已封盘的东方铂悦府营销中心门口 中房君/摄
“一边是成交买家砸金蛋，一边是早前业主拉横幅，售楼处上演的不是魔幻现实，而是当下最真实的市场。”面对惠州近日因个别楼盘冲破折扣底线引发的广泛关注，同区域某新盘销售说道。
江小亭/发自东莞
近日，因惠阳东方·铂悦府与大亚湾海伦堡·臻悦府两盘传出的巨大优惠力度被市场广泛关注，及引发政府相关部门发声， 遍地折扣、寒意环绕的惠州楼市再一次成为焦点。
针对网传4.8折卖房的海伦堡·瑧悦府，5月21日惠州大亚湾开发区管委会城乡建设和综合执法局已出面解释系项目精装备案价调整为毛坯价过程中导致的误读。
从5月23日中房君最新实探来看， 该盘仍正常开放，相较1.47万元/㎡备案价，目前折后在售单价约1.2万元/㎡ 。面对中房君提到的前期是否有较大折扣促销活动，现场置业顾问仅回复没有此事。
或由于工作日原因，在中房君于营销中心的时间内，未见有其他上门客户。
海伦堡·臻悦府沙盘 中房君/摄
另外的 东方·铂悦府违规销售则被坐实，目前项目不少房源已被锁定，楼盘也被封盘处理。
“由于折扣力度太大（最低约6折），老业主知道后去现场维权，客户和销售躲在卫生间刷卡，太疯狂了”活跃于板块的一位地产中介人士对此描述道。
图源：惠民之家
针对该盘违规大降价引发的老业主维权及带来的市场不利影响，惠阳区住建局也紧急发布了《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，内容明确严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为；另外严厉倒查因违规销售行为引发群访群诉事件，对造成不良影响的企业，关停网上交易系统(锁盘)。
通知还提到要 严肃开展整顿工作 。
该通知对市场其他在售新盘带来一定震慑效果。
从5月23日中房君走访的惠湾多个在售项目来看，常规折扣普遍存在的同时，不少项目虽仍在违规释放返首付、送车位等优惠信息，但在传达给购房者的过程中， 不乏出现一定的风险规避意识 。
如靠近惠州南站的雅居乐某盘，算价过程中，置业顾问虽仍按赠送两成首付的标准计算所需支付的首付与月供，但同时也 一直在强调是以前的优惠方案 ，并未承诺为当下折扣。
中介最新私发的部分房源优惠信息
01
有盘仍在“铤而走险”
与此同时， 也有项目仍在“铤而走险”，与官方的“整顿”抢时间 。
“现在没有车位送，但是总折扣算下来还是很优惠，要尽快考虑， 我们项目可能随时也会被封盘，之前的业主随时也可能过来维权 。”在惠阳中洲某盘营销中心，现场置业顾问对中房君表示道，并一直强调车程相聚7公里左右的东方·铂悦府已被封盘消息，频繁提醒要抓紧机会。
与东方·铂悦府一样，中洲该盘也属于尾盘清货阶段，为加快清盘，项目推出了折扣+送首付的较大力度优惠。
以一套建筑面积约98㎡3房为例，备案总价去到140多万元，算上折扣与开发商赠送的首付，实际总价仅80余万元，购房者仅需支付几万元首付即可上车。
已是准现楼的中洲项目
其中，据现场销售介绍，开发商送的首付会直接打到业主银行卡， 整个交易过程也会有相应的规避风险操作，成交后会详细告知，购房者无需担心违规风险 。
“ 总的算下来相当于打58折，真的很优惠，政府随时都会查到这，说不定马上就不能卖了 ”置业顾问进一步强调道。
而对于现场销售提到的已不再赠送车位，片区多位中介给到消息称，如确定成交，仍可帮忙申请，并还会再帮忙争取一些折扣。
“买了签完合同就没问题了，即便是政府把项目查了，也是处罚开发商，有购房合同在和业主没有关系”对于中房君提到的项目违规销售是否会影响购房者权益，其中一位中介人士表示道。
