我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔你好，请问现在大量房企破产，房价是更容易涨还是更容易跌？
回答：表面上看房企遭遇房地产业的寒冬破产，那房价倒是更有可能下跌。但是，大量房企破产，一方面意味着房地产业的竞争减弱，另一方面也表明房地产业的资源都在向大型房企集中，使其垄断力量加强。假如大型房企要利用自己的垄断力量获利的话，抬高房价就是最好的方式。房产企业最依赖的信托融资，也受到规模的限制，房地产业的融资环境紧张，从而推高了房企的融资成本。而房企如果想要转嫁上涨的融资成本，最好的办法也是通过提高房价，让买房者来承担这笔成本了。但有zc限制，房价不会突高猛进，只会稳重上涨。
提问： 星叔好，坐标宁波市。『1』手里有一套芜湖市无为县的房子在还贷中，（欠款三十八万）年底拿房周边配套起来有小学，初中，隔壁奥体中心。卖的话划算吗？
『2』手里现金有四十多万，想在宁波买套小户型的，我住镇海。哪个区的发展潜力大？我是把第一套房的*款贷**还完合适，还是再入手一套？
回答：1.县城未来几乎没有二手市场，发展也是有限的，建议拿房后，加上周边配套已起来，可以溢价出掉。
2.把卖房和手里*弹子**重点打在宁波，比无为县更有价值，宁波 三江口 东部新城，南部新城板块还不错
提问：外地人在合肥定居。合肥限购，只能买公寓，有地铁的在1w左右，或者在往远的7-8k。想工作几年以后把公寓卖了换住宅，本人长远也打算在合肥工作，以后也是父母住。买房子也有投资打算，毕竟要为以后置换提供资金。想问下8月可以买吗？还会降价吗？什么时候入手比较好。现在买公寓以后换住宅，还是等一年直接买住宅？
回答：合肥公寓的投资价值不高，属于三挡开外的资产，这两年合肥的住宅基本上涨幅都在40以上，但是公寓价格没啥大变化，从投资角度看不建议购买。比如万科蓝山，现在住宅都2.2万/平了，公寓才一万出头。
合肥有些地方的新盘现在也支持草签合同，然后补交一年社保，这种操作应该还比较多，尤其是新站区、瑶海区，如果想在合肥长期发展，可以先购买住宅，毕竟公寓没什么升值潜力，到时候想置换其实也不太好脱手，现在合肥市场的公寓库存比较高。
再等一年市场又不知道什么情况了，真有在合肥发展的打算，还是趁早买房，有资金的前提下买住宅为先。
提问：你好，我们山东曲阜这边房价已经6300-7000左右了，国庆节开盘，这边这个楼盘附近有小学，但是中学和高中远些（有5公里），小区附近有人民医院和汽车站（1.5公里），想问一下今年的国庆节买房合适吗？认筹金己交了。最好回答的具体点，谢谢老师！
回答：这个价格相比三四线城市来说其实不算高，可以入手，不用再等了。这一轮三四五线城市房价上涨主要是棚改货币化补偿政策引发的，济宁也不例外。我查阅发现，今年济宁棚改全市共97个项目，涵盖58336套住房，这个量还是比较大的，虽然曲阜市只有一个采煤塌陷区要改造，但是要看整个济宁的量，对房价显然还有一波行情。所以能买则尽量早买。
但是从买房自住的角度来看，选择楼盘时要综合考虑地段、学区、商业、医院、交通等因素，你看中的楼盘附近有小学，但是中学（高中不算学区，需要考）距离太远，如果以后不考虑换房子，还是应该选择更合适的房子。毕竟以后孩子上学是大事，要未雨绸缪。尽量选择双学区楼盘，小地方的房价好学区保值功能比较强。
提问：我是卖方，买家当时为了多*款贷**所以另外签了一份合同将房价提高了一些，但是房价上涨的比较快现在还没有过户房价已经涨到买家做*款贷**的价钱了，请问我可以毁约吗？毁约怎么算呢？我现在手上只有约定的合同，买家用来*款贷**的合同我没有
回答：个人不建议做违约的事情。因为这是一个对赌，你觉得房屋不会继续上涨，所以选择了卖出房屋；反之，如果房屋没有上涨或者继续下跌，你的买家毁约你会怎么想？何况还有合同约定。
如果觉得毁约利润高，远远超出打官司费用，非要一试，那你得想好为什么高价*款贷**合同不在你那边？而且万一判决毁约是你的责任，则需要付出对方打官司费用，继续履行合同，并没有其他损失。
建议，还是履行合同，尽快获得资金，继续投资性价比相对较高物业。
提问：老师，有深圳购房资格但是首付不够，今年先介入重庆市场可行吗？我是做乐园设备的而且在重庆有直营门店。
回答：从深圳和重庆两地楼市涨价轮动关系看，这是个不错的主意！一来重庆在四大直辖市中地位越来越提升，随着国家对西部开发的重视和人才就近置业的需要，未来重庆楼市长期向好；当然深圳更是楼市的大热门，怎么选择？从你叙述情况看，重庆有生意且需要住房，如果既能兼顾生意还能保持一定的上涨幅度，那么这是最理想的结果。
有三种情况，一是重庆和深圳楼市都上涨，且上涨幅度大致相等，这样在重庆置业肯定没有问题；二是重庆楼市涨幅不如深圳，但是要看这个差距是不是足够大，是否能够抵消重庆的房租和生意便利；三是重庆楼市上涨超过深圳，这是最佳选择。从上述分析看，2019在重庆买楼是合适的选择！
星叔：您好！我地处邯郸，刚离异带九岁男孩，房子刚需，能拿出手的有50首付，目前压力小的看了一套03年的多层房子，在中华街联纺路北侧，68平米，70万，三层，但担心以后想置换时不好出手。 压力大些的是同区域的保利精装，89平，104万。 工作不是很稳定，定下房子后，可以去一家辅导机构（已通过面试），月薪4000-5000。 请问我该如何选择？谢谢！
回答：1.选保利更好，03年房子不要买，房龄太老，未来几乎升值空间很小，邯郸城市属性决定的 2.你是刚需，104万首付3成30多万，手里预留10-20w，来缓解后期还贷压力，其实还好呀。 另外这里给广大星友提个建议:买房无论自住还是投资，能*款贷**尽量多贷，不要怕有压力，因为经常看到有人担心压力大，首套付5成 甚至还全款，这是不明智做法，记住*款贷**30年 *款贷**会被通货膨胀不停稀释的，10年后你可能觉得*款贷**毫无压力，试想 10年前你一月还2000-3000，现在如果每月还这么多 多嘛!
提问： 星叔，你好，请问西安高新区的万达西安one目前值得购买吗？有二手新房，只是还不过五满二，价格一万七八，位置尚可，商业，教育，医院配套齐全，未来地铁6号线口会有一站在这里，您觉得是否还有空间，本人目前不打算自住，计划投资，*弹子**50，可否买72平米的两室？未来是否好出手？
回答：周边整体配套 人流量都不错，交通地铁6号线贯通 未来会有加持利好，性价比还可以，建议可以入手，以租养贷，守长线，未来升值潜力是有的
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。