漏管脏堵

立即清除堵塞物，并安排专人在堵塞处值守，随时清掏。被清除的堵塞物应放置在不易被水再次冲走或再次发生堵塞的地点。

（五）供电、供水、热力、通讯、燃气等管井积水并沿管线涌入设备机房或地下空间。

1.在涌水处四周和机房门口码放沙袋，同时检查室外管井内的积水情况，在井口码放沙袋，减缓管井内的雨水聚集速度；

2.在打开的管井井口处设置安全警示标识，有必要的应安排专人看护；

3.上报街道、社区及区防汛指挥部（水务部门）和房管部门，按指令做好抢险工作；

4.安排专业技术人员值守设备机房，当积水可能危及设备正常运行时，立即关停相应设备并撤离现场；

5.平时注意在电缆管井入室处用防火泥等软质材料进行封堵。

（六）绿地、墙裙、道路发生塌陷

对塌陷现场采取围挡措施，设置安全警示标识，安排专人看护，避免人员及车辆接近。

（七）地下空间及人防工程出现积水

应立即通知业主将置于地下空间及人防工程中的财产转移至高处，项目负责人立即组织人员查找进水点，并在进水点周边码放沙袋，减缓进水速度。同时使用水泵向外排水，当积水深度超过30厘米时，应立即实行局部断电，并组织人员撤离。

（八）房屋建筑屋面（顶面）渗漏

在渗漏点处设置接水措施，减小渗漏水所造成的损失。同时，应确保屋面（天面）无积水，雨漏管无堵塞情况下，在渗漏点四周码放沙袋或大范围加盖苫布、油毡，并做好固定措施。

（九）树木、户外广告牌及高空物体因大风发生倾斜、坠落或倒塌

1.首先应放倒、拆除、搬离有可能使损失进一步扩大的树木、户外广告牌、高空物体等，对现场采取围挡、警戒措施，避免人员接近。

2.确认倒塌及受损物品归属，通知产权人或使用人到场。同时对已经造成的损失情况进行统计、核实及留存影像、文字资料的工作。

（十）设备房积水

应先确定积水区域是否带电，确定不带电后，相关负责人立即对进水点进行处理（堆放沙包或安装防水板），并安排人员进行排水工作及区域警戒措施，同时安排专业维护人员对设备进行排查是否能继续正常运行，如需停运应及时上报项目负责人，按现场实际情况处理，并做好相应的通知及安抚工作。如积水区域带电，立即做断电处理，并实施警戒措施，待操作环境安全后再实施作业。

（十一）电梯基坑积水、轿厢进水

及时对电梯进行围挡，防止电梯再次使用，并及时联系电梯维保员，同时查看电梯是否正在使用或困人，如正在使用则使用紧急呼叫联系使用人，在附近楼层停靠并及时离开轿厢，如困人则安排客服人员前往安抚待电梯维保员到达现场后施救，如无上述情况发生可用电梯紧急按钮使电梯停靠至一层，待电梯维保员到达现场后配合按照相关电梯事故紧急预案进行处理。