中洲项目自然不是个例，各类不同程度的让利去化仍在惠州大范围上演。
如同属惠阳但更靠近深圳的 万城名座 项目，根据惠民之家显示，项目备案均价约18306元/㎡，而现场置业顾问给到的 折后单价降至1.3万元~1.4万元/㎡ ，降幅超8成；另外如仲恺惠城等其他片区部分中介则还在借惠阳关于整顿房地产市场的通知，大肆号召需求抓紧上车其所在片区。
02
高佣高折扣，“街霸”现象不断
多盘可观的折扣力度也吸引了地产中介人士的积极揽客 。
在中房君走访惠湾楼盘过程中，便多次出现被项目附近中介以额外优惠拦下现象，包括刚走出营销中心，尚未到停车场的途中，或已开车离开仍被相关中介驱车跟随。
对方均会先询问对刚刚所看项目是否有意愿，并提出 可在开发商最终折扣之上再给到额外优惠 。据其中一位自称是贝壳的陈先生表示，他们可以再额外给到96折左右优惠。以中洲项目一套折后实际总价90万元左右房源为例，即可再优惠3万多元。
而当表明没有意愿时，对方则会继续推荐其他高折扣项目，按陈先生说法， 所有楼盘均可给到额外96折 。
值得注意的是，经与多位中介沟通发现，面对惠州楼市较大的供应， 中介主要推售项目大部分均为大盘尾货，清盘优惠力度大，价格本身具有足够噱头 。
“ 惠州的楼盘以大盘为主，前两年市场比较好的时候，开发商的盈利获得了保障，也为近期的打折提供了基础 ，大力度打折并不意味着开发商就会亏损。”对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提到。
” 当然如果是2021年上半年拿地的开发商可能会存在一定的亏损 。这从侧面也反映出，开发商想通过降价甩货来回拢现金流，对未来市场预期并不是特别乐观。”李宇嘉继续补充道。
03
打折成去化主力
惠州楼市“寒气逼人”
在李宇嘉看来， 四月份惠州楼市下行，供应上升，以及当前刚需和改善需求的占主导情况等多重因素，是导致部分开发商大力度促销的重要原因 。
成交方面，过去的4月，据乐有家研究中心数据，惠州一手住宅网签量为5687套，环比下跌达40%，除惠东外，其他行政区4月网签量环比均有所下滑，跌幅在3~5成左右。
成交持续下滑的同时，却是市场供应的不断上升 。过去的4月，全市新增供应去到8563套，环比上涨高达72%。其中根据惠州合纵联行数据，目前惠州的新房库存去化周期达约34.2个月，大亚湾片区库存量最大，达336.3万㎡。
面对高库存低去化，降价让利成为惠州多盘推动成交的最直接办法。
“ 楼市最严重的其实不是亏本式降价，而是失去流动性，陷入僵局。 ”惠州一开发商人士对于降价现象表示道。
而从成交来看， 房企的“积极”让利一定程度也成为带动惠州楼市成交的关键 。
如据惠阳一位中介人士告知，“ 仅东方·铂悦府打折促销期间，便成交了约3个亿 ，第一天就卖了接近200套，第二天也卖了100多套。”另外全市来看，过去的4月，虽成交环比下降，但相较去年同期，依旧实现了超50%的上涨幅度。
“只要价格降到位，达到了市场需求可承受水平，市场需求会得到一定程度的释放。”李宇嘉提到。不过正如其继续分析的，“这种价格预期会导致大家的购房情绪比较疲弱， 需求释放的可持续性并不大 ，同时前期购房者会承受比较大的损失，整个市场会相对疲弱。”
即长远来看，有悖市场维稳预期，这也是本次惠阳、大亚湾相关政府部门紧急介入的原因所在。
如今，在严查违规销售背景下，面对库存与去化压力，惠州各盘未来的销售方案将如何调整，仍值得关注。