关于“认房不认贷”。
最近频繁提及的一个问题是“认房不认贷”，这是什么意思呢？所谓“认房不认贷”，是指只认合肥地区的房产，即包河、东海、鸭掌等四个主城区，以及滨湖新区、政务区、新战区等，但不包括四县、一市和四县。肥东、肥西、长丰、庐江以及巢湖市目前尚未被包括在内。如果在泗县有房产，在合肥地区仍然算作无房。如果在合肥无房，则认房情况下算作无房，但如果在合肥有房，则仍算作有房。
有房即名下无*款贷**记录，否则就算作二套房。无论首付比例还是按揭*款贷**利率，都是二套房标准。首付比例为30%，而非40%，这是近期的政策调整，旨在鼓励购房。利率方面，原来是基准利率上浮60个基点，现在只上浮20个基点，即二套房执行4.4%的利率。
首套房利率下调20个基点，即4.4%-0.2%=4.0%。“认贷”即如果征信上有任何*款贷**记录，包括夫妻双方和未成年子女，都算作二套房。如果有一套全款房，则仍算作有房。如果夫妻双方名下有任何*款贷**记录，不管是一手房还是二手房，都不允许再次申请按揭*款贷**。
如果夫妻双方名下只有一套正在还款的*款贷**记录，如已结清一套，未结清一套，则在合肥无房的情况下，外地的*款贷**记录将不影响购房，因为合肥无房即视为无房，*款贷**记录仅限于外地。在这种情况下，如果夫妻名下只有一套正在还款的*款贷**记录，在合肥有房，则仍算作无房，可以执行首套房标准，首付为20%，利率为4.0%。如果在合肥有房，则执行二套房标准，首付为30%，利率为4.4%。
首付为20%或30%，利率为4.0%或4.4%，二者是一体的，不能分开计算。如果是公积金组合*款贷**，征信上可能会显示两次*款贷**记录，分别是公积金*款贷**和商业*款贷**，此时可以向银行申请开证明，证明两次*款贷**属于同一套房，这样就可以视为一次*款贷**记录。给大家解释一下这种特殊情况，公积金*款贷**记录也算作按揭*款贷**记录，包括商业*款贷**记录和住宅*款贷**记录。但是，购买公寓、写字楼或办理经营贷、信用贷、车贷等*款贷**不算作按揭*款贷**记录。只有住房按揭*款贷**记录才是按揭*款贷**记录。总之，希望大家能够理解。
合肥的调工政策非常复杂，确实很难理解。很多从业人员也无法准确掌握。关于家庭名下有两套房，第三套房能否办理按揭*款贷**的问题，这是客户经常询问的问题。银行通常会根据夫妻双方和未成年子女名下的住宅数量来判断。如果超过两套，第三套房就不能办理按揭*款贷**。
除非符合以下两种情况，一种是二孩及以上的未成年子女家庭，另一种是有60岁以上老人的家庭。这种情况下，银行会批准第三套房的按揭*款贷**申请。但是，这只适用于商业*款贷**。如果是公积金家庭名下有两套房，无论是否首套房，第三套房都不能办理按揭*款贷**。
目前，婚姻状况是非常重要的。另外一个问题是关于限购政策的限速问题。我刚才提到，只有一手房摇号、方圆的房源才会限制交易。也就是说，如果一个楼盘第一次只推出了三栋房子，没有达到摇号的要求，就不会限制交易。但是，如果第二次推出了同样数量的房子，并且登记人数超过了摇号要求，就会触发摇号。只有通过摇号的房源才会限制交易，也就是自取的不动产权证，三年内禁止交易。所以，同一小区的不同楼栋可能会有不同的交易限制。
大家一定要记住，并不是整个小区的所有房源都限制交易，有些房源甚至可以交易。甚至有些房源可以交易，而有些房源不能交易。这是因为执行起来比较混乱。
接下来，我将解释公积金的初始使用问题。如果公积金在外地缴存，但在合肥使用也是可以的，前提是需要将户口迁到合肥。只要有办法迁户口，就可以使用公积金*款贷**。目前，单人最高可申请45万元，双人55万元，二孩家庭可额外申请10万元*款贷**。如果是首套房且第一次申请*款贷**，还可以额外申请10万元*款贷**。因此，符合首套房且第一次申请*款贷**条件的家庭最高可申请55万元*款贷**。
对于夫妻双方名下无*款贷**记录的要求比较严格，不仅包括商业*款贷**和公积金*款贷**，还包括商贷和公积金*款贷**记录。如果你符合条件，没有房产和*款贷**，并且是二胎或多子女家庭，那么你最多可以贷到75万。个人最高可贷额度为75万，但这还取决于你的缴存年限、缴存基数等因素。
我们将使用一个非常复杂的公式来计算可贷额度，同时还需要考虑公积金可贷额度、公积金执行利率、可贷年限等因素。目前，单人最高可贷45万，双人55万，夫妻双方最高可贷55万。如果你是首套房且没有住住房按揭*款贷**记录，那么你可以增加10万的额度。什么是首套房呢？首套房就是你在合肥没有房产，而且夫妻双方在征信上没有住住房按揭*款贷**记录。
我刚才已经解释过了，住住房按揭*款贷**记录包括商业*款贷**和公积金*款贷**，但不包括商业*款贷**。公积金*款贷**的执行利率是根据你的公积金账户余额和使用频率计算的。目前，公积金的执行利率为3.25%，但每次使用的利率会根据你的使用次数进行调整。如果你使用过一次，利率将增加0.15个百分点。如果你使用过两次，利率将在基准利率的基础上再增加10个百分点。如果你使用过两次，利率将达到3.5775%。如果你要使用第二次，你必须先还清第一次的*款贷**，才能使用第二次。
目前，公积金可贷年限为*款贷**人的可贷年限加上所购房屋的使用年限，最长不超过40年。如果你购买的是二手房或存量房，那么你可以申请30年的*款贷**。如果你购买的是新房，那么你可以申请20年或30年的*款贷**。
