案情简介：

2022年2月25日，张三与李四签订了《定金协议》，约定张三购买登记在李四名下的案涉房产，其中，协议中第5条约定：李四承诺所出售的房屋无漏水，无非正常死亡事件。张三将定金20,000元转账给张三。2022年2月28日，张三与李四签订《房屋买卖合同》，张三将剩余房款485,000元转账至李四账户。李四将房屋交付给张三。2022年3月1日，张三缴纳契税6925.88元，办理案涉房屋产权过户登记。

2022年7月5日，张三与案外人王二签订《维修合同》，给案涉房屋高压注浆。2022年7月18日、2022年7月21日，张三打电话与李四协商房屋漏水问题，未达成一致意见。张三一家一直在案涉房屋内居住。

2022年8月16日，张三向法院起诉，请求：1、请求依法判令解除张三与李四签订的《房屋买卖合同》；2、李四立即返还张三购房款人民币505000元，并支付资金占用期间的利息。3、李四赔偿张三经济损失66234.35元。4、李四承担诉讼费、保全费、保险保函费。

裁判结果：

一审法院：

驳回张三的诉讼请求。案件受理费9512元、保全费3520元，由张三自行承担。

二审法院：

一、撤销一审法院民事判决；二、解除张三与李四签订的《房屋买卖合同》；三、李四于本判决生效后10日内返还张三购房款505，000元;四、驳回张三的其他诉讼请求。

评析：

本案争议焦点为是否应当解除案涉《房屋买卖合同》及李四是否应当返还张三购房款并赔偿张三经济损失，笔者认为应当解除案涉房屋买卖合同，李四应当返还张三购房款但不应当赔偿经济损失，理由如下：

第一，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”

本案中，在双方签订定金协议时，李四明确承诺案涉房屋不漏水，但案涉房屋由于屋顶防水层质量问题存在多处渗漏，经张三多次维修仍然无法解决，至诉讼期间，房屋渗漏问题仍然存在,李四对该渗漏问题亦未予修复解决,故应当认定渗漏问题已经严重影响上张三对该房屋的正常居住使用，李四构成违约，案涉房屋买卖合同符合上述法律规定的解除情形，应予解除。

第二，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”

本案中，案涉合同解除后，依据上述法律规定，被上诉人应当返还上诉人购房款。如前所述，张三因案涉房屋漏水而与案外人签订《维修合同》，但其并未提供相应的支付凭证及发票证明其为维修案涉房屋漏水所支出的具体费用，同时，因张三一家一直居住在案涉房屋并未在外租房，故法院不支持赔偿其经济损失的请求。

建议：

买二手房时，买方务必要签订完备的房屋买卖合同，约定违约金条款。在房屋交付后发现房屋漏水的，保留相应的漏水的证据（最好公证），同时，进行维修时，除了签订维修合同、租房合同还要保存好相应的支付凭证及发票，防止因房屋漏水问题发生诉讼，无法证明自己的损失。