我国住宅项目的发展，大致有三个阶段：
第一个阶段，地段最重要。因为供不应求，不管房子好不好，只要地段还行，都能卖出去。
第二个阶段，硬件最重要。供需相对平衡后，开发商们开始拼硬件，先是拼户型设计，后来拼公共区域，再后来拼各种细节和精装修，哪个小区硬件好，就卖得快、卖得好。
第三个阶段，“软件”和硬件同样重要。房地产进入C端时代，客户的要求越来越高，不满也越来越多。有统计报告显示，客户的不满主要集中在以下4个方面：
1.社区功能性不足
白领们工作太忙太累，白天很少有时间陪孩子、老人，让他们自己去公园、游乐场玩，又不放心。上班族晚上回家后想活动一下，要下很大决心才能去社区外的场地……
2.社区内社交不足
之前乡村都是熟人社会，远亲不如近邻。可现在城市里的情况是，即使是对门的邻居，住了10年也未必认识。
3.社区成长性不足
近几年，全生命周期户型被提的很多了。可在自己家不断进化的同时，大部分社区内的生活却是一成不变的，入住时什么样，10年后还是什么样。
4.社区服务连续性、整体性不足
从买房开始，业主们接触的服务人员有置业顾问、客服、物业，从买房到交房又有很长的空白期。入住后，物业、电商、社群等服务，分属不同的提供者，有不同的联系人，感觉杂乱。
明源君认为，上述4个问题，都不是“硬件好”就可以解决的。
只有引入服务资源、社群活动等软件，硬件和软件彼此配合不断进化，才能解决问题。
之前，国内重视这些问题的开发商不多，形成系统性打法的就更少。
日前，明源君拿到了融创华北的一些内部资料，研究后发现，他们竟然系统性思考了上面提到的这些问题，已经或正在解决这些问题……下面，明源君就来说说，融创是如何突围的。
社区内硬件设计更加场景化、人性化
且引入各种优质软件资源配合
融创认为，社区功能性不足，首先是因为在设计的时候，对日后活动场景的思考不足，导致各种硬件设施不够人性化。
在社区里呆的时间最长的，实际上是孩子和老人。而上班族们回家后，最想做得事情可能也是陪陪孩子、老人，享受亲子时光。因此，研究透孩子、老人的生理、心理特点，根据他们的需求来设计活动空间，能事半功倍。下图是融创华北对孩子需求的分析：
融创华北大多数项目的儿童活动场地，都有以上3种年龄段的分区，下图是融创华北某项目“海贝天地”活动区。
而老人的活动需求，则有动态、静态两种。下图是融创华北对老人活动的分析：
根据这种分析，融创的项目中，既有“枫叶广场”静态活动空间。
也有针对老人身体特点设计的，对各种老年病有改善效果的动态活动空间。
融创华北认为，光有这些室外活动硬件，还是不够的。
必须有多种室内活动空间：教育、学习、社交等很多活动更适合在室内展开。而炎热、寒冷，或者雨雪的时候，运动等活动也必须在室内进行。
开发商要主动引入各种优质软件资源：在一个崭新的社区，指望业主们从一开始就自发开展各种丰富的活动并不现实，开发商必须有所作为，引入各种优质资源，作为“引子”和基础。
融创依托社区商业，营造了“4+X”归心商业配套，其中的4指的是以下4种空间，X则是根据项目个体特点增加的其他活动空间。
这其中，业主食堂顾名思义，“融果课堂”主要用于儿童教育， “融会club”则是健身社交中心，“枫叶学堂”定位是老年社交中心。下图是枫叶学堂的活动场景。
如何引入优质资源呢？
以业主食堂为例。在星耀五洲项目，有一个四星级酒店-璞岳酒店，酒店有几位粤菜大厨。融创华北将酒店的餐厅辟出一个场地，用作业主食堂，以四菜一汤的形式供应，于是业主食堂有了酒店的标准，价格却只要几十元，前来用餐的业主络绎不绝。
而融果课堂，则努力嫁接各种优质教育资源，覆盖3-15岁年龄段的儿童。设置了早教中心、艺术中心、学科中心、运动中心、STEAM中心，打造游戏室、绘本室、综合教室、音乐教室、舞蹈教室等功能教室。还有乐高游戏区、手作涂鸦区、阅读书吧、海洋球池以及兴趣课堂。
培育、鼓励各种社群活动
让它们成为社区的灵魂
