钟阿四买房

钟阿四辛辛苦苦近十年，好不容易攒了些钱，准备在城里购买一套新商品房。钟阿四来到了五虎门房地产公司开发的楼盘，五虎门销售经理凤南天跟钟阿四推荐了一套房，总价115万。钟阿四思量了下，自己能拿出24万首付款，还得办91万的按揭*款贷**。但钟阿四有两次忘记还信用卡发生逾期，担心*款贷**批不下来。凤南天告诉钟阿四：我们办了好多按揭*款贷**的，你这个*款贷**肯定能批下来。就算批不下来，到时候，我们把首付款退给你，不用担心。

于是，钟阿四爽快地交了首付款24万元后。凤南天一股脑拿出六份《购房合同》、五份《*款贷**合同》，每份合同都有三十页之多。钟阿四没翻几页，就唰唰唰，很快签完字，按了手印。凤南天收走了全部的合同，让钟阿四回家，待银行办好按揭再通知钟阿四还*款贷**，等房子盖好了，就通知钟阿四领钥匙收房。

*款贷**变故

过了一段日子，凤南天告诉钟阿四，他的*款贷**批不下来，让他另想办法交尾款。钟阿四说自己一下子筹不到那么多钱来，要求凤南天按照之前的口头承诺，把钱退给他。凤南天说这是公司的事情，自己不能自作主张，便不再多言……

又过了一段日子，五虎门公司见钟阿四一直不支付尾款，就给钟阿四寄来一份《律师函》，要求解除与钟阿四签订的《购房合同》，并要求钟阿四支付赔偿金11.5万元，否则便将钟阿四起诉到法院，要求其赔偿损失，并支付律师费……

法院裁判

钟阿四见五虎门不讲道义，就率先把五虎门告上法庭，要求：五虎门继续履行《购房合同》。五虎门立即进行反诉，要求：解除《购房合同》，并要求钟阿四支付违约金11.5万元，赔偿律师费2万元。

法院经审理后，判定驳回钟阿四全部诉讼请求，并支持五虎门要求解除《购房合同》，支付赔偿金9.1万元，支付律师费2万元。

钟阿四不服上诉，但被二审法院驳回。

斐律说案

斐律说案：消费者购买新房时，合同都是开发商拟定好的格式合同。这种合同一般都会对购房人违约作出详细规定，包括不能按时交付购房尾款。大部分购房者的尾款基本依靠按揭*款贷**（有公积金*款贷**、商业*款贷**），许多购房者轻信销售人员或公司的承诺说办不下来按揭*款贷**就给退首付款。实际上因购房人资信、工资收入证明、银行流水等原因导致不能顺利办下按揭*款贷**的，购房人将构成重大违约，需要承担违约责任。且违约责任较重，还需要承担胜诉方的一笔2万左右的律师费。这些在合同中都有明确约定。属于我们俗语所说的“白纸黑字”。

那购房人可不可以选择删除这些违约条款呢？新房买卖合同中，开发商一般处于强势地位，购房人处于弱势地位。《购房合同》中的违约责任作为格式条款，一般情况下，很难删除。我们只能选择不购买这个商品房。但我们购买其他楼盘也会面临同样的问题。因此我们在签订这类合同时，要充分评估自己的情况。如果预计存在无法办理按揭*款贷**的情形，应当提前留存好开发商承诺保证能办理按揭、且无法办理按揭就退款的承诺。以便事后要求开发商退还首付款。

声明：文中人名均为化名。

参考案例：（2018）鄂0112民初2739号