上海买房时，如果卖方不愿意卖了并将房屋抵押，因其处于不能过户状态致使合同无法继续履行，此时买方面临一个选择：要求卖方承担违约责任还是赔偿差价损失？二者各有利弊，需要根据自身情况进行判断。
本文以上海地区为例，说明“赔偿差价损失”及其注意事项，实际操作时务必以当地情况为准。
关于违约责任，有兴趣者可以参考该篇文章：上海买房，法院仅支持到房价10%的违约金，而非20%
一、什么是赔偿差价损失
房屋买卖合同签订后，卖方不愿意卖了，很可能是由于房价上涨，卖方按照这个价格会吃亏，甚至买不回自己的房子，因此选择违约。
如果房屋上没有抵押或查封，买方及时起诉并请求法院查封房屋，则其在支付全款下可以拿到房屋。但卖方先行设立抵押或房屋被另案查封，则合同无法继续履行，只能要求卖方承担违约金或赔偿差价损失。
一般而言，房屋买卖合同中对违约金有相关约定，买方主张违约金更加方便、迅捷。但是，现阶段上海法院最多支持违约金到总房价的10%，在房价高涨时期根本无法填补买方损失。因此，主张卖方赔偿差价损失成为买家诉求的首选。
根据法律规定，卖方不履行义务的，买方可以要求其赔偿可得利益损失，但不得超过订立合同时预见到的范围。因此，部分买家选择向法院申请估价，并以评估报告为证据，主张评估价与合同价之间的差价损失。
务必不要自行委托机构进行估价，否则法院不认可其效力。
主张差价前提是合同有效。如果合同被法院认定无效则可能产生损害赔偿责任，而赔偿损失的性质为缔约过失责任，其范围限于信赖利益，不包括合同履行后可以获得的利益。房价上涨损失属于在合同有效情形下履行合同可以获得的利益，并不属于合同无效情形下赔偿损失的范围。参见：（2018）沪01民终2026号。
需要说明的是，受限于损害赔偿的“填平原则”，违约金和差价不可同时主张，参见：（2018）沪01民终7682号。
但也有例外，比如诉讼时间过长，先起诉要求对方继续履行，确认无法继续履行后撤诉，再起诉解除合同，法院以确认无法继续履行的时间点作为解除合同日。
涉案房屋市场价在上述期间内出现大幅上涨，买方损失远超约定的违约金，甚至机构评估价是合同价的两倍，此时法院同时支持违约金与经济损失，参见：（2018）沪01民终703号。
二、确定差价原则：邻居>隔壁楼邻居>同小区住户>估价
确定房屋差价不仅是一项技术工作，还需要在司法原则指导下进行。
根据上海市高级人民法院颁布的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，房屋涨跌损失的确定应当先由双方协商，协商不成按照下列顺序确定：
（1）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；最后是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
（2）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
总之，确定差价的原则可以概括为：邻居>隔壁楼邻居>小区住户>估价。但实践中，不存在各方面完全一样的房屋刚好出售完毕，因此一般通过估价方式确定差价。
三、估价需要向法院申请，但通常评估的价格较为保守
以卖方违约为例，法院通常会询问买方是否申请评估房屋价格，有些人性格比较“刚”，明确不申请，导致判决结果对其不利，计算下来主张的是差价12934元/㎡，实际法院仅支持8481元/㎡，这其中虽然有买方自身的过错，但未申请评估的影响亦不能忽视。
在未估价情况下，部分法院会向房屋中介公司进行询价，综合判断房屋当时的市场价格，参见：（2020）沪01民终13161号。
如果买方选择向法院申请估价，应当注意以下问题：
1.房屋评估价格的时间点，一般情况下以守约方知晓违约行为，或者解除合同通知到达违约方之日为准
比如，卖方以微信或者短信等方式告知买方，房屋不卖了，如买方不及时采取解除合同或者起诉等有效措施，后续房价上涨部分法院将以其未采取措施防止损失扩大为由，不予以支持，参见：（2020）沪01民终1723号、（2017）沪01民终14060号。
事实上，即便及时采取措施防止损失扩大，法院仍可能将合同解除日作为估价日，但如下述所言，法院认定差价会考虑各项因素，并不完全以评估价为准，买方完全可以采取合理措施为由，要求调高差价。
2.法院认定差额会综合考虑各项因素，并不完全以评估价为准
房屋买卖合同中，直接约定赔偿差价的情形较少，通常约定为固定违约金（如房价的20%）。
估价报告出来后，违约方会以损失赔偿金过高为由请求法院予以减少，法院基于损害赔偿中的“填平损失”原则，综合各项因素适当减少差价，减少后的差价大致相当于房价的10%。参见：（2020）沪01民终13927号。
3.如果一审法院认定的违约金过低，二审中守约方可以申请评估房价
一审中，守约方一般要求对方承担约定的违约金（房价的20%），这样做具有诸多优点，比如举证责任低、便捷、无需评估费等。但法院往往不会支持到房价的20%，从公开的案例看，在守约方完全无过错情况下，法院最多支持到10%。
因此，二审中申请估价成为守约方的“救命稻草”。
例如，因买方无购房资格，卖方解除合同并诉至法院，法院仅支持10万元赔偿金，二审中卖方申请房价评估，差价与一审赔偿金基本相同，但法院认为卖方无过错，从而将赔偿金提升至15万元，但由卖方承担1.5万元的评估费。参见：（2018）沪01民终11013号。
事实上，评估公司的房屋估价是较为保守的，上述案件的房屋为学区房，对口闵行区最好的学校，房价稳定甚至稍有上升。如果按房屋价值上升计算，卖方损失反而减少，对其十分不利。
从法院角度看，专业的人做专业的事，只要评估程序合法，评估报告依据充分，法院就会将其作为认定案件相关事实的依据。
四、谨慎对待定金条款，防止房屋买卖合同被认定为定金协议（预约合同），从而无法主张差价
实践中发生一个案子，房屋买卖协议中的定金条款约定：若甲方未能依照本协议约定签订示范文本......
正因为这一句话，法院认为本协议的性质属定金协议，具体来说是立约定金协议（预约合同），本约尚未成立。房屋差价损失属于可得利益损失，但可得利益损失须以合同可以履行为前提。因本约尚未成立，法院无法支持房屋差价损失。参见：（2018）沪01民终3376号。
通过这个案子，双方在约定合同时，尽量将定金条款单独作为协议，不要放在一个文件里，防止法官将其认定为立约定金协议（预约合同），进而导致守约方无法主张差价损失。
五、总结
一审中，本文并不建议直接主张差价损失，一是因为评估时间长，二是因为评估公司的估价过于保守，且由申请方承担评估费。因此，一审中适合主张违约责任，审理时间短、举证责任低。
如果一审法院支持的违约金过低，此时才建议申请估价并主张差价损失。申请之前，请向不同的中介询价，确定差价损失过大时再向法院申请估价，做好预判。
希望这篇短文可以给你带来帮助，看完记得点赞哦~如果还有不明白的问题，欢迎在评论区留言。祝大家都能买到心仪的房子！