开发商的创造力毕竟是有限的。要想让社区生活足够丰富，激发业主的热情和创造力才是关键。当业主们从参与者变成主导者之后，社区也就有了自己的灵魂。
到2019年年底，融创华北的社区内，已经累计成立了208个社群，覆盖98个项目，共计组织了近3千场社群活动。
融创的社群，有多个不同的系列，按不同的标准进行分类。
这些社群中，有的是按年龄分的系列。
比如海贝系列属于孩子们、枫叶系列属于老人们。
也有的是按爱好分的系列。
比如乐活系列属于爱运动的业主、多彩系列则属于有摄影、绘画等爱好或特长的业主们。
因为系列很多，系列之下的分类社群更多，所以几乎每个业主都能找到2个以上适合自己的社群。
在社群建设、运营的过程中，业主们是主人公，融创自己也不缺位，融创把彼此的角色定位为“合伙人”。
不同年龄、不同爱好的业主，在参加社群活动时彼此接触，产生各种化学反应，整个小区逐渐成为温馨的熟人社会。
社交之外，社群活动也成为很多业主“突破自我”的催化剂。
有的业主，在社群活动中专业迅速成长。
融创有一个小业主叫任紫洋，爱唱爱笑喜欢表演，在她身边，还有一群孩子都有类似的爱好。
融创沈阳了解到这样的情况后，邀请了专业的儿童话剧演员老师，在社区内进行了招募，组建了融创沈阳海贝话剧社，经过多日的训练之后，成功进行了《白雪公主》话剧的表演，小朋友们的演技、舞台经验有了很大的提高，都很有成就感。
还有的业主，在社群活动中重拾年少时的梦想。
2019融创西安举办了业主篮球联赛，经过4轮小组赛16场角逐，诞生了4强，其中有很多故事。下面时四强之一星美御球队的队长兼教练杨羽卒的自述节选。
“星美御从建队开始就是支中老年队伍，平均年龄30往上，大家之所以来参加比赛，凭的是对于年少时梦的追寻，是老夫聊发少年狂的冲动，更多的是对于篮球这项运动的热爱。”
“2013年的5月，我因为打篮球受伤……躺在病床上……医生说，你这辈子，最好不要打篮球了。哀默的心与决堤的泪一起崩溃。我不愿意，和篮球说再见。卧床6个月，一年康复期，四年恢复期。这期间我没有打过篮球。直到2018年，重新踏上小区的篮球场，我感觉心底的某些东西又回来了……只要在球场上，我就是快乐的，因为这里有我的回忆与梦想。是98年乔丹的绝杀，是05年GDP的夺冠，是09年姚明的王者归来，是14年马刺的复仇，是20年来伴随着一个男孩成长成男人的过往……因为热爱，让我活的，像一个年轻人。”
大部分小区的社群活动，局限在自己社区内，可融创的社群活动，不但跨越了小区，甚至跨越了省市。
不同社区、不同省市的融创业主，因为各种社群活动产生了联系，生命空间大为拓展。
最能说明这一点的，可能就是“一幅画的奇幻漂流”。
一次社群活动中，郑州一位小业主创作了一幅画，通过公益活动拍到了西安一位姓张的女性业主手中，所产生的收益又成为了贵州龙塘村小学英苗书屋的一部分。
随后，在西安融创举办的社区家宴中，张女士又将这幅画送给社区里一位融果课堂的小朋友。
这位小朋友与绘画社中的小伙伴一起分享、临摹了这幅画，当天她成为社群中的小领袖。而这幅画，最终挂到了社区公共空间的墙上……
融创的社群活动，已经成为业主们生活的日常。
下图是今年6月，融创星耀五洲项目的社群活动，其丰富程度、密集程度可见一斑。
社区硬件、软件不断进化
每个人都是建设者和推动者
虽然融创在项目设计建设之初，就考虑了各种使用场景，但使用中难免有不足之处；
虽然融创为社区引入了各种优势资源，但并不能满足业主所有需求；
虽然很多社区都有自己的公约和制度，但执行起来却并不容易……
融创认为，社区需要不断进化，形成自己的生态。
一个传统的小镇，硬件都是逐渐建设，自然形成的，但一切看起来都那么合理，就是因为它在不断进化……
融创社区里的硬件，也可以根据业主需求，改变原有功能，完成进化。
比如星耀五洲项目，原来有一个游艇俱乐部，利用率不高。后来在业主中进行调研后，改成了现在的“不期而遇西餐厅”，立刻就受到了广泛欢迎……