二、地下车库设备间大量进水处理方法

（一）发现地下设备间进水时，立即用沙袋、木板等物拦住进水，再用集水坑潜水泵或移动潜水泵抽排水。

（二）当车库刚进水时，除开启潜水泵抽排水，还应根据现场进水量大小，水的流速判断是否来的及抽排水，如果潜水泵来不及抽水：

1.应联系增加潜水泵支援；

2.必须通知已进库的车主尽快把汽车开离车库，免遭被水淹没；

3.如果水已经淹到高压柜（屏）应果断拉闸停电，保证设备及人身的安全。

（三）地下车库大量进水时，应迅速开启集水坑的潜水泵自动开关抽水，并用沙袋或厚木板水渠闸封堵进水。

（四）对市政排水不畅或周边排水堵塞应找相关部门、单位共同来解决，疏导清理方案。

（五）若整个车库被水淹没，唯一方法是尽快用汽油抽水泵来抽排水。

（六）当水已抽干时，应对高低压、变压器、发电机等进行烘干处理。

三、整个小区进水处理方法

（一）要确保各幢号的电梯井道底坑不进水，必须事先把轿厢开到最高层，切断电源，并把底层电梯厅门用沙袋封堵，不让水流入底坑。

（二）安装在地面上的高低压、变压器、发电机机房门口能用沙袋等物堵塞的必须封墙以减少灾害的损失。

（三）待水位将退完之前，组织管理处全体员工带水清扫主干道，这样当水退完后，淤泥才会大量减少。

（四）组织人员清理主干道、支路等处淤泥于区外。

（五）待路面、地面的淤泥基本清理完后，应对区内主要排水管网进行疏通。

（六）有地下贮水池的小区，要先利用贮水池的水来冲洗路面，以节约用水。

（七）贮水池抽干后，要按清洗水池操作程序处理，并做好水池的消毒、化验、记录等工作。

05

防渍排涝后期注意事项

―、物业服务企业处理业主维权时应注意的问题

（一）充分理解，理性引导

自然灾害给业主造成财产损失，停水、停电、停气给业主带来生活上极大的不便，有些情绪也可以理解，物业服务企业应耐心解释，引导他们依法理性维权。

（二）主动沟通，求得理解

物业服务企业要加快与开发建设单位及相关供应方的协调沟通，采取有效的应急措施，认真履行服务和管理职能，坚决杜绝可能出现的由物业服务不到位给业主带来的各类损失。

（三）依法办事，维护权益

业主维权时，物业服务企业应予以支持，但要依法依合同办事，避免企业的合理权益受到侵害。

二、业主车辆损失赔偿

（一）车辆保险

对于投保车辆损失险的车辆，如果遭遇大暴雨受到损失，车主可以向保险公司索赔，但发动机进水的理赔保险目前只适用于涉水险。

涉水险是车辆损失险的附加险，同车损险一样，即使投保了涉水险，车辆被水淹没后仍不可强行启动。有些保险公司会在涉水险的理赔范围中设置一个免赔条款：如果被水淹后车主还强行启动发动机而造成了损害，那么保险公司将不予赔偿。

（二）开发商

如果是因为开发商在建设时，地下车库排水设计或施工不当，造成使用过程中出现排水问题，造成了车辆被淹的结果，那么使用或者购买车库的业主可以根据相关法律，要求开发商承担一定的赔偿责任。

（三）物业服务企业

业主向物业服务企业缴纳了停车管理费，并拥有发票等凭证，就与其形成了有偿保管的法律关系。物业服务企业对业主负有预报天气变化、及时通知、排除险情、抢救汽车、事后补救等多项义务。如果公司各项工作都到位，车辆还是遭受了损失，对于赔偿，双方可以进行协商。如果因为物业服务企业疏于防范，管理不善而造成车辆损坏，那么物业服务企业应当承担赔偿责任。关于具体责任方的界定需依据实际情况，主要责任人和次要责任人可能赔偿的费用都是不同的，所以双方可先进行协商，如果协商不成，可由第三方（如法院）出面进行界定。

三、业主个人财产赔偿

投保个人财产险的业主可依合同向保险公司追偿。

四、物业服务企业财产损失

如果水灾为特大自然灾害，属于不可抗力的，不论物业服务企业是否投保公众责任险和物业管理责任险，保险公司都可能不予赔偿。投保公司财产险的公司可以依合同向保险公司追偿。

五、水灾过后的注意事项

项目安排人员清理现场，主动走访受灾业主，在最短时间内协助受灾业主恢复正常的生活秩序。

1.对水灾致死的家畜、家禽等动物尸体要可进行集中掩埋或焚烧。先用5%漂*粉白**上清液喷雾消毒1-2小时后，装入塑料袋，投入深坑，掩埋地要远离居住地和距水源50m外，挖坑深＞2m，在坑底和动物尸体上层应用漂*粉白**按20-40克/m2的量处理后覆土掩埋压实。切记不可将洪水淹死的家畜宰杀后进行贩卖或私自食用，以免发生疫情。

2.洪水过后，需及时清扫被洪水浸泡的房屋，清洗被浸泡过的家具，在天气允许的条件下，可选择将清洗过的家具物品在太阳下晒一晒。同时，积极配合相关防疫人员做好消、杀、灭的工作。

3.及时修复被洪水淹没的公厕、垃圾收集站点的设施，并进行消毒处理。如果粪便处理不好，极易污染水源，滋生蝇类。粪便消毒采用10份粪水加1份漂*粉白**，搅拌，2小时后倒在指定地点掩埋。如果为肠道传染病人的粪便，可按5份与漂*粉白**1份的比例，或加等量生石灰，搅匀2-4小时后，倒在指定地点掩埋。对于垃圾的处理，可燃物质尽量焚烧，也可喷洒10000mg/L有效氯含氯消毒剂溶液，作用60分钟以上，消毒后深埋。

