过去十年，可以说绝大多数人买房惯用的逻辑都是“买房要买高”。 而且不管一栋楼有多少层，顶楼之下的4个楼层的销售单价往往是最高的。恒隆房地产研究中心在2014年开展的“房地产市场消费者购买行为分析”报告显示，近6成购房者之所以喜欢购买高层住宅中的高楼层，主要是被高楼层的四大优势所吸引：通风佳、采光好、视野大、无蚊虫。
然而，最近几年随着“两个重要信号”的释放，很多人的购房逻辑逐渐从“买房要买高”转变成了“买房要买多”。 第一个信号是：近年来有一种观点特别盛行，“一二十年后，有些高层住宅的价值会越来越低，尤其是三四线城市和大城市非核心地区的高层住宅，很大概率会沦为’贫民窟’”。提出这种观点的并非泛泛之辈，而是多位业界位高权重的大咖专家，其中就包括北大光华管理学院教授朱国钟、东北财经大学经济研究中心主任周天勇、中国城市规划设计研究院原院长李晓江教授等；
第二个信号是：2020年4月以来，住建部、发改委等部门已经三次发布文件，对城市中的高层建筑高度进行严格限制，比如2020年4月27日的文件中就明确提出“各地新建100米以上建筑应当充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配”的要求。再比如2021年5月25日，住建部等15个部门再次印发了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》文件，其中明确对未来县城的“民用建筑建设高度”提出了4大要求：1、县城新建住宅以6层为主，占比应不低于70%；2、鼓励新建多层住宅安装电梯；3、县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应进行“严格充分论证”等流程；4、加强50米以上公共建筑消防安全管理，耐火等级、防火间距、平面设计等要符合消防强制标准。
事实上，根据贝壳研究院公布的2019年、2020年“购房者购房偏好报告”数据，最近两年，有越来越多的人从高层搬到了多层：二套房购房者中，有近45.8%的购房者是从高楼层搬到多层，其中尤以之前居住在30层以上的业主，搬到6-12层的居多。
住高层是什么感觉？为什么这两个“重要信号”的出现，会对很多人的购房行为产生重要影响？首先，对于绝大多数买房自住的刚需来说，购房首付款都是东拼西凑而来，所以他们考虑得比较长远，尤其是当专家“未来高层可能沦为贫民窟”的观点一出，直接就劝退了一部分高层住宅的意向客户；其次，从2020年4月份到现在，住建部、发改委等部门已经三提“限高令”，这意味着未来对住宅限高开始动真格了。明眼人都看得出来，未来高层住宅，尤其是动辄四五十层的超高层住宅，已经被“打入冷宫”了。试问“没有未来”的房子，谁还愿意傻傻去接盘呢？
如果，你认为近年来越来越多的人从高层搬到多层仅仅是受上述“两个重要信号”的影响，那就大错特错了。 东北财经大学经济研究中心主任周天勇说出了其中的原因：未来，几十层的高层住宅将会大幅度贬值，小高层、多层、联排、双拼和一户建等住宅将会大幅度升值，这几类住宅未来会越来越吃香。
有机构针对全国30个重点城市置换群体的喜好进行了调查，结果显示，有超8成的高层住户在置换新房时，都选择了较上一次更低的楼层，而且绝大多数之前在三四十层居住的置换购房者第二次购房时都选择了多层和小高层，总楼层不超过15层。这份调查的结果无疑向我们揭露了一个现实：超高层住宅，正在逐渐被购房者所“抛弃”。
此外，我们接触的3位在高层居住了10年的老业主过来人也坦言，高层的4大“硬伤”才是导致很多人搬离的主要原因。其中一位在28层顶楼居住了10年的张先生直言表示，这么说吧，假如你住的是整个片区最高一栋楼的顶楼，那么就会有一种“会当凌绝顶，一览众楼低”的王者气势。但自己在28层住了整整10年，对高层的嘈杂环境、电梯依赖、公摊过高以及安全隐患4大“硬伤”最有发言权。张先生甚至吐苦水道，“高层现在是一天都不想多住，如果不是因为自己家里经济条件不允许，自己早就把房子卖了换小洋房小高层住了。”
在我们看来，过来人给出的“4点原因”还是非常真实的。如果你正在为选择高层住宅还是多层而发愁，不妨先好好看看3位居住在高层住宅10年之久的老业主的亲身感受：
硬伤一：冬冷夏热，风大，蚊虫、噪音一样都不少
没住过高层的人，总幻想着高层通风好、采光好、视野好，不可能有蚊虫，而且高层离地远，也听不到任何噪音。殊不知等你真正住进去以后，就会发现大错特错，更会被其它弊端折磨得够呛。高层住宅尤其是顶楼，真的是冬冷夏热，尤其是没有供暖的地区，数九寒冬天，家里即便关上窗户，寒风也会呜呜地透过门缝、窗缝挤进来。有过来人直言，起大风的时候特别刺激，如果地面是5级风力，在20层能吹出9级的感觉。然后你会看到，大风起兮云飞扬，家里到处关门窗，一只手不行四肢上。高层风大，夏天蚊虫也会跟着飞进来。
