“房地产行业已进入精细化管理时代，要在管理上进化到‘厘米’、‘千元’，在每一个点上赢竞争对手多一些，未来将是高手过招。”旭辉控股董事局主席林中在2020年业绩说明会上表示，行业内只会有千里马，难再现黑马。那么，旭辉要成为林中眼中的千里马，路又在何方？
3月25日，旭辉控股（00884.HK，下称“旭辉”）发布2020年财报显示，报告期内，实现营收718亿元同比增长27%，净利润首次突破百亿达119亿元，同比增长29%。同期，公司净负债率降至64%，加权融资成本5.4%为三年来最低。
除了持续增长的业绩，旭辉还向外界传递了公司对未来发展的信心。林中表示，2021年旭辉销售目标2650亿元，同比增长15%。而公司全年可推售货值超过4000亿元，一二线及准二线占比86%，为目标实现奠定了基础。业绩发布后，中金、国泰君安(香港)等机构分别重申旭辉“增持”或“买入”评级。
融资成本降低 “逆势翻红”突围
中国楼市调控“收紧潮”仍在持续，叠加新冠疫情冲击，不少房企面临增长困局，但也有企业在疲软的市场中走出了一条“逆势翻红”的突围路径。
数据显示，2020年旭辉实现营业收入718亿元，净利润119亿元，分别同比增长27%、29%。同时，2020年，旭辉每股派息0.4港元，维持35%的高派息率。
对此，旭辉表示，业绩的持续增长主要是由于2020年交付建筑面积增长较快，促使物业销售较上一年增长27%至643.2亿元，占总体营收的89.6％。同时，物业、项目管理及租金板块也没有一个“掉队”，实现了各板块均衡增长，其中物业管理收入同比增幅62.7%。
2020年旭辉调整后毛利率为25.1%，较2019年略有下降。对此，旭辉控股CFO杨欣表示，政府已经明确提出稳地价、稳房价、稳预期的长期政策要求，房地产行业毛利回归将是一个正常趋势。未来，行业合理毛利应在20%-25%的区间，而通过快速开发追求更高的ROE水平和净利率，是一种战略选择。
事实上，过去三年，旭辉净利润、归母核心净利润复合增长率均为25%，2020年公司归母核心净利润率为11.2%，ROE（净资产收益率）为24.2%，ROE已连续五年维持在20%以上的高水平，盈利能力处于行业较高水平。
虽然监管层面的“三道红线”如泰山般压顶，但旭辉依然在融资上获得了多项突破，包括境内公司债创发行以来最低利率仅为4.5%，加权融资成本5.4%为三年来最低，以及于境外第一次发行绿色债券。
财报发布后，中金、国泰君安(香港)等机构分别重申旭辉“增持”或“买入”评级。此前，旭辉财务表现已获得了国际资本市场的认可，如穆迪于2020年11月提升旭辉评级至Ba2，联合国际给予BBB-的投资级评级。
多元化拿地占比过半
盲目追求规模和速度的粗放式发展模式已成过去时，高质量发展被众多房企列为核心战略，而如何实施并达成有质量的增长并不是易事。
2020年，旭辉实现合约销售额2310亿元、销售面积1538.5万平方米，分别同比增长15.2%和27.8%，超额完成此前定下的全年2300亿元销售目标。在克而瑞“2020年中国房地产企业销售排行榜”中，按合同销售金额计算旭辉位居全国第14位，排名上升1位。
“公司内部不会制定行业排名的目标，也没有拿地目标。”林中表示，旭辉追求的是跑赢自己，然后跑赢行业而不落伍。所以，一直坚持有质量的增长和可持续发展，扎实做好经营管理工作、精准投资并提升多元拿地能力。
旭辉在上市后的第二个五年战略中就提出了要实现持续、稳健、有质量的高速发展，而其质量提升的发力点就放在了城市深耕及多元化拿地上面。
从布局来看，旭辉坚持城市深耕策略，即选择有人口导入和持续发展潜力的一二线城市。2020年，一二线城市合同销售金额占总销售金额比重达72.7%。从拿地策略来看，旭辉采取招拍挂、收并购、旧城改造等多元拿地方式。2020年，旭辉花费555亿元纳入60个项目，新增了1370万平方米的土储。
旭辉行政总裁林峰介绍，公司多元化拿地占比由2017年的11%提升已至2020年的51%。目前，商业勾地及IP勾地是旭辉多元化拿地的主要形式，合计占比55%，一二级联动及收并购则分别占比15%、29%。未来三年，旭辉将坚持多元化拿地比例超过50%，从而提高投资效率，减少对招拍挂市场的依赖性。
数据显示，截至2020年末，旭辉总土储建筑面积5650万平方米，总土储货值超过万亿元，其中2021年公司全年总可售货值超过4000亿元，且八成以上位于一二线及准二线城市。充沛的供货和良好的货值结构有利于公司加速销售，提前完成2650亿元的全新销售目标。
开源证券研报指出，旭辉善于把握市场，股权收购、勾地、一二级联动及旧城改造等模式已成为公司传统土地拓展模式的灵活补充。目前，旭辉深耕长三角地区，土地储备量大质优，一二线城市占比较高，未来业绩锁定性强。
未来三年租金年增50%
正如林中所言，房地产市场容量依然巨大，然而，高手对决，行业内只会有千里马，难再现黑马。房企需要转变增长方式，从杠杆转向提升经营效益。
旭辉在巩固房地产主业的同时，也在开辟新战场，寻路第二增长曲线。物业、商业、长租公寓、健康、代建、EPC等与“美好生活”相关的业务，成为旭辉新业务的发力重点。
以旭辉旗下物业公司永升服务为例，自2018年上市以来快速发展，2020年在管面积突破1亿平方米，收入、毛利、归母净利润等关键指标同比增幅均超过60%，总市值累计上涨10余倍超300亿港元。同时，旭辉长租公寓品牌旭辉瓴寓已覆盖18个城市，已拓房源超74400间，其中开业房源28730间，位列克而瑞房企长租公寓规模TOP3。
此外，地产公司要提升持续性经营收入，商业租金、物业管理费收入也是重要的贡献项。据旭辉披露目前公司已储备商业综合体30余座，总建筑面积237万平方米，其中在一线城市超70万平方米，并对外披露了“未来三年每年租金收入增长50%”的目标。
按照林中的计划，今年旭辉旗下商业项目将竣工交付6个，到2023年租金有望超过20亿元。同时，旭辉还会每年拿出不超过拿地预算的10%，投入到持有型物业中，预计2021年将新增15至20个商业项目。“除物业、长租公寓、商业外，旭辉的健康、养老产业也是提早布局，希望可以几条腿走路。”林中说。
旭辉通过不断扩大自己的“朋友圈”，其合作规模已经从单一的项目合作，逐渐升级到与区域龙头企业的合作，合作业态上也从单一住宅开发拓展到商业、文体等多种业态。
林中指出，旭辉高质量可持续发展需要依托ESG、平台生态和数字赋能。“旭辉要坚持练内功、提技能，用实力去做行业的千里马。不仅要多元化拿地，还要培育商业IP、产业联盟、旧改更新等能力，形成平台生态，投资数字化建设，以此培育企业‘内生性杠杆’，实现精准投资。”林中如是称。
在国泰君安（香港）分析师詹春立看来，过去几年，旭辉抓住了土地机会窗口，快速扩张了其规模和利润。同时，通过管理组织优化和产品服务升级，逐渐建立起长期发展的护城河，沿产业链打造的涵盖商业、物业、长租、住宅产业化、教育、养老、代建的“1+7”生态平台战略将创造长期协同效应。