4.对于有车一族，对被洪水浸泡的汽车进行消毒是至关重要的。我们可采用化学消毒剂气溶胶喷雾消毒或擦拭。具体方法如下：使用75%酒精或使用2%过氧乙酸，按每立方米8毫升的量，进行气溶胶喷雾消毒1小时。过氧化氢复方空气消毒剂以每立方米50毫升的量，采用喷雾法30分钟。但要注意，对车厢内空气消毒是在车内无人的情况下，用紫外线照射或用换血消毒剂气溶胶喷雾消毒，消毒完成后，开窗通风5-6分钟（不锈钢制品用75%酒精擦拭，其他化学消毒剂有腐蚀作用）。车厢内的设施应用清水擦拭，再用清洁的棉布擦干，以便去除残留的消毒剂。

5.洪水过后，应注意饮食卫生。做到不吃腐败变质的食品、不吃淹死的家禽家畜，不吃霉烂变质的粮食，不使用污水洗瓜果、碗筷，不生吃海水产品，不喝生水，生熟食品要分开，食物要煮熟煮透。同时，应做到饭前便后要洗手，把住“病从口入”关。

06

防渍排涝应急预案（参考）

一、组织机构及职责

（一）成立小区防渍排涝领导小组

组长：

副组长：

成员：

职责：负责物业管理有限公司和各项目排水设施设备检查维护工作，保证排水系统完好有效；加强各项目的巡视检查，及时查找漏点，避免因漏雨导致的电路短路、设备损坏问题的发生，特别是各项目的高配间，必须保证正常供电；负责各项目避雷设施设备的检修工作，负责储备必要的防汛、救灾物资；一旦发生洪涝灾害，按照本预案组织维护和抢险工作。

（二）在领导小组的指挥下成立四个工作组

1.防汛抢险组

组长：

成员：

职责：在领导小组的指挥下进行防汛抢险工作，各项目经理组织抢险人员对各管理区域进行全面检查，确定积水区域事故发生原因，制定局部应急措施，组织人员进行处理。

2.设备保障组

组长：

成员：

职责：在领导小组的指挥下进行防汛抢险（用水泵进行排水）工作。各项目根据项目实际情况，合理组织人员利用排水泵等设备对积水严重区域进行排水，保障各管理区域正常。

3.后勤保障组

组长：

成员：

职责：在领导小组的指挥下进行抢险通讯、统计、后勤保障工作。在发生汛情时，做好公司内部信息的传递和后勤保障工作，在汛情后，统计汇总由于汛情造成的损失情况。

4.应急救援组

组长：

成员：

职责：在领导小组的指挥下进行应急救援工作。当某项目发生重大险情时，及时抽调人员进行援助。

二、防汛物资

雨鞋、雨衣、铁锨、编织袋、手电筒、铁丝、排水泵、托线盘等，并设专人负责，确保防汛物资24小时可领用。

三、各项目经理为各区域防汛责任人；加强防汛意识培训，对重点部位要检查到位，发现险情及时上报部门或公司领导，并采取积极措施，避免险情扩大。

四、防汛期间所有防汛人员必须保持通讯工具24小时畅通。

五、遇中雨以上雨情时，项目经理必须在岗值班；遇大到暴雨雨情时，实行全员全岗值班制度。

六、当办公室值班人员接防汛通知后，应及时通知值班领导及全体防汛人员。

七、各项目值班人员接到业主求助信息后，应及时通知当值领导和项目防汛主要成员迅速到现场查看情况，及时处置；当遇到管理区域内出现大面积积水时，应迅速组织人员赶赴现场，调集水泵等相关设备进行疏通、排水，同时上报公司领导。

八、办公室人员内勤人员和各项目客服人员应密切注意天气变化，并及时通知相关人员天气异常情况，同时做好防汛期间值班人员签名，及重大汛情记录。

九、防汛物资应加强管理，汛期结束后交仓库保管，以备后期续用。

（一）防汛抢险组人员安排

（二）设备保障组人员安排

（三）后勤保障组人员安排

（四）应急救援组人员安排

（五）防汛物资储备使用登记表

（六）防渍排涝演练记录

（七）防渍排涝工作记录

（八）防渍排涝工作月度小结

（九）防渍排涝工作总结

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