星耀五洲有大片的户外草坪，有专业人士教业主们在草坪上练瑜伽。
夏天天气炎热，气候多变，融创就把原来的仓库进行了装修，铺上地毯等，打造成为多功能活动室，方便大家在室内练瑜伽。
尝试几次之后，业主们都很高兴，而融创自己之前也没想到仓库可以发挥这样的作用。
一个传统的小镇，有人打铁、有人卖烧饼、有人给人看病，每个人都是消费者，每个人又都是创造生产者……
融创的业主，在各种社群活动中，也在不断创造，他们自己的作品、才艺，也就成了社区的一部分，有的业主，甚至在社区里收获了新的事业。
以融创邻里市集为例。熙熙攘攘的市集，凝聚着业主们的小才艺、小情怀，每一个摊位上贩卖的不仅仅是商品，更有他们的故事；每一次成交，也都不仅仅是一次交易，而是彼此的价值认同，卖出去一件东西，多年的爱好就有了“价值”。
融创有一位业主是退休的大学教授，爱好绘画，市集当天有很多人光临他的油画小铺。这位老教授表示，这个机会特别温暖，不光可以卖画赚钱，更重要的是，可以像从前的平房大院一样，机会和邻居聊聊天，分享自己的爱好和创作心得。他还给自己的小摊位齐了个浪漫的名字 ，叫“山里人”，意思是自己找到了“复得返自然”的归属感。
颜达也是融创的业主，喜欢全球旅游，对极限运动有浓厚兴趣。潜水、滑雪、跳伞，每一项运动，颜达都有自己的小圈子。
疫情期间，看到果蔬物价上涨，颜达开始转战鲜蔬市场，给邻居们提供平价菜。
在融创的邀请下，他成为了融创的合伙人，入驻融果电商平台，进行鲜花直采的服务，之后还将推广到其他社区。
这样一来，他不仅在活动中拥有更多的朋友，还拓展了新的事业渠道。
社区的软件，各种活动之外，还包括各种公约、制度。
融创的业主，很多会自觉维护社区里的各种秩序、公约，让它们得以执行。
疫情期间，有位老业主发现有业主随手丢弃防污纸，就自撰打油诗，并发到业主群中，呼吁大家共同维护社群环境。
服务全周期，从买房到入住不留空白
服务整体化，一个平台满足所有需求
针对有些开发商服务断裂、服务碎片化的问题，融创也给出了自己的解决方案。
首先，一旦客户签约，从成交到交房的几个月乃至更长的时间里，融创不但要让服务不中断、不空白，还要让准业主们的生活丰富多彩。各种提前开展的社群服务在这个阶段已经开启。
其次，还有总经理见面日、工地开放日、品质行、交付前预验收等众多的活动。
其次，所有服务全部都集中到了融创的归心生活小程序平台上，业主只需要通过这一个渠道，就可以享受所有服务。
这个平台集合了超过1000名的产品经理，经历了数万次的研发调试，目前有社群活动、伙伴圈子、融果商城、伙伴红人榜、邻居热搜、融创公益、管家服务等模块。
在这个平台：
你可以完成基础物业缴费、保修；可以去融果商城省去中间商购物；可以享受融创集团旗下住、游、娱、养、学、购等全方位的权益服务……你还可以参与、发起社群活动；转卖闲置好物；分享社区里的景观变化、暖心故事获得邻居点赞……
7月11日，融创社区生活运营与归心生活平台在天津发布，这是一个重要的节点。
在发布会上，融创分享了自己的社区生活运营理念：融创的“社区生活运营”，是为客户提供更有价值的生活体验，将美好更深度、更精准地触及到客户生活的每一个角度，通过 “生活方式营造”、“生活场景营造”、“社群生活运营”、“客户服务运营”四大模块，形成“归心生活”集成系统。
结语
楼市整体横盘以后，地产行业的竞争进入深水区。单纯靠硬件，很难获得绝对优势了。
融创在这个时候，把软件服务提高到企业战略的高度来加以重视，有很强的示范效应。
以后业主们买的，可能不再是房子本身，而是一种“硬件+软件”的生活方式。
创造生活方式，难度比修房子大多了。产品线可以复制，创造生活方式的能力却很难复制。
这是一场战争，所有开发商都必须面对的战争，其目标，就是从传统的模式中突围。而融创，正在或已经突出重围。（作者：明源地产研究院 天风）
