实践中我们常常会遇到，被执行人购买并办理房屋买卖合同登记备案的房屋，被法院采取预查封措施的情况。商品房预查封后，会牵扯到购房者、开发商、*款贷**银行、债权人四方利益。那么如何厘清其中关系，以及该查封能否被合法解除，本文将通过对一则案例进行分析。
案情简介
2018年，实业公司与石某签订六份《商品房买卖合同》，约定：石某以银行按揭付款方式购买实业公司开发的六套商品房。《商品房买卖合同》签订后，实业公司与石某对六套房屋进行了备案登记。2019年，因*款贷**公司与贸易公司、石某借款担保合同纠纷一案，经*款贷**公司申请法院查封了涉案的六套房屋，查封期限为三年，并作出民事判决，判决贸易公司承担还款责任，石某承担连带清偿责任。因贸易公司拒不履行法律文书确定的义务，*款贷**公司申请强制执行查封的六套房屋。现对房屋进行评估、拍卖。
实业公司咨询律师，如何维护其自身合法权益？
因为如果该房屋被法院执行拍卖，那石某很大可能不会再继续偿还银行*款贷**，那么根据实业公司与*款贷**银行的协议，实业公司将负责偿还石某未偿还的*款贷**，那么实业公司的房产被执行的情况下还要偿还银行*款贷**将面临巨大经济损失。
代理思路
律师接收案件后经过分析，认为案件想要解决有以下几个问题需要明确。
一、法院能否拍卖被预查封的房屋？
石某向实业公司购买其开发的商品房，该商品房在石某作为被执行人的案件中被法院查封，该措施根据相关规定虽然属于预查封措施，但该商品房仍然属于被执行人石某的责任财产范围，人民法院可以采取相应的执行措施。
法律依据 ： 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【法发〔2004〕5号】（2004.03.01生效）
十五、下列房屋虽未进*房行**屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
二、商品房被预查封，开发商能否解除与购房人的预售合同？
最高人民法院认为，人民法院的查封不能限制商品房预售合同的解除。
人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。故查封的效力限制的是被告处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制双方关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了实业公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺实业公司的合同解除权。
裁判案号 ：（2019）最高法民再299号，本案例裁判收集于《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》，最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要
法律依据 ：2021年1月1日之前，《查封、扣押、冻结规定》自2005年1月1日起实施，其中涉及到了被执行人购买第三人财产情形的查封与处理问题。司法解释起草人王飞鸿是这样理解的，“四是被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权的或者依然登记在第三人名下的。……无论是哪种情况，都应当坚持保护第三人的合法权益，不能因强制执行增加第三人的负担或者损害第三人的利益。……对于第四种情况中的约定保留所有权，如果申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的执行措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”
2021年1月1日之后，提醒大家注意《查封、扣押、冻结规定（2020修订）》中直接删除了合同解除的内容，而新增“保留所有权已办理登记的，第三人的剩余价款从该财产变价款中优先支付；第三人主张取回该财产的，可以依据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议”的内容，至此，新规定对于第三人的合同解除权利途径进行了删减，对于是否能够享有合同解除权，合同解除的法律后果，未在该规定未作具体体现。
三、预查封后，开发商解除合同能否排除执行？
现阶段对此问题存在一定争议，但主流观点认为可以排除执行，但需具备一定条件。
（一）《执行异议和复议规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。 房屋预查封阶段，该房屋尚未登记在被执行人名下，根据该条规定应当依据该房屋土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断所有权人，那么该房屋依然属于开发商财产。
（二）《执行异议和复议规定》第二十六条的核心词为排除执行，该法条被广泛使用于否定预查封后，开发商以解除合同排除执行的案例中。但其适用的另案生效法律文书实为否定执行行为的另案生效法律文书，本质为权利之间的矛盾和冲突，表现为不同生效法律文书出现了对事实和法律的不同认定。
根据《商品房买卖合同司法解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保*款贷**方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保*款贷**合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保*款贷**合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保*款贷**合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房*款贷**和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
值得说明的是， 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，其法律后果是法定的，房地产开发企业收取的购房款将分为两部分，执行法院只能执行属于买受人的那一部分款项 。
由此可以看出， 被执行人购买第三人的财产，以充分保护第三*权人**益为准则，第三人依法解除合同的，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，此时的解除本质不是既有执行行为的否定，而是执行标的物的转换，因此不符合《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定的情形 。
（三）《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）第124 条规定【案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉】作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判，未将执行标的物确权给案外人，而是基于不以转移所有权为目的的有效合同（如租赁、借用、保管合同），判令向案外人返还执行标的物的，其性质属于物权请求权，亦可以排除执行；基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。
应予注意的是，在金钱债权执行中， 如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行 。
由此可见，开发商在与被执行人解除商品房买卖合同之后，如果将已收取的房屋首付款返还给被执行人或法院后，能够排除法院的强制执行。
来源：壹则LEGAL
本文版权归原作者所有，仅供学习参考之用，不代表法图索骥观点或立场，禁止用于商业用途，如涉及作品内容、版权和其他问题，请在30日内联系处理。