另外，高层的噪音一点也不比低层少。科学研究发现，根据传输原理，1幢26层高的楼房，20—22层噪音最大。马路噪声很大程度上都是由路面反射传播出去的，所以，楼层越高，意味着越多地暴露在声波的立体传播下，从而接收到的反射声波就越多。5楼以上，噪音分贝会随着楼层增高而变大，当楼层达到一定高度时，噪音又会下降。一般5到24层的噪音最大，其中噪音在11层到22层上升最多。
对此，家住24楼的过来人李大哥最有体会，由于楼栋靠近马路，每天晚上都会被来来往往的车流声吵得难以入睡，即便家里的窗户换成了双层中空玻璃，噪音问题依然存在。尤其是轻度睡眠的人，对此简直是煎熬。
硬伤二：高层对电梯依赖太大，每天等电梯浪费了太多时间
这一点，住过高层的人几乎都有共同感受，尤其是那种10年以上的老小区，由于电梯每天的载客量较大，叠加运行频繁，电梯故障率也高发。家住28层顶楼的张先生计算过，平常时间，每天自己从底楼到顶楼的时间为5分钟左右，如果是早晚高峰期，则时间要加倍。如果电梯有一部故障，早晚高峰期，上下楼的时间可能要15-20分钟左右。如果等电梯中途发现遗忘了什么东西回去取，错过后，可能还要再等一轮。不仅如此，张先生还经历过3次两部电梯都故障的情况，从1楼爬到28楼，足足用了半个小时，回到家里后，双腿已经无法站立了，而且随后的一个星期两个大腿的腿根都是酸痛的。
有些新交付的小区，因为入住率低，电梯使用频率也低，所以等电梯的时间相对较短。但随着后期入住率提升，叠加电梯维护人员粗心对待，叠加素质低的人恶意、*力暴**使用电梯，未来随着年代的增加，电梯故障的频率会更高。一旦遇到火灾停电，电梯就成了摆设，逃生转移就必须爬楼梯，这个时候，高层的弊端就完全显现出来了；
硬伤三：公摊面积大，得房率低，物业费、取暖费等一分不少
由于国内公摊面积制度没有统一的标准，也没有相关法律法规约束，所以开发商在建房时基本上都会变着法地提高公摊来“偷面积”，根本目的是赚取更多的利润。经济学家马光远曾经直言揭露，公摊是购房者面对的最大的坑，开发商说多少就是多少，而且购房者还没办法核实，只能吃闷亏。网络上曾经报道过，山东某开发商甚至把公摊做到了50%以上，这意味着购买100平米的房子，高层的得房率只有不到50平。以2021年10月底全国均价10420元/平计算，仅公摊部分就吃掉了购房者超过50万的成本。
高层住宅公摊面积大，除买房时需要缴纳高昂的不必要的契税和维修基金外，未来的几十年，购房者都不得不为公摊面积对应的物业费、供暖费，未来还有可能出台房产税、空置税买单。这些钱每个业主花得心里都不舒服，因为明知不合理，也不得不坦然接受。相比之下，很多4-7层的多层住宅，公摊只有13%左右，就会为购房者节省很多不必要的额外开支。过来人就曾直言，自己小区公摊面积系数接近30%，每年光浪费在这上面的物业费、取暖费等都有一两千元。
硬伤四：安全隐患大，起火后火势蔓延快，救援难度极大
这是最重要的一点，因为关乎业主的生命财产安全。最近几年，不少专家都告诫过，高层建筑因结构比较复杂，楼层比较高，一旦失火，将引起猛烈燃烧，易造成重大人员伤亡。比如2017年发生在伦敦的一场大火，从4层起火烧到24层仅用了15分钟时间。由于楼层高，救援难度大，很多人葬身火海。
高层住宅为什么安全隐患大，易起火且救援难度大？专家分析主要是三方面原因：第一、高层住宅物业管理混乱，群居、杂居现象比较多，且大多是中低收入人群，安全意识薄弱，起火造成事故的概率就大；第二、现在的高层住宅外层都有保温墙，虽然国家规定这些材料必须达到阻燃要求，但无良开发商还是会以次充好，偷工减料，一旦失火，会加速燃烧，尤其是超高楼层，在风力的帮助下，火势蔓延更迅速；第三、现有的消防登高救援、灭火设备无法满足需求，尤其是很多小县城，最高救援高度可能只有50米，但是很多楼房已经盖到了120米，这就给救援带来了麻烦。这也是为什么，这两年住建部频频发文件要求县城未来的住宅建筑“要以6层多层为主”的根本原因。
以上过来人总结的高层的4大硬伤，还是非常真实的，相信对每一个即将购房的人都有一定的参考作用。当然，有人也会说，这些都是十年、二十年后才可能出现的情况，而且现实中很多人买房还受资金的限制，不可能买到那么完美的房子。平心而论，这种说法有一定道理，但是我们同时要记住一句话，“人无远虑必有近忧”，尤其是对于一辈子可能只有一次买房机会的普通刚需购房者，提前了解一些过来人的亲身体会、血的教训，并不是坏事。做不到十全十美，就尽量避开最大的坑，这样未来入住时也不至于太后悔。
总结来说，高层的弊端要比多层的问题多得多，尤其是安全隐患问题，以及未来可能出现的设施老化、维护难、*迁拆**难等问题，真的可能加速高层住宅的衰败，这同时自然也会导致高层住宅的价值萎缩。过来人用自身经历总结的高层的“4大硬伤”，是很多购房者在买房之前不可能知道的，因此，对于这些很真实的感受，大家在购房前非常有必要充